Vì sao tăng trưởng tín dụng 15% khiến thị trường bất động sản chịu sức ép về vốn?

Ngân hàng Nhà nước dự kiến tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm nay khoảng 15%, thấp hơn mục tiêu (16%) lẫn kết quả thực tế năm ngoái (19,1%).

Năm ngoái, Ngân hàng Nhà nước dự kiến tăng trưởng tín dụng 16%, nhưng thực tế cuối năm con số này 19,1%, đạt 18,58 triệu tỷ đồng. Tăng trưởng tín dụng cao hơn tốc độ huy động vốn, có thời điểm tạo sức ép lớn lên thanh khoản hệ thống, đặc biệt vào dịp giáp Tết.

Con số dự kiến 15% được giới chuyên gia đánh giá là một thông điệp rõ ràng về việc duy trì sự thận trọng và hướng tới sự phát triển bền vững, đặc biệt trong bối cảnh nền kinh tế vừa trải qua một năm 2025 với mức tăng trưởng tín dụng thực hiện lên tới khoảng 19%. Việc đặt mục tiêu 15% đặt ra nhiều câu hỏi về khả năng tiếp cận vốn của các ngành kinh tế trọng điểm, mà đặc biệt là thị trường bất động sản.

Trong chương trình talkshow 'Tăng trưởng tín dụng 15%, bất động sản liệu có gặp khó về vốn" diễn ra mới đây, chuyên gia Long Phan - CEO AFA Group, đồng sáng lập Cộng đồng Cố vấn Tài chính Việt Nam (VWA) phân tích, quy mô dư nợ tín dụng trong nền kinh tế hiện nay đã đạt đến một ngưỡng rất cao, dao động từ 140% đến 146% GDP. Đây là một con số đáng báo động khi trước đó, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước từng chia sẻ rằng mức dư nợ trên 130% GDP đã nằm trong ngưỡng khá rủi ro.

Sự chênh lệch giữa tốc độ tăng trưởng tín dụng và tốc độ huy động vốn đang tạo ra áp lực thanh khoản lớn cho hệ thống ngân hàng. Cụ thể, trong khi tín dụng tăng trưởng mạnh mẽ thì huy động tiền gửi chỉ tăng khoảng hơn 14%, dẫn đến khoảng cách hàng chục tỷ đô la giữa dòng tiền cho vay và tiền gửi. Hệ quả tất yếu là các ngân hàng phải bước vào cuộc đua huy động vốn, đẩy lãi suất tiền gửi lên cao, ngay cả với nhóm bốn ngân hàng thương mại nhà nước lớn (Big 4), từ đó trực tiếp tác động làm tăng lãi suất cho vay trong giai đoạn đầu năm.

Nhìn sâu vào cơ cấu dòng vốn, dữ liệu cho thấy một tỷ trọng khổng lồ của tăng trưởng tín dụng trong năm qua đã tập trung vào lĩnh vực bất động sản. Cũng trong buổi talkshow, chuyên gia Tô Anh Hùng - CEO A-City dẫn chứng số liệu từ Bộ Xây dựng tính đến quý 3 năm 2025 cho thấy dư nợ tín dụng đối với kinh doanh bất động sản đạt khoảng 918.000 tỷ đồng, với mức tăng trưởng so với cùng kỳ năm trước lên tới 58,38%.

Trong đó, dòng tiền chủ yếu chảy vào các chủ đầu tư phát triển khu đô thị và dự án nhà ở với con số tuyệt đối là 614.000 tỷ đồng, ghi nhận mức tăng trưởng đột biến 87,23%. Tuy nhiên, một nghịch lý đang tồn tại là trong khi vốn đổ mạnh vào phía nguồn cung của các doanh nghiệp, thì tăng trưởng tín dụng dành cho người mua nhà lại khá khiêm tốn, chỉ ở mức 13-14%, thấp hơn mức tăng trưởng chung của toàn nền kinh tế.

Sự thận trọng của các tổ chức tín dụng trong năm 2026 còn được thể hiện qua việc phân loại sản phẩm để áp dụng các mức lãi suất khác nhau dựa trên rủi ro. Ngân hàng không còn đánh giá bất động sản như một khối chung nhất mà đã chia nhỏ thành các mục đích vay cụ thể.

Ông Tô Anh Hùng chia sẻ bản chào lãi suất của Vietcombank vào cuối năm 2025 minh chứng cho xu hướng này: lãi suất vay mua nhà ở và dự án được ưu đãi ở mức 7,8%/năm, trong khi vay mua đất là 8,3% và vay bất động sản không phục vụ mục đích để ở lên tới 8,4%.

Ông Long Phan giải thích rằng đây chính là "phần bù rủi ro", những sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc không phục vụ nhu cầu ở thực sẽ phải chịu lãi suất cao hơn để đảm bảo an toàn hệ thống.

Bên cạnh nguồn vốn ngân hàng, các doanh nghiệp bất động sản đang đối mặt với "bức tường" nợ trái phiếu khổng lồ trong nửa đầu năm 2026. Áp lực đáo hạn trái phiếu của các doanh nghiệp phi ngân hàng, mà phần lớn là bất động sản, dự kiến tăng 100,4% so với cùng kỳ năm trước.

Thách thức này càng trở nên nặng nề hơn khi Nghị định 306 chính thức có hiệu lực từ tháng 5 năm 2026, siết chặt các quy định về công bố thông tin và mục đích sử dụng vốn nhằm khắc phục những sai phạm trong quá khứ. Điều này đồng nghĩa với việc kênh huy động vốn qua trái phiếu sẽ không còn dễ dàng, buộc các chủ đầu tư phải tìm kiếm các nguồn "vốn ngoại sinh" hoặc kêu gọi đầu tư từ các đối tác bên ngoài thay vì phụ thuộc quá nhiều vào nợ vay.

Một vấn đề cốt lõi khác khiến thị trường bất động sản gặp khó về thanh khoản dù nguồn cung được dự báo sẽ tăng mạnh từ các "siêu đô thị" lên tới hàng nghìn hecta là sự lệch pha giữa giá nhà và thu nhập của người dân.

Năm 2026 sẽ là năm của sự thanh lọc và tái cấu trúc mạnh mẽ của thị trường bất động sản

Theo xếp hạng của Numbeo (website lớn trong mảng dữ liệu về giá cả trên toàn cầu), chỉ số giá nhà trên thu nhập đã chạm mức 27,35 năm, trong khi mức trung bình nhiều năm chỉ khoảng 21,81 năm. Theo ông Hùng, khoảng cách giữa giá nhà hiện tại và khả năng chi trả của người dân là rào cản lớn nhất khiến cung và cầu chưa thể gặp nhau. Người mua nhà đang có tâm lý chần chừ không chỉ vì lãi suất mà còn vì họ phải cân đối bài toán thu nhập để trả cả gốc lẫn lãi trong dài hạn.

Trước thực trạng này, các chuyên gia cho rằng năm 2026 sẽ là năm của sự thanh lọc và tái cấu trúc mạnh mẽ. Để tồn tại, các chủ đầu tư không còn cách nào khác là phải tái cấu trúc danh mục sản phẩm, tập trung vào những dự án có tính pháp lý rõ ràng và khả năng hoàn thiện cao để khơi thông dòng tiền.

Thực tế đã ghi nhận có những dự án tại khu vực Hà Nội bắt đầu tung ra mức chiết khấu lên tới 30% để kích cầu, một con số chưa từng có so với mức 10-20% trước đây. Việc chuyển hướng sang phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng sẽ là "chìa khóa" để thu hẹp khoảng cách thu nhập, giúp thị trường phát triển bền vững hơn.

Chuyên gia Long Phan cũng đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư cá nhân rằng bất động sản suy cho cùng là một bài toán tài chính. Trong bối cảnh các quy định về thuế cho thuê bất động sản và thuế thu nhập cá nhân có những thay đổi mới, việc quản trị danh mục đầu tư và hiểu rõ các quy định pháp lý là điều kiện tiên quyết để đảm bảo lợi nhuận và an toàn tài sản.

Thị trường đang chuyển mình sang một giai đoạn mới, nơi mà sự hưng phấn từ vốn rẻ được thay thế bằng các tiêu chuẩn lựa chọn khắt khe hơn từ cả phía ngân hàng lẫn người mua.

Mặc dù mục tiêu tăng trưởng tín dụng 15% có phần thắt chặt hơn so với năm trước, nhưng đây là 'liều thuốc' cần thiết để ngăn ngừa rủi ro bong bóng và hướng dòng vốn vào những lĩnh vực thực chất. Thị trường bất động sản năm 2026 có thể không còn những đợt tăng trưởng nóng dựa trên đòn bẩy tài chính dễ dàng, nhưng lại mở ra cơ hội cho những doanh nghiệp có nội lực tốt và những sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu ở thực của xã hội.