4 chính sách “siết loạn” thị trường bất động sản năm 2022

Nhiều quy định mới đã được ban hành nhằm kiểm soát tối ưu hoạt động kinh doanh bất động sản kể từ năm 2022 trong đó có 4 chính sách đáng lưu ý.

Thay đổi điều kiện kinh doanh bất động sản

Nghị định 02/2022/NĐ-CP có nhiều quy định mới liên quan đến điều kiện kinh doanh bất động sản sẽ có hiệu lực từ ngày 1/3/2022.
Theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có các điều kiện sau đây:

- Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật;

- Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án, tại sàn giao dịch bất động sản các thông tin về doanh nghiệp, thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh...

- Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.

Siết chặt hoạt động môi giới bất động sản

Tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 28/01/2022, Chính phủ tăng mạnh mức phạt đối với người làm dịch vụ môi giới bất động sản nhằm quản lý chặt hơn hoạt động này, dẹp bỏ nạn môi giới biến tướng thành cò đất, thổi giá hoặc vẽ dự án “ma”.

Cụ thể:

Hành vi	Mức phạt cũ* (triệu đồng)	Mức phạt mới (triệu đồng)
Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định	10 - 15	40 - 60
kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.	Không phạt	40 - 60
Không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản mà mình môi giới.	40 - 50	200 - 250

Tăng mạnh mức phạt với các vi phạm về kinh doanh bất động sản

Cũng tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP, nhiều vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản đã được siết chặt.

Cụ thể:

Hành vi	Mức phạt cũ* (triệu đồng)	Mức phạt mới (triệu đồng)
Kinh doanh bất động sản thuộc trường hợp phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã mà không thành lập;	50 - 60	100 - 120
Không công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng các nội dung về dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
Không cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng hoặc việc sử dụng tiền ứng trước khi có yêu cầu; không cho phép bên mua, bên thuê mua được kiểm tra thực tế tiến độ thi công, chất lượng công trình theo quy định;
Thu các loại phí liên quan đến chuyển nhượng bất động sản không đúng quy định.
Ký kết hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà, công trình xây dựng mà không gắn quyền sử dụng đất với nhà, công trình xây dựng đó; Không thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).	60 - 80	120 - 160
	60 - 80	120 - 160
Thu tiền của bên mua, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng tiến độ thực hiện dự án theo thỏa thuận của các bên hoặc thu vượt quá tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo quy định	60 - 80	400 - 600
Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án không đúng thủ tục quy định;	270 - 300	800 - 1,000
Bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành đầu tư xây dựng nhà ở	270 - 300	800 - 1,000
...

Bắt buộc phải sử dụng mẫu hợp đồng chung

Ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP là 8 mẫu hợp đồng để sử dụng để mua bán căn hộ chung cư, căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú; nhà ở riêng lẻ…

Điều đáng nói, theo Nghị định này, các hoạt động kinh doanh bất động sản đều cần phải áp dụng các mẫu chuẩn này theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

Trong khi đó, theo quy định trước đây tại Nghị định 76: “Hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản được ban hành kèm theo Nghị định này là để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng”.

Việc yêu cầu các bên phải ký kết hợp đồng theo đúng mẫu của Nghị định 02/2022/NĐ-CP giúp các hợp đồng sử dụng trong hoạt động kinh doanh bất động sản đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên.