Việt Nam có thể xảy ra tình trạng vỡ nợ trái phiếu bất động sản?

Lý giải cho nhận định trên, ông Nguyễn Tùng Anh - Chuyên viên cấp cao nghiên cứu rủi ro tín dụng tại FiinRatings đưa ra 3 điều sau:

Đầu tiên, sức khỏe tài chính của doanh nghiệp bất động sản tuy có sự phân hóa, nhưng nhìn chung vẫn tương đối ổn định và có sức chống chịu tốt, nhất là các doanh nghiệp niêm yết.

Mặc dù dư nợ của ngành bất động sản tăng lên, nhưng con số này vẫn trong tầm kiểm soát, bởi mức nợ/vốn chủ sở hữu vẫn quanh mức 0,78 và thậm chí hệ số nợ/EBITDA giảm từ 2,5x hồi năm 2020, xuống còn 2,4x trong năm 2021.

Còn nếu nhìn vào dài hạn và xét theo triển vọng dân số tiếp tục tăng, thu nhập người dân ngày càng được cải thiện và nhu cầu với bất động sản vẫn rất cao nên sự phục hồi của doanh nghiệp bất động sản hoàn toàn có thể kỳ vọng.

Thứ hai, rủi ro đổ vỡ dây chuyền chỉ có thể xảy ra khi xuất hiện những biện pháp pháp lý cứng rắn áp dụng cho cả ngành. Thực tế cho thấy, tại Trung Quốc - quốc gia áp dụng chính sách “ba lằn ranh đỏ” đối với ngành bất động sản, thì sau cú đổ vỡ của Tập đoàn Bất động sản Evergrande, đã xuất hiện thêm những tên tuổi khác như Shimao và Guangzhou R&F Properties rơi vào cảnh khất nợ. Chính sách “ba lằn ranh đỏ” của Trung Quốc đặt ra giới hạn đối với nợ liên quan đến dòng tiền, tài sản và mức vốn của doanh nghiệp bất động sản.

Thứ ba, một khi xuất hiện những rủi ro liên quan như một lô trái phiếu hay doanh nghiệp có vấn đề, thì chúng sẽ nhanh chóng được cơ quan quản lý xử lý riêng và kiểm soát tình hình để đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư trái phiếu, giúp thu hồi một phần hoặc toàn bộ gốc và lãi.

“Chúng tôi đánh giá mức độ hấp thụ vẫn tốt và triển vọng của ngành sẽ ổn định trong thời gian tới. Theo mô hình xếp hạng tín nhiệm của chúng tôi, đã có sự phân hóa rõ rệt giữa các công ty bất động sản, từ mức A đến mức B, cho nên sẽ phụ thuộc vào năng lực kinh doanh, rủi ro tài chính của doanh nghiệp khi phân tích tác động của thị trường đến chất lượng tín dụng của từng doanh nghiệp bất động sản”, ông Lê Hồng Khang, Trưởng phòng Phân tích rủi ro tín dụng FiinRatings nói thêm.

Theo các chuyên gia, vấn đề của ngành bất động sản là thời điểm nào thì các doanh nghiệp phục hồi, bởi hiện họ vẫn chống chọi với những khó khăn. Tuy nhiên, cần đề phòng trường hợp thị trường đảo chiều.

Cụ thể, ông Paul Coughlin - nguyên Giám đốc toàn cầu của S&P Global Ratings - Analytics & Operations cho biết, nếu nhìn vào phân bổ xếp hạng tín nhiệm sơ bộ của các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam thường ở mức BBB đổ lại.

Ông Paul Coughlin lý giải, chu kỳ kinh doanh một dự án bất động sản thường kéo dài 3 năm hoặc nhiều hơn, nên quá trình chuẩn bị dự án, doanh nghiệp bất động sản thường đối mặt với nhiều rủi ro từ những biến động bất thường, từ chi phí đầu vào, lãi suất, giá bán sản phẩm… Ở Việt Nam, các doanh nghiệp bất động sản còn phải gánh lãi suất tương đối cao trong thời gian dài, kể cả thời gian chuẩn bị bán hàng. Đây là một trong những rủi ro mà S&P đánh giá là tương đối quan trọng khi xem xét các doanh nghiệp bất động sản.

Các công ty bất động sản thường nhạy cảm với những thay đổi chính sách kinh tế, đặc biệt chính sách liên quan đến lãi suất. Trong cơ cấu nguồn vốn cho hoạt động sản xuất, kinh doanh của họ thì vay nợ chiếm tỷ lệ rất cao, do đó những thay đổi về lãi suất có thể ảnh hưởng cả đến doanh nghiệp bất động sản và nhu cầu của người mua.

Ông Paul Coughlin cũng cho rằng, lãi suất thay đổi sẽ ảnh hưởng đến chi phí đầu vào và giá bán sản phẩm. Khi giá bán giảm thì khả năng hấp thụ trên thị trường có thể giảm theo mà không diễn biến theo chiều ngược lại. Vì vậy, đây là rủi ro rất tiềm tàng của doanh nghiệp bất động sản.