Bài 1: Dự án Saigon Gateway: Có quyết định cưỡng chế, CĐT vẫn không bàn giao quỹ bảo trì

Chủ đầu tư chây ì không bàn giao quỹ bảo trì

Khu căn hộ Saigon Gateway do Công ty Cổ phần Bất động sản Hiệp Phú Land (Hiệp Phú Land) làm chủ đầu tư, chính thức bàn giao căn hộ cho khách hàng từ năm 2019. Dự án gồm 2 block chung cư cao 25 tầng với hơn 900 căn hộ, hiện nay có khoảng 3.000 cư dân sinh sống.

Ban quản trị (BQT) Khu căn hộ Saigon Gateway là pháp nhân được UBND phường Hiệp Phú (TP.Thủ Đức) công nhận theo Quyết định số 70/QĐ-UBND ngày 30/3/2022. Sau khi thành lập, BQT đã phối hợp với chủ đầu tư tiến hành việc bàn giao cơ sở hạ tầng, trang thiết bị, diện tích sử dụng chung theo quy định.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, quỹ bảo trì chung cư vẫn chưa được chủ đầu tư bàn giao theo quy định. Theo nhiều văn bản của BQT chung cư Saigon Gateway, việc chủ đầu tư không thực hiện bàn giao quỹ bảo trì là hành vi vi phạm quy định pháp luật về nhà ở.

Nền gạch bê tông ở sân thượng bị bong tróc nghiêm trọng.

Đồng thời, việc chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì gây ra rất nhiều khó khăn cho BQT trong công tác quản lý vận hành Khu căn hộ Saigon Gateway. Với thực trạng hiện nay nhiều hạng mục, trang thiết bị của tòa nhà đã hư hỏng nhưng không có kinh phí để sửa chữa kịp thời để đảm bảo vận hành an toàn. Từ đó dẫn đến nhiều rủi ro, nguy hiểm và có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến tính mạng và tài sản của cư dân.

Theo nhiều văn bản của Ban quản trị Saigon Gateway từ thời điểm cuối năm 2022 – nay, tòa nhà cần phải bảo trì, sửa chữa nhiều hạng mục quan trọng gồm thang máy, hệ thống chiếu sáng PCCC, hệ thống xử lý nước thải. Đồng thời, nhiều khu vực trong tòa nhà bị xuống cấp nghiêm trọng nhưng không được sửa chữa gây mất cảnh quan, ảnh hưởng đến cuộc sống cư dân và tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn.

Suốt hơn 2 năm qua, BQT Saigon Gateway đã nhiều lần gửi văn bản đến Công ty Hiệp Phú Land, đề nghị chuyển tiền quỹ bảo trì cho BQT nhưng không có kết quả. Thậm chí, có nhiều văn bản BQT yêu cầu tạm ứng một phần quỹ bảo trì để thanh toán gấp tiền bảo trì, sửa chữa các hạng mục nêu trên, nhưng chủ đầu tư vẫn chây ì không thanh toán.

Trước tình hình này, thời gian qua, BQT cùng Ban quản lý khu chung cư đã cố gắng khắc phục những hư hỏng của tòa nhà, nhưng chỉ sửa chữa tạm thời do không có đủ kinh phí để thay thế, sửa chữa, bảo trì theo khuyến cáo của đơn vị cung cấp. Đồng thời BQT cũng liên tục phải nợ tiền bảo trì chung cư với các đơn vị cung cấp dịch vụ, bảo trì, thậm chí đề nghị đơn vị vận hành tòa nhà là TTC Land Management tạm ứng một phần tiền bảo trì, huy động thêm từ sự đóng góp của cư dân.

Nước thấm dột xuống hầm giữ xe.

Ngoài ra, theo phản ánh của cư dân, chung cư bàn giao năm 2019 và theo Hợp đồng mua bán đã ký thì thời gian bảo hành là 60 tháng (tương ứng 5 năm), nhưng đến nay nhiều căn hộ đã xuống cấp, hư hỏng nhưng không được bảo hành như đã thỏa thuận. “Thời gian đầu mới bàn giao chủ đầu tư có xuống kiểm tra, sửa chữa hoặc trả tiền cho cư dân tự sửa chữa, nhưng vài năm gần đây, Công ty Hiệp Phú đề nghị khách hàng tự bỏ tiền sửa chữa căn hộ và sẽ cấn trừ vào khoản tiền 5% còn lại của hợp đồng khi dự án ra được sổ hồng”, một cư dân chia sẻ.

Theo ghi nhận thực tế của phóng viên ngày 18/9, hiện nay nhiều hạng mục của dự án đã bị xuống cấp nghiêm trọng nhưng chưa được sửa chữa như sân gạch bê tông ở sân thượng, gạch ốp ở bên ngoài tầng trệt,... bị bong tróc, hư hỏng nhiều chỗ; nhiều khu vực tường, mái che bị nứt nẻ khiến nước thấm vào nhiều căn hộ, cầu thang bộ, thậm chí nước thấm xuống cả hầm giữ xe.

Đặc biệt là tại những khu vực có nhiều máy móc, thiết bị điện như phòng xử lý nước thải, phòng điện tổng tòa nhà, hệ thống điện 3 pha,... nước thấm đọng thành từng vũng, tiềm ẩn nguy cơ cháy nổ cao, rò rỉ điện mất an toàn nhưng vẫn chưa được sửa chữa. Để khắc phục tạm thời, Ban quản lý tòa nhà đã tự chế ra nhiều thiết bị hứng nước để tránh nước chạm vào hệ thống điện, các thiết bị điện gây cháy nổ.

Nước thấm dột vào phòng điện tổng của tòa nhà.

Có quyết định cưỡng chế, nhưng vẫn không thi hành?

Trước việc Công ty Hiệp Phú Land không có động thái trả tiền quỹ bảo trì cho cư dân, suốt 2 năm qua, BQT Saigon Gateway đã nhiều lần gửi đơn thư đến chính quyền TP.HCM và TP.Thủ Đức.

Ngày 4/4/2024, UBND TP.Thủ Đức có Quyết định xử phạt vi phạm hành chính số 4638/QĐ-XPHC, xử phạt Công ty Hiệp Phú Land số tiền 180 triệu đồng do có hành vi vi phạm hành chính: Không bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà theo quy định tại dự án Saigon Gateway. Đồng thời buộc Công ty Hiệp Phú Land phải bàn giao kinh phí bảo trì của chung cư theo quy định.

Do Công ty Hiệp Phú Land vẫn không chấp hành bàn giao quỹ bảo trì theo quyết định xử phạt hành chính, ngày 21/6/2024, UBND TP.Thủ Đức ban hành Quyết định 8186/QĐ-CCXP, cưỡng chế buộc thi hành thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, việc này vẫn chưa được thực hiện.

Đến ngày 29/8/2024, UBND TP.Thủ Đức ban hành văn bản 8158/UBND-TTXD, trong đó có nội dung chủ đầu tư cam kết hoàn thành biên bản quyết toán số kiệu kinh phí bảo trì trong tháng 8/2024 và bàn giao quỹ bảo trì theo quy định.

Ban quản lý tòa nhà tự chế thiết bị hứng nước thấm dột tại các khu vực có hệ thống điện, thiết bị điện.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, theo cư dân Khu căn hộ Saigon Gateway, Công ty Hiệp Phú Land vẫn chưa quyết toán số liệu kinh phí bảo trì để thực hiện bàn giao theo quyết các quyết định nói trên. Nguyên nhân do chủ đầu tư chưa cung cấp được chứng từ về số tiền hơn 4,5 tỷ đồng đã sử dụng trước khi thành lập Ban quản trị và chưa thống nhất được với BQT chung cư về mức lãi suất tiền gửi tiền quỹ bảo trì suốt 5 năm qua.

Về số liệu kinh phí bảo trì, ngày 15/8/2024, Công ty Hiệp Phú Land có văn bản gửi BQT Khu căn hộ Saigon Gateway, cho biết tổng số tiền thu được từ kinh phí bảo trì là hơn 32 tỷ đồng, nhưng tiền lãi phát sinh từ chỉ có khoảng 145 triệu đồng, tổng số tiền chủ đầu tư đã chi khoảng 5 tỷ đồng nên số tiền kinh phí bảo trì còn lại khoảng hơn 27,3 tỷ đồng.

Tuy nhiên, đến ngày 23/8/2024, Công ty Hiệp Phú Land có văn bản khác cho biết tổng số tiền kinh phí bảo trì thu được là hơn 32 tỷ đồng, do có nhầm lẫn trong tính lãi suất, tổng số tiền lãi phát sinh từ năm 2020 đến tháng 8/2024 là hơn 4,4 tỷ đồng. Số tiền quỹ bảo trì đã chi là khoảng 4,9 tỷ đồng, trong đó chủ đầu tư chỉ cung cấp được chứng từ chứng minh đã thanh toán 400 triệu đồng. Số tiền hơn 4,5 tỷ đồng còn lại, Công ty Hiệp Phú Land cho rằng doanh nghiệp mới thay đổi Ban điều hành, Ban điều hành mới chưa được giao lại các hồ sơ tài liệu chứng minh mà chỉ ghi nhận số liệu mềm lưu trữ trên hệ thống?

Ngoài ra, kề từ lúc Ban điều hành Công ty Hiệp Phú Land thành lập đến nay đã chi trả 470 triệu đồng cho hoạt động sửa chữa, bảo trì tại khu căn hộ Saigon Gateway. Do đó, tổng số tiền kinh phí bảo trì còn lại khoảng 31,6 tỷ đồng.

Cư dân treo nhiều băng rôn trước cửa căn hộ, đồng thời thường xuyên tổ chức căng băng rôn trong khuôn viên dự án để đòi quyền lợi.

Về lộ trình bàn giao quỹ bảo trì, ngày 25/4/2024, Công ty Hiệp Phú Land ban hành văn bản 06/HPL, trong đó có nội dung hiện tại công ty gặp rất nhiều khó khăn, nhân sự mới lại chưa được bàn giao, chưa nắm rõ số liệu. Cộng thêm đó là thiếu hụt nguồn ngân sách, nguồn thu nên Hiệp Phú Land chưa thể 1 lần bàn giao đầy đủ quỹ bảo trì cho BQT.

Hiệp Phú Land sẽ xây dựng lộ trình từng bước khắc phục, có nguồn thu đột xuất sẽ bàn giao nguồn đó cho BQT. Đồng thời, khi cư dân được cấp sổ hồng thì Hiệp Phú Land được thanh toán 5% giá trị trong hợp đồng miua bán còn lại, khi đó công ty sẽ có nguồn ngân sách để nộp đầy đủ kinh phí bảo trì cho BQT theo quy định.

Ngoài ra, Hiệp Phú Land còn đề xuất phương án “trả góp”, lập tức thanh toán 150 triệu đồng từ tháng 4/2024 và định kỳ hàng tháng sẽ thanh toán 100 triệu đồng vào quỹ bảo trì của BQT từ nguồn thu bãi giữ xe ô tô mà chủ đầu tư đang khai thác trong tòa nhà. Tuy nhiên, BQT Saigon Gateway không đồng ý với phương án này và đề nghị chủ đầu tư thanh toán toàn bộ quỹ bảo trì.

Như vậy, quỹ bảo trì 2% mà khách hàng đóng góp lúc mua nhà đã đi đâu, được chủ đầu tư sử dụng vào mục đích gì để không thể bàn giao toàn bộ quỹ bảo trì hàng chục tỷ đồng cho BQT?

Để khắc phục tình trạng chây ì không bàn giao quỹ bảo trì, ngày 24/7/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 95/2014/NĐ-CP, trong đó cac Điều từ 87 đến 91 quy định chi tiết về cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.

Việc chậm bàn giao quỹ bảo trì tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro đến an toàn tính mạng của hơn 3.000 cư dân tại chung cư Saigon Gateway. Thời gian qua, cư dân tại đây vì quá bức xúc đã treo nhiều băng rôn phản đối ở mặt ngoài khu chung cư, đồng thời thường xuyên tổ chức căng băng rôn trong khuôn viên dự án để đòi quyền lợi gây ảnh hưởng tới cuộc sống và an ninh trật tự trong khu vực.

Ngoài ra, qua công tác kiểm tra ngày 17/7/2024 của Đội Cảnh sát PCCC – Công an TP.Thủ Đức có đề nghị chủ đầu tư cung cấp nhiều văn bản thẩm duyệt, bản vẽ đã được thẩm duyệt thiết kế về PCCC, biên bản nghiệm thu về PCCC cho BQT Khu căn hộ Saigon Gateway. Ngày 8/8/2024, Công ty Hiệp Phú Land có văn bản bàn giao các tài liệu nêu trên theo yêu cầu, nhưng không cung cấp bản vẽ thẩm duyệt thiết kế PCCC và tiếp tục đổ lỗi do Ban điều hành công ty mới thành lập nên chưa nhận được bàn giao từ Ban điều hành cũ của công ty?

>> Khu phức hợp 7ha lớn nhất tỉnh giàu nhất Việt Nam sẽ khởi công trong tháng 9 này