Từ sợ bỏ lỡ cơ hội sang sợ mua sai: Tâm lý nhà đầu tư BĐS thay đổi rõ rệt

Phát biểu tại Hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026”, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho biết thị trường đang bước vào một giai đoạn chuyển đổi quan trọng khi tâm lý và hành vi của người mua thay đổi đáng kể so với các chu kỳ trước.

Theo bà Miền, bối cảnh kinh tế vĩ mô năm 2026 đang tạo ra cả cơ hội lẫn thách thức đối với thị trường bất động sản. Những biến động của kinh tế thế giới, mặt bằng lãi suất vẫn ở mức tương đối cao, tín dụng được kiểm soát theo hướng chặt chẽ và hiệu quả hơn, cùng với quá trình hoàn thiện khung pháp lý đang tác động trực tiếp đến quyết định đầu tư của người mua.

Trong bối cảnh đó, nguồn cung trên thị trường tiếp tục gia tăng nhưng vẫn tồn tại tình trạng lệch pha cơ cấu. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhu cầu lớn nhất vẫn nằm ở nhóm sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân. Giá bất động sản nhìn chung vẫn duy trì ở mức cao, khiến người mua ngày càng thận trọng hơn trước khi đưa ra quyết định.

Theo kết quả khảo sát và nghiên cứu thị trường được thực hiện trong 6 tháng đầu năm 2026, tâm lý người mua đang có sự dịch chuyển rõ rệt.

Nếu như trong các giai đoạn trước, động lực chính của thị trường là kỳ vọng tăng giá và tâm lý đón đầu cơ hội, thì hiện nay người mua quan tâm nhiều hơn tới nhu cầu sử dụng thực tế và khả năng tạo ra dòng tiền bền vững từ tài sản.

Bà Miền cho biết nhóm khách hàng mua bất động sản với mục đích chờ tăng giá hiện vẫn tồn tại nhưng chủ yếu tập trung ở phân khúc đất nền. Trong khi đó, nhu cầu khai thác dòng tiền từ việc cho thuê căn hộ, bất động sản cho thuê và nhu cầu mua để ở đang ngày càng gia tăng.

"Hiện nay nhu cầu ở thực và nhu cầu khai thác dòng tiền là hai động lực chính dẫn dắt tâm lý người mua trên thị trường", bà Miền nhận định.

Ở góc độ phân khúc, đất nền vẫn là loại hình được người mua kỳ vọng có khả năng tăng giá cao nhất trong tương lai. Tuy nhiên, xếp ngay sau là phân khúc căn hộ, chung cư. Tiếp đến là biệt thự, nhà liền kề, shophouse và bất động sản văn phòng.

Dữ liệu khảo sát từ đầu năm đến nay cho thấy hành vi tìm kiếm của khách hàng đang nghiêng nhiều hơn về các loại hình có khả năng sử dụng thực tế và tạo dòng tiền ổn định.

Khác với trước đây khi nhiều người sẵn sàng xuống tiền nhanh theo tâm lý đám đông hoặc các thông tin về quy hoạch, hiện nay khách hàng dành nhiều thời gian hơn để tìm hiểu dự án, đánh giá chủ đầu tư, kiểm tra pháp lý và cân nhắc khả năng khai thác thực tế của sản phẩm.

Một điểm đáng chú ý là người mua đang có xu hướng tìm kiếm trực tiếp các chủ đầu tư lớn và những dự án có thương hiệu uy tín trên thị trường.

Theo dữ liệu nghiên cứu, nhóm từ khóa liên quan đến dự án và thương hiệu bất động sản ghi nhận trung bình khoảng 4,8 triệu lượt tìm kiếm mỗi tháng, cao vượt trội so với các nhóm thông tin khác.

Trong khi đó, nhóm nhu cầu cốt lõi như mua nhà, thuê nhà, căn hộ, đất nền, vay mua nhà hay cho thuê bất động sản ghi nhận khoảng 1,6 triệu lượt tìm kiếm mỗi tháng.

Theo bà Miền, điều này cho thấy nhu cầu thực của thị trường vẫn rất lớn. Tuy nhiên, người mua không còn hành động theo cảm tính mà ngày càng ưu tiên các dự án có thương hiệu, uy tín và khả năng bảo đảm giá trị tài sản trong dài hạn.

Phân tích ma trận tâm lý khách hàng cũng cho thấy xu hướng dịch chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang khả năng khai thác giá trị thực đang diễn ra ngày càng rõ nét.

Các từ khóa liên quan đến căn hộ, chung cư, căn hộ cho thuê và giá thuê chung cư đều nằm trong nhóm có mức độ quan tâm cao nhất. Điều này phản ánh xu hướng nhà đầu tư chú trọng nhiều hơn tới khả năng tạo dòng tiền ổn định thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá vốn.

Đặc biệt, phân khúc chung cư tiếp tục trở thành tâm điểm của thị trường nhờ đáp ứng đồng thời hai mục tiêu là nhu cầu ở thực và khả năng cho thuê.

Trong khi đó, đất nền vẫn là phân khúc gắn chặt với kỳ vọng tăng giá nhờ hưởng lợi từ quy hoạch và phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, đây cũng là phân khúc mà người mua ngày càng thận trọng hơn do các yếu tố pháp lý, thanh khoản và nhu cầu sử dụng thực tế.

Theo bà Miền, một thay đổi rất đáng chú ý là động cơ mua nhà của khách hàng hiện nay đã khác xa so với giai đoạn thị trường tăng nóng.

Nếu trước đây tâm lý "sợ bỏ lỡ cơ hội" (FOMO) thường chi phối quyết định đầu tư thì hiện nay tâm lý "sợ mua sai" đang dần thay thế.

Người mua ngày càng quan tâm tới các yếu tố như pháp lý dự án, tiến độ xây dựng, uy tín chủ đầu tư, khả năng khai thác thực tế, thanh khoản và mức độ an toàn của tài sản.

"Nhiều khách hàng không còn mặc định rằng giá bất động sản sẽ chỉ tăng như trước. Họ dành nhiều thời gian hơn để kiểm chứng thông tin, đánh giá rủi ro và tính toán hiệu quả đầu tư", bà Miền cho biết.

Theo chuyên gia này, nhà đầu tư hiện cũng có xu hướng ưu tiên bảo toàn vốn và nắm giữ trung, dài hạn thay vì tìm kiếm lợi nhuận nhanh thông qua các hoạt động đầu cơ ngắn hạn.

Bên cạnh sự thay đổi về tâm lý người mua, thị trường bất động sản cũng đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc toàn diện.

Ở phía nguồn cung, thị trường đang chứng kiến xu hướng tập trung hóa ngày càng rõ nét khi vai trò dẫn dắt thuộc về các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, quỹ đất lớn và khả năng phát triển dự án đồng bộ.

Các đại đô thị quy mô lớn đang trở thành nguồn cung chủ đạo nhờ lợi thế về hạ tầng, tiện ích và khả năng tạo lập môi trường sống hoàn chỉnh.

Song song với đó, chất lượng sản phẩm cũng đang được nâng chuẩn theo hướng xanh hơn, tiết kiệm năng lượng hơn và chú trọng nhiều hơn đến công tác quản lý vận hành sau bàn giao.

Quá trình tái cấu trúc cũng diễn ra mạnh mẽ ở kênh vốn.

Theo bà Miền, trong bối cảnh chi phí vốn gia tăng và dòng tiền trở nên thận trọng hơn, các doanh nghiệp bất động sản đang giảm dần sự phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính ngắn hạn, chuyển sang các cấu trúc vốn bền vững hơn thông qua tăng vốn chủ sở hữu, hợp tác đầu tư, M&A và tối ưu hóa dòng tiền nội tại.

Dòng vốn trên thị trường hiện có xu hướng tập trung vào các chủ đầu tư có nền tảng tài chính vững mạnh, pháp lý minh bạch và năng lực quản trị rủi ro tốt.

Điều này cũng thúc đẩy quá trình sàng lọc mạnh mẽ, góp phần tái định hình thị trường theo hướng chuyên nghiệp hơn.

Ngoài ra, quá trình minh bạch hóa và chuẩn hóa thị trường cũng đang diễn ra rõ nét dưới tác động của các quy định pháp luật mới. Các yêu cầu về công khai thông tin, chuẩn hóa hoạt động môi giới, xây dựng cơ sở dữ liệu thị trường và kiểm soát rủi ro giao dịch đang khiến thị trường ngày càng ít phụ thuộc hơn vào tin đồn và tâm lý đám đông.

Theo bà Phạm Thị Miền, trong bối cảnh mới, người mua bất động sản ngày càng cần dữ liệu xác thực, tư vấn chuyên nghiệp và những bằng chứng cụ thể thay vì chỉ dựa vào các cam kết bán hàng.

"Tâm lý người mua thay đổi không phải vì họ bi quan hơn, mà vì thị trường đã buộc họ phải chuyên nghiệp hơn", bà Miền nhấn mạnh.