Cần làm rõ nhiều vấn đề trong việc cấp sổ đỏ tại chung cư Saigon Gateway

Diễn biến vụ cư dân Saigon Gateway kiện Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM

Theo hồ sơ vụ án, ngày 11/5/2007, UBND TP.HCM có văn bản duyệt giá trị quyền sử dụng đất khu đất có diện tích 14.388,9 m2 tại vị trí 11km9 Xa lộ Hà Nội (phường Hiệp Phú, quận 9, nay là TP.Thủ Đức) theo giá thị trường để Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư xây dựng khu căn hộ cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ.

Ngày 9/1/2012, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định 150/QĐ-UBND, chấp thuận cho Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà chuyển nhượng dự án cho Công ty Cổ phần Bất động sản Hiệp Phú (Hiệp Phú Land). Công ty Hiệp Phú Land sau đó được Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CT13888 vào ngày 18/6/2012.

Theo nội dung Văn bản số 3762/SQHKT-QHKV2 ngày 4/8/2017 của Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM về chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng – phương án kiến trúc công trình dự án Saigon Gateway thì dự án có 2 công trình riêng biệt, với mục đích sử dụng đất, hình thức sử dụng, thời hạn sử dụng đất khác nhau.

Tháng 4/2019, Công ty Hiệp Phú có văn bản đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với khu chung cư thời hạn sử dụng lâu dài, khu thương mại dịch vụ văn phòng với thời hạn 50 năm.

Theo bản đồ hiện trạng vị trí phân lô số 68968CN/TNMT của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM kiểm duyệt ngày 23/4/2019 thì diện tích khu đất là 14.388,9 m2. Trong đó diện tích đường dự phóng là 1.071,9 m2, diện tích khu chung cư là 8.316,9 m2, diện tích khu thương mại dịch vụ - văn phòng là 5.000,1 m2.

Ngày 6/5/2019, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã cấp 2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay thế cho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CT13888. Cụ thể, khu chung cư được tách thành GCN CT77765, thời hạn sử dụng lâu dài và Khu thương mại dịch vụ là GCN CT77766, thời hạn sử dụng 50 năm.

Khi phát hiện sự việc, cư dân Saigon Gateway đã làm đơn kiến nghị đến Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, đề nghị hủy 2 sổ đỏ đã cấp và khôi phục Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dụ án về hiện trạng ban đầu nhưng không được giải quyết nên đã làm đơn khởi kiện đến TAND TP.HCM.

Bên khởi kiện là bà Dương Thị Quỳnh Lưu cho rằng, việc tách sổ của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM làm ảnh hưởng đến cơ cấu sử dụng đất của dự án, cụ thể là phần đất sử dụng chung của cư dân như phần đất xây tường bao, đường giao thông nội bộ, phần đất trồng cây xanh,... Trong khi đó, bên bị kiện là Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho rằng việc tách sổ là đúng quy định pháp luật.

Tại bản án sơ thẩm ngày 15/4/2024, TAND TP.HCM đã tuyên bác toàn bộ kháng cáo của bà Lưu. Sau đó, nguyên đơn đã làm đơn kháng cáo đến TAND Cấp cao tại TP.HCM.

Hiện trạng phần đất thương mại dịch vụ được cấp sổ có đường giao thông nội bộ, công viên, bãi đậu xe,...

Cần làm rõ nhiều vấn đề trong việc cấp sổ

Ngày 30/9, TAND cấp cao tại TP.HCM xét xử phúc thẩm vụ án. Theo nhận định của TAND Cấp cao thì Quyết định số 1515/QĐ-SXDTĐDA (Quyết định 1515) ngày 9/10/2017 của Sở Xây dựng TP.HCM thể hiện diện tích xây dựng khu văn phòng là 835 m2, diện tích xây dựng khu căn hộ là 2.952,41 m2. Tại Văn bản số 3762/SQHKT-HKV2 (Văn bản 3762) ngày 4/8/2017 của Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM thì: Đất xây dựng công trình (nhà ở chung cư, thương mại, văn phòng, trạm điện) là 4.770,25 m2; Đất cây xanh nhóm ở: 3.266,48 m2; Đất giao thông nội bộ, sân bãi: 5.280,27 m2.

TAND Cấp cao xét thấy, Quyết định 1515 căn cứ vào Văn bản 3762, cả bên khởi kiện và bên bị kiện đều căn cứ vào văn bản này để xác định cơ cấu sử dụng đất của dự án. Tòa cấp sơ thẩm không đưa Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM vào tham gia tố tụng và không thu thập ý kiến trình bày của đơn vị này là thu thập chứng cứ chưa đầy đủ.

Bởi lẽ, theo Văn bản 3762 thì tổng diện tích xây dựng chung của 4 công trình nhà ở chung cư, thương mại, văn phòng, trạm điện là 4.770,25 m2/13.313 m2, phần diện tích còn lại là đất cây xanh, đường giao thông nội bộ và sân bãi. Trong khi đó, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM lại cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty Hiệp Phú Land với diện tích khu thương mại dịch vụ là 5.000,1 m2. Do vậy, cần làm rõ diện tích cụ thể từng phần nhà ở chung cư, thương mại, văn phòng, trạm điện trong dự án.

Quyết định 1515 thể hiện diện tích xây dựng khu căn hộ và diện tích xây dựng khu văn phòng, không có diện tích xây dựng khu thương mại dịch vụ. Nhưng 2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã cấp vào ngày 6/5/2019 là cấp cho khu căn hộ và khu thương mại dịch vụ, không có khu văn phòng. Do đó, cần làm rõ khu văn phòng trong Quyết định 1515 nằm trong diện tích Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu căn hộ hay khu thương mại dịch vụ.

Ngày 17/2/2022, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM có Văn bản số 1110/STNMT-QLĐ với nội dung: Đối với lối đi của khu chung cư, hiện đường dự phóng phía Đông Bắc khu chung cư hiện chưa được đầu tư xây dựng nên các hộ dân khu chung cư đi chung với lối đi của khu thương mại dịch vụ... Khi khu đất chung cư có đường giao thông tiếp giáp (đường dự phóng hoặc xa lộ Hà Nội được đầu tư xây dựng) thì chấm dứt quyền sử dụng thửa đất liền kề.

Căn cứ theo nội dung văn bản này thì lời trình bày của người khởi kiện cho rằng việc cấp sổ đỏ cho Công ty Hiệp Phú Land đã gây ảnh hưởng đến lối đi chung của cư dân là có căn cứ, vì khu chung cư và khu thương mại dịch vụ có cùng một lối đi, và lối đi này nằm trong sổ đỏ đã cấp cho Công ty Hiệp Phú Land.

Tòa cấp sơ thẩm chỉ căn cứ việc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã có văn bản yêu cầu Công ty Hiệp Phú Land nộp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phần đất 5.000,1 m2 để cập nhật lối đi, từ đó cho rằng việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không ảnh hưởng đến khu chung cư là chưa đủ căn cứ vì nội dung cập nhật không thể hiện cụ thể diện tích, vị trí lối đi.

Hơn nữa, khu chung cư được xây dựng từ năm 2017 và bàn giao năm 2019 nên lối đi vào khu chung cư được thể hiện trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho khu thương mại dịch vụ là không phù hợp quy định pháp luật, không đảm bảo quyền lợi cho người dân khu chung cư.

Từ những nhận định trên, HĐXX xét thấy tòa cấp sơ thẩm chưa thu thập đủ tài liệu chứng cứ, gây ảnh hưởng đến việc giải quyết vụ án. Do đó, TAND cấp cao đã tuyên chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn, hủy bản án sơ thẩm, chuyển hồ sơ về tòa cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án.

>> Chung cư dưới 2 tỷ đồng khan hiếm, nhiều người săn lùng chung cư không sổ đỏ