Bài 2: Khu căn hộ Saigon Gateway: Chủ đầu tư chuyển nhượng dự án trái quy định?

Khách hàng dự án Saigon Gateway khởi kiện Sở Tài nguyên Môi trường

Theo nội dung vụ án, năm 2018, bà Dương Thị Quỳnh Lưu và Công ty Cổ phần Bất động sản Hiệp Phú Land (Hiệp Phú Land) ký hợp đồng mua bán căn hộ tại dự án Saigon Gateway. Năm 2019, Công ty Hiệp Phú Land đã bàn giao căn hộ nhưng đến nay vẫn chưa làm được Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) cho cư dân.

Trong quá trình tìm hiểu nguyên nhân của việc chậm cấp sổ hồng, bà Lưu được biết Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM trước đây đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CT13888 ngày 13/6/2012, diện tích 14.388,9m2, mục đích sử dụng đất ở tại đô thị cho Công ty Hiệp Phú Land. Tuy nhiên, đến ngày 6/5/2019, Sở Tài nguyên và Môi trường đã tách thành 2 sổ số GCN CT77765 (diện tích 8.316,9m2 và GCN CT77766 (diện tích 5.000,1m2).

Bà Lưu cho rằng việc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM tách phần đất thực hiện dự án thành 2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khác nhau cho Công ty Hiệp Phú Land đã ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà. Cụ thể, hồ sơ dự án phê duyệt đất xây dựng nhà chung cư và các công trình phục vụ nhà chung cư thuộc chế độ đồng quyền sử dụng của những người sờ hữu căn hộ chung cư. Sau thời điểm Công ty Hiệp Phú Land bán căn hộ cho bà thì toàn bộ phần đất trước đó được phê duyệt xây dựng dự án khu căn hộ và các công trình phục vụ dự án phải thuộc quyền sử dụng chung của bà và những khách hàng mua nhà tại dự án Saigon Gateway.

Việc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cấp 2 giấy chứng nhận quyền sử dụng riêng 2 phần đất cho Công ty Hiệp Phú Land khi sau khi bán căn hộ mà không có ý kiến của cư dân là trái pháp luật, gây ảnh hưởng tới cơ cấu sử dụng đất của dự án đã được phê duyệt, làm mất đi phần lớn quyền sở hữu chung của cư dân chung cư với phần đất xây dựng tường rào, đất giao thông nội bộ bên trong và bên ngoài chung cư, mất đi quyền sử dụng lối đi chung của cư dân từ cổng chiính, không có lối đi chung cho riêng mình mà phải đi nhờ trên đất người khác.

Toàn cảnh khu đất hơn 5.000m2 đang tranh chấp, trong đó khu văn phòng diện tích quy hoạch 835m2 (nằm ở vị trí công viên cây xanh hiện tại), nhưng được cấp sở đỏ toàn khu là đất thương mại dịch vụ.

>> Bài 1: Dự án Saigon Gateway: Có quyết định cưỡng chế, CĐT vẫn không bàn giao quỹ bảo trì

Bà Lưu cùng 89 cư dân khác của dự án đã gửi đơn kiến nghị đến Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM nhưng không được phản hồi nên bà Lưu đã làm đơn khởi kiện đến TAND TP.HCM, yêu cầu hủy 2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp vào năm 2019, khôi phục lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ban đầu và kiến nghị UBND TP.HCM xem xét trách nhiệm của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM trong sự việc.

Trong khi đó, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, đầu năm 2018, Công ty Hiệp Phú Land có văn bản đề nghị cấp tách khu đất thành 2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo 2 chức năng (đất ở và thương mại dịch vụ - văn phòng). Ngày 15/4/2019, Công ty này tiếp tục có văn bản đề nghị tách khu đất thành 2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với khu chung cư với thời hạn lâu dài, khu thương mại – dịch vụ với thời hạn 50 năm.

Theo Công văn 3762/SQHKT-QHKV2 ngày 4/8/2017 của Sở Quy hoạch – Kiến trúc về chấp thuận quy hoạch tổng thể dự án Saigon Gateway thì dự án có bố cục theo dạng công trình phân tán, gồm 2 khối: khối nhà ở chung cư và khối thương mại, văn phòng.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường, dự án có 2 công trình riêng biệt với mục đích sử dụng đất khác nhau, hình thức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất khác nhau. Do đó, việc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ và tách thành 2 sồ mới với mục đích khác nhau là phù hợp. Theo bản đồ hiện trạng của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM kiểm duyệt ngày 23/4/2019 thì diện tích khu đất là 14.388,9m2, trong đó diện tích đường dự phóng là 1.071,9m2, diện tích khu chung cư là 8.316,9m2 và diện tích khu thương mại dịch vụ - văn phòng 5.000,1m2. Do đó, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đề nghị tòa bác đơn khởi kiện của bà Lưu.

Sau khi nghị án, TAND TP.HCM cho rằng việc tách sổ của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM là phù hợp quy định nên đã tuyên bác toàn bộ đơn khởi kiện của bà Lưu. Hiện tại, bà Lưu đã làm đơn kháng cáo đến TAND Cấp cao tại TP.HCM.

Cư dân căng băng rôn ở mặt trước căn hộ suốt nhiều năm qua để đòi quyền lợi.

Chuyển nhượng dự án trái quy định

Theo hồ sơ, dự án Saigon Gateway trước đây có tên gọi là Cao ốc Hải Âu do Công ty Cổ phần Phát triển và Kinh doanh Nhà làm chủ đầu tư. Ngày 9/1/2012, UBND TP.HCM có Quyết định số 150/QĐ-UBND, chấp thuận cho Công ty Cổ phần Phát triển và Kinh doanh Nhà được chuyển nhượng dự án, bên nhận chuyển nhượng là Công ty Cổ phần Bất động sản Hiệp Phú.

Nghĩa vụ của Bên nhận chuyển nhượng được quy định tại Điều 4 của Quyết định 150, trong đó bên nhận chuyển nhượng phài triển khai thực hiện dự án theo đúng các nội dung đã được phê duyệt tại Quyết định 97/QĐ-SXD-PTN ngày 15/9/2008 và Quyết định số 1126/QĐ-SXD-TĐDA ngày 25/10/2011 của Sở Xây dựng TP.HCM.

Đáng chú ý tại khoản 4.5, Điều 4 của Quyết định 150 thể hiện bên nhận chuyển nhượng không được chuyển nhượng lại dự án. Tuy nhiên, ngày 8/4/2019, Công ty Hiệp Phú Land đã ký Hợp đồng hứa chuyển nhượng về việc sử dụng quyền sử dụng đất với Công ty Cổ phần Bất động sản Đại Nam Land (nay là Công ty Cổ phần Lyn Property), chuyển nhượng phần diện tích 5.000,3m2 được quy hoạch xây dựng trung tâm thương mại. Giá trị chuyển nhượng là 37,5 tỷ đồng và Công ty Lyn Property đã thanh toán toàn bộ số tiền này vào tài khoản của Công ty Hiệp Phú Land vào ngày 18/4/2019.

Theo cư dân dự án Saigon Gateway, việc chuyển nhượng này là trái với quy định trong Quyết định 150 của UBND TP.HCM và không rõ việc chuyển nhượng đã được UBND TP.HCM thông qua bằng văn bản hay không. Đồng thời, suốt một quá trình hơn 10 năm kể từ khi dự án mới được quy hoạch đến khi xây dựng xong khu chung cư, khu đất vẫn chỉ có duy nhất một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng chỉ một tháng sau khi chủ đầu tư ký hợp đồng chuyển nhượng phần đất hơn 5.000m2 này, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã lập tức tách khu đất thành 2 sổ đỏ, trong đó có 1 sổ hơn 5.000m2. Điều này khiến cư dân nghi ngờ việc tách sổ để phù hợp với mục đích sử dụng đất hay tách sổ để chủ đầu tư mang đất đi bán?

Chỉ gần 1 tháng sau khi hợp đồng chuyển nhượng khu đất hơn 5.000m2 được ký kết, Sở Tài nguyên và Môi Trường TP.HCM đã tách sổ đỏ cho phần đất này.

Một điều nữa khiến cư dân dự án Saigon Gateway bất bình là phần đất quy hoạch xây dựng khu văn phòng chỉ rộng 835m2, nhưng khu đất hơn 5.000m2 đã tách sổ toàn bộ lại có mục đích sử dụng là đất thương mại dịch vụ.

Tại bản vẽ chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng – phương án kiến trúc công trình Khu căn hộ Saigon Gateway do Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM thực hiện vào năm 2017 thì toàn bộ dự án, bao gồm cả phần chung cư và công trình văn phòng đều sử dụng lối đi chung, trong đó lối đi chính từ Xa lộ Hà Nội, còn lối đi phụ nhỏ hơn đi vào từ đường dự phóng bên cạnh chung cư. Theo phản ánh của cư dân, tại thời điểm nhận bàn giao căn hộ vào năm 2019, tại khu đất quy hoạch khu văn phòng đã tồn tại đường giao thông của lối đi chính từ Xa lộ Hà Nội vào.

Tuy nhiên, tại Bản đồ hiện trạng vị trí phân lô để lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM duyệt ngày 23/4/2019, phần đường giao thông của lối đi chính đã biến mất trên bản đồ, thay vào đó chỉ còn một lối đi phụ từ đường dự phóng (chưa xây dựng) để vào khu chung cư. Tại sổ đỏ khu đất hơn 5.000m2 đã cấp của Sở Tài nguyên và Môi trường có nội dung: Công ty Hiệp Phú Land phải đảm bảo lối đi chung cho các hộ dân Khu chung cư Saigon Gateway, khi chung cư có đường giao thông tiếp giáp (Xa lộ Hà Nội hoặc đường dự phóng được xây dựng) thì chấm dứt quyền sử dụng đất hạn chế thửa đất liền kề (khu chung cư).

Cư dân Saigon Gateway cho rằng, việc khu văn phòng chỉ có diện tích xây dựng 835m2 nhưng được cấp sổ hơn 5.000m2 đã lấn sang cả phần đất sử dụng chung của chung cư, đặc biệt là lối đi chính bên trong dự án. Cư dân lo ngại rằng sau này sẽ mất quyền sử dụng lối đi chính từ Xa lộ Hà Nội, thay vào đó là lối đi phụ từ đường dự phóng.

Đồng thời, cư dân rằng việc Công ty Hiệp Phú Land chuyển nhượng phần đất hơn 5.000m2 cùng dự án khu văn phòng cho Công ty Lyn Property sẽ dẫn đến tình trạng một dự án nhưng 2 chủ đầu tư, dễ xảy ra những vấn đề tranh chấp của cư dân khu chung cư với dự án văn phòng sau này.

Được biết, Công ty Cổ phần Bất động sản Hiệp Phú trước đây thuộc sở hữu của Quốc Cường Gia Lai. Tại thời điểm ngày 31/12/2016, Quốc Cường Gia Lai sở hữu 70% tại Công ty Hiệp Phú. Nhưng trong năm 2017, Tập đoàn này đã chuyển nhượng Công ty Hiệp Phú cho Công ty Cổ phần Bất động sản Hiệp Phú Land.

Công ty Cổ phần Lyn Property tiền thân là Công ty Cổ phần Bất động sản Đại Nam Land được thành lập ngày 29/3/2019 do vợ chồng bà Nguyễn Ngọc Huyền My (con gái bà Nguyễn Thị Như Loan, Tổng Giám đốc Quốc Cường Gia Lai) nắm phần lớn cổ phần, đồng thời bà My cũng là người đại diện pháp luật của công ty. Ngày 8/4/2019, chỉ gần 10 ngày sau khi thành lập, Lyn Property đã mua lại khu đất hơn 5.000m2 cùng một phần dự án Saigon Gateway.

Theo bản án của TAND TP.HCM về vụ kiện của cư dân Saigon Gateway, người đại diện theo ủy quyền của Lyn Property là bà Lại Thị Hoàng Yến, bà Yến là con gái của ông Lại Thế Hà, Chủ tịch HĐQT Quốc Cường Gia Lai hiện tại. Công ty Lyn Property cùng bà Lại Thị Hoàng Yến cũng có mối quan hệ mật thiết với Quốc Cường Gia Lai khi thường xuyên xuất hiện trong các báo cáo tài chính của doanh nghiệp này.

>> Bài 1: Dự án Saigon Gateway: Có quyết định cưỡng chế, CĐT vẫn không bàn giao quỹ bảo trì