Vì sao giá nhà Hà Nội tăng mạnh, còn TP. Hồ Chí Minh lại đi ngang?

Năm 2024 đánh dấu sự phục hồi đáng kể của thị trường bất động sản Việt Nam sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Theo Công ty Cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating), việc hoàn thiện khung pháp lý với sự ra đời của ba bộ luật mới đã giúp thị trường bất động sản khởi sắc trở lại trong năm 2024. Song song với đó, lãi suất vay mua nhà được giữ ở mức thấp, kết hợp với chính sách tín dụng linh hoạt hơn, đã thúc đẩy nhu cầu sở hữu bất động sản. Tuy nhiên, mức độ phục hồi không đồng đều giữa các thành phố lớn.

Theo báo cáo của Chứng khoán Guotai Junan Việt Nam (GTJAS), Hà Nội hưởng lợi lớn từ nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ cao và các yếu tố hạ tầng, trong khi TP. Hồ Chí Minh vẫn gặp khó khăn về nguồn cung và thanh khoản, khiến giá nhà gần như đi ngang.

Vì sao giá nhà Hà Nội tăng mạnh?

Thị trường Hà Nội đang chứng kiến sự tăng trưởng ấn tượng về giá nhà nhờ tổng hòa của nhiều yếu tố. Theo VIS Rating, trong năm 2024, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội tăng gần 90% so với cùng kỳ, đạt hơn 30.000 căn, mức cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Diễn biến nguồn cung căn hộ mới mở bán tại Hà Nội giai đoạn 2020 - 2024. Nguồn: CBRE Việt Nam, 2024.

Dù nguồn cung tăng mạnh, tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt mức 106%, phản ánh nhu cầu lớn từ cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư. Điều này đã thúc đẩy giá nhà trung bình tăng từ 15-20%, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Các dự án như The Ninety Complex, Lumi Hanoi và The Noble Crystal đã trở thành điểm nóng trên thị trường, ghi nhận tốc độ bán nhanh và mức giá chào bán ngày càng cao.

Theo GTJAS, hạ tầng giao thông là động lực quan trọng thúc đẩy giá nhà tại Hà Nội. Các dự án lớn như đường vành đai 4, các tuyến Metro và cầu vượt sông Hồng đang cải thiện kết nối giữa các quận trung tâm với khu vực ven đô như Đông Anh, Gia Lâm và Hoài Đức. Hạ tầng phát triển không chỉ gia tăng giá trị bất động sản mà còn thay đổi xu hướng mua nhà, khi ngày càng nhiều người lựa chọn sống xa trung tâm để hưởng lợi từ không gian sống rộng rãi hơn.

Bên cạnh đó, chính sách tín dụng thuận lợi cũng đóng vai trò quan trọng trong sự tăng trưởng của thị trường. Theo GTJAS, lãi suất vay mua nhà hiện dao động từ 6,7% - 9,1%, mức thấp nhất trong nhiều năm trở lại đây. Nhờ chi phí vay vốn hợp lý, người mua có nhiều cơ hội hơn để sở hữu nhà, từ đó đẩy mạnh thanh khoản trên thị trường. Trong bối cảnh lạm phát vẫn là một yếu tố rủi ro, bất động sản tiếp tục được xem là kênh trú ẩn an toàn, tạo thêm động lực để giá nhà tiếp tục leo thang.

Tại sao TP. Hồ Chí Minh đi ngang?

Trái ngược với Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh lại đang trải qua một giai đoạn trầm lắng kéo dài. Theo VIS Rating, trong năm 2024, thành phố này chỉ có 5.050 căn hộ mới được mở bán, giảm 40% so với cùng kỳ, mức thấp nhất trong hơn một thập kỷ.

Diễn biến nguồn cung căn hộ mới mở bán tại TP. Hồ Chí Minh giai đoạn 2020 - 2024. Nguồn: CBRE Việt Nam, 2024.

Nguyên nhân chính đến từ các rào cản pháp lý. GTJAS nhận định rằng việc cấp phép dự án mới diễn ra chậm chạp, nhiều dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để mở bán, dẫn đến nguồn cung bị hạn chế nghiêm trọng. Hệ quả là dù nhu cầu vẫn tồn tại, nhưng thị trường không có đủ sản phẩm để đáp ứng, khiến thanh khoản suy giảm đáng kể.

Ngoài ra, tâm lý thị trường cũng tác động không nhỏ đến xu hướng giá. GTJAS cho biết, tốc độ tăng giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh chỉ đạt 7% trong năm 2024, thấp hơn nhiều so với Hà Nội. Giá nhà phố và biệt thự chỉ tăng từ 2-3%, trong khi một số khu vực còn ghi nhận mức giảm từ 2-8%. Nhiều người mua vẫn đang chờ đợi sự ổn định của thị trường trước khi đưa ra quyết định.

Một xu hướng đáng chú ý là dòng vốn đầu tư đang dần dịch chuyển khỏi TP. Hồ Chí Minh sang các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An. Với quỹ đất rộng, giá cả hợp lý và tiềm năng phát triển mạnh, các khu đô thị vệ tinh đang trở thành điểm đến hấp dẫn của giới đầu tư, làm giảm sức hút của TP. Hồ Chí Minh trong mắt nhà đầu tư bất động sản.

Dự báo xu hướng thị trường giai đoạn 2025-2027

Theo VIS Rating, xu hướng phân hóa giữa hai thị trường có thể tiếp tục trong ngắn hạn, nhưng sẽ dần cân bằng hơn trong dài hạn.

Tại Hà Nội, giá nhà dự kiến sẽ tiếp tục tăng nhưng với tốc độ chậm lại. GTJAS nhận định rằng mức tăng giá trung bình trong giai đoạn 2025-2027 sẽ chỉ dao động trong khoảng 5-10% mỗi năm, thay vì mức hai con số như năm 2024. Điều này xuất phát từ việc mặt bằng giá đã cao, gây áp lực lên khả năng chi trả của người dân.

Diễn biến giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh giai đoạn 2021 - 2024. Nguồn: CBRE Việt Nam, 2024.

Trong khi đó, TP. Hồ Chí Minh được kỳ vọng sẽ phục hồi từ năm 2025 khi các rào cản pháp lý dần được tháo gỡ. VIS Rating dự báo rằng thành phố có thể có thêm 9.000 căn hộ mới trong năm 2025, gần gấp đôi so với năm 2024, giúp thị trường lấy lại đà tăng trưởng. Tuy nhiên, mức tăng giá có thể không vượt quá một con số, do nguồn cung vẫn cần thời gian để hấp thụ.

Những yếu tố then chốt tác động đến thị trường bất động sản 2025

Cả VIS Rating và GTJAS đều nhấn mạnh rằng thị trường bất động sản trong giai đoạn 2025-2027 sẽ chịu ảnh hưởng lớn từ ba yếu tố chính:

Thứ nhất, chính sách lãi suất vay mua nhà. GTJAS dự báo rằng mặt bằng lãi suất trong năm 2025 sẽ duy trì trong khoảng 6,7% - 9,2%, tiếp tục hỗ trợ thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nếu chính sách tiền tệ thắt chặt trở lại từ năm 2026 để kiểm soát lạm phát, khả năng tiếp cận vốn của người mua có thể bị ảnh hưởng, làm giảm tốc độ tăng giá của thị trường.

Thứ hai, nguồn vốn tín dụng cho bất động sản. Theo VIS Rating, dư nợ tín dụng bất động sản năm 2024 đã tăng 9,15% so với cuối năm 2023, cho thấy các ngân hàng vẫn tích cực cung cấp vốn cho thị trường. Tuy nhiên, do tỷ lệ nợ xấu vẫn ở mức cao trong lĩnh vực bất động sản, các ngân hàng có thể siết chặt hơn các điều kiện cho vay từ năm 2026, ảnh hưởng đến khả năng phát triển dự án của các doanh nghiệp.

Diễn biến tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản tiêu dùng và kinh doanh giai đoạn 2020 - 2024. Nguồn: CBRE Việt Nam, 2024.

Thứ ba, sự phát triển của hạ tầng giao thông. GTJAS nhận định rằng các dự án như đường vành đai 3 TP. Hồ Chí Minh, vành đai 4 Hà Nội, tuyến Metro số 1 và số 2, cao tốc liên vùng sẽ thúc đẩy sự mở rộng của các khu đô thị vệ tinh, tạo ra xu hướng dịch chuyển dân cư và đầu tư. Các khu vực gần những dự án hạ tầng lớn này sẽ có mức tăng giá cao hơn so với các khu vực khác.

Nhìn chung, thị trường bất động sản Hà Nội tiếp tục giữ vững vị thế dẫn đầu về tốc độ tăng giá, trong khi TP. Hồ Chí Minh vẫn trong giai đoạn điều chỉnh nhưng có triển vọng phục hồi dần từ năm 2025. Tuy nhiên, để đạt được sự cân bằng thực sự, các vấn đề về pháp lý, tín dụng và hạ tầng sẽ đóng vai trò quyết định trong việc định hình cục diện thị trường trong các năm tới.

>> Bất động sản Việt Nam: ‘Cơn khát’ vốn và hành trình tìm lối thoát