Vì sao khu Đông trở thành tâm điểm mới của bất động sản TP. HCM?

Sau nhiều năm phát triển quanh khu vực lõi đô thị, thị trường bất động sản TP. HCM đang bước vào giai đoạn tái định hình. Các dự án mới, nhu cầu tìm kiếm và dòng tiền đầu tư đều có xu hướng dịch chuyển theo những khu vực hưởng lợi từ metro, đường vành đai và các công trình hạ tầng trọng điểm.

Trung tâm không còn là nơi dẫn dắt nguồn cung

Trong nhiều năm, quỹ đất trung tâm luôn là "đích đến" của phần lớn các dự án bất động sản tại TP. HCM. Tuy nhiên, khi quỹ đất ngày càng khan hiếm và giá phát triển tăng cao, mô hình này đang dần thay đổi.

Dữ liệu nghiên cứu của Batdongsan.com.vn cho thấy từ năm 2019, nguồn cung mới đã bắt đầu dịch chuyển rõ rệt ra ngoài khu vực trung tâm. Đến năm 2026, khu vực lõi đô thị chỉ còn chiếm khoảng 13% tổng nguồn cung, giảm đáng kể so với mức trên 20% của giai đoạn trước.

Trong khi đó, khu Đông vươn lên trở thành cực phát triển lớn nhất của thị trường khi duy trì khoảng 33% nguồn cung. Song song với đó, các đô thị mở rộng như Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một cũng gia tăng tỷ trọng từ gần như không đáng kể lên khoảng 15%.

Diễn biến này cho thấy thị trường không còn mở rộng theo mô hình "lan tỏa từ trung tâm", mà đang hình thành những cực phát triển mới ở khu vực ven đô.

Hạ tầng trở thành "kim chỉ nam" của dòng cung

Nếu trước đây vị trí trung tâm là yếu tố quyết định sức hút của một dự án, thì hiện nay khả năng kết nối giao thông đang trở thành tiêu chí quan trọng hơn.

Bản đồ phân bố nguồn cung mới cho thấy phần lớn dự án tập trung quanh lõi khu Đông, bám theo tuyến Metro số 1, các tuyến vành đai và những trục giao thông kết nối với sân bay Long Thành.

Danh sách các dự án mở bán cũng phản ánh rõ xu hướng này khi nhiều dự án lớn nằm tại TP Thủ Đức, Nhà Bè hay Bình Tân - những khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ quá trình đầu tư hạ tầng.

Theo giới phân tích, đây là mô hình phát triển phổ biến tại nhiều đô thị lớn, nơi hạ tầng không chỉ tạo thuận lợi cho giao thông mà còn quyết định hướng mở rộng không gian đô thị và sự dịch chuyển của dòng vốn đầu tư.

Người mua bắt đầu thay đổi sau nguồn cung

Một điểm đáng chú ý là nhu cầu thị trường không dịch chuyển cùng lúc với nguồn cung.

Theo Batdongsan.com.vn, nguồn cung bắt đầu rời khỏi khu vực trung tâm từ năm 2019, nhưng phải đến năm 2024 xu hướng này mới phản ánh rõ trong hành vi tìm kiếm của người mua.

Hiện khu Đông chiếm khoảng 30-31% tổng mức độ quan tâm trên thị trường, cao nhất trong các khu vực của TP. HCM. Ngược lại, tỷ trọng tìm kiếm tại khu vực trung tâm giảm từ khoảng 24% xuống còn 17-18%. Các đô thị mở rộng cũng ghi nhận mức độ quan tâm tăng đều, từ khoảng 7-8% lên trên 11%.

Điều này cho thấy người mua nhà đang dần thay đổi tiêu chí lựa chọn. Thay vì ưu tiên khoảng cách đến trung tâm, nhiều người chấp nhận dịch chuyển xa hơn để đổi lấy không gian sống tốt hơn, giá bán phù hợp hơn và khả năng kết nối thuận tiện nhờ hạ tầng mới.

Giá trị bất động sản ngày càng gắn với khả năng kết nối

Không chỉ thay đổi vị trí lựa chọn, người mua cũng sẵn sàng trả thêm cho những dự án nằm gần các công trình hạ tầng trọng điểm. Khảo sát môi giới của Batdongsan.com.vn cho thấy 65% khách hàng ưu tiên hoặc rất ưu tiên các dự án nằm gần metro, đường vành đai hoặc các tuyến giao thông lớn.

Đáng chú ý, chỉ khoảng 9% cho biết không sẵn sàng trả thêm cho yếu tố hạ tầng. Trong khi đó, 68% chấp nhận mức giá cao hơn từ 1-10% để sở hữu bất động sản có vị trí kết nối thuận lợi. Khoảng 23% còn sẵn sàng chi thêm trên 10%.

Những con số này cho thấy hạ tầng không còn là yếu tố cộng thêm mà đã trở thành một trong những yếu tố trực tiếp tạo nên giá trị của bất động sản.

Chung cư tiếp tục giữ vai trò chủ đạo

Bên cạnh sự dịch chuyển về không gian phát triển, cơ cấu nhu cầu trên thị trường cũng tiếp tục thay đổi.

Tại TP. HCM, chung cư vẫn là loại hình được tìm kiếm nhiều nhất, duy trì khoảng 34-39% tổng lượng quan tâm trong giai đoạn 2025-2026.

Trong khi đó, nhà riêng chiếm khoảng 33-36%, còn đất nền và nhà mặt phố duy trì tỷ trọng thấp hơn. Diễn biến này phản ánh thực tế giá đất tại khu vực trung tâm đã ở mức cao trong nhiều năm, khiến chung cư tiếp tục là lựa chọn phù hợp với phần lớn nhu cầu ở thực, đặc biệt tại những khu vực được đầu tư hạ tầng đồng bộ.

Nhìn rộng hơn, những thay đổi trên không chỉ phản ánh sự dịch chuyển của các dự án bất động sản mà còn cho thấy quá trình tái cấu trúc không gian phát triển của TP. HCM.

Nếu trước đây giá trị bất động sản chủ yếu được quyết định bởi khoảng cách tới trung tâm, thì hiện nay mạng lưới metro, các tuyến vành đai và hạ tầng liên vùng đang tạo ra những cực tăng trưởng mới.

Sự dịch chuyển đồng thời của nguồn cung, nhu cầu và dòng vốn cho thấy thị trường đang bước vào một chu kỳ phát triển khác, nơi lợi thế cạnh tranh không còn nằm ở vị trí trung tâm đơn thuần mà ở khả năng kết nối, quy hoạch và chất lượng hạ tầng.

Trong bối cảnh TP. HCM cùng các địa phương lân cận đang đẩy mạnh đầu tư giao thông và mở rộng không gian đô thị, xu hướng này nhiều khả năng sẽ tiếp tục định hình thị trường bất động sản trong những năm tới, đồng thời mở ra cơ hội phát triển cho các khu vực từng được xem là vùng ven nhưng nay đang trở thành những cực tăng trưởng mới của đô thị.