Bất động sản ảnh hưởng ra sao nếu Mỹ áp thuế?

Biến số lớn

Việc Mỹ dự kiến áp mức thuế suất lên đến 46% đối với một số mặt hàng xuất khẩu từ Việt Nam có thể tạo ra ảnh hưởng đáng kể đến xuất khẩu - một trong ba trụ cột quan trọng của nền kinh tế, bên cạnh tiêu dùng và đầu tư.

Với lĩnh vực bất động sản, ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng Giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting nhận định, việc Tổng thống Mỹ Donald Trump tuyên bố áp thuế đối ứng đối với nhiều quốc gia, trong đó có mức thuế lên tới 46% đối với hàng hóa từ Việt Nam đang tạo ra những biến số lớn cho nền kinh tế.

Bất động sản công nghiệp sẽ ảnh hưởng nặng nề khi bị Mỹ áp thuế.

Theo ông Thắng, các kịch bản dự báo thị trường bất động sản trong thời gian tới buộc phải điều chỉnh linh hoạt theo diễn biến thực tế khi môi trường vĩ mô quốc tế đang tiềm ẩn nhiều yếu tố khó lường.

Ông Thắng cho biết, trong kịch bản có thể đàm phán được vấn đề thuế quan, nền kinh tế trong nước tiếp tục duy trì đà phát triển như trong quý I/2025, kết hợp với định hướng của Chính phủ cùng những thành quả kinh tế đạt được trong thời gian qua thì thị trường bất động sản vẫn có cơ hội tăng trưởng.

“Nguồn cung căn hộ sẽ khó tăng đột biến, tuy nhiên sức cầu sẽ tiếp tục duy trì ở mức trung bình. Việc Mỹ áp thuế sẽ phần nào ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư, đặc biệt là khu vực phía Nam. Có thể các nhà đầu tư sẽ giữ tâm lý thận trọng khi đưa ra quyết định”, ông Thắng nói.

Dù vậy, thị trường sẽ tiếp tục đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, đặc biệt là căn hộ hạng C và thậm chí là căn hộ có giá dưới 60 triệu đồng/m2 cũng sẽ tiếp tục khan hiếm.

Về giá bán, ông Thắng dự báo mặt bằng giá sơ cấp căn hộ dự kiến sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào vẫn lớn, đặc biệt là tiền sử dụng đất, chi phí lãi vay, chi phí vật liệu xây dựng… tăng, có thể sẽ làm giá tăng tiếp trong thời gian sắp tới nếu nguồn cung không có sự cải thiện mạnh mẽ.

Trong khi đó, ông Hoàng Kim Hoài, Tổng giám đốc Phúc Điền Land cho biết, tâm lý thị trường bất động sản có thể rơi vào trạng thái “chờ", khi cả nhà đầu tư và người mua ở thực cùng tỏ ra thận trọng trước các diễn biến thương mại toàn cầu.

Phân khúc bị ảnh hưởng nặng nhất là bất động sản khu công nghiệp do FDI giảm, bất động sản dân sinh quanh khu công nghiệp do lao động mất việc, nhu cầu sụt giảm và bất động sản trung cấp, bình dân do thu nhập người lao động giảm.

Đất nền đầu tư dài hạn sẽ là các phân khúc ít bị ảnh hưởng.

Ngoài ra, bất động sản nghỉ dưỡng cũng sẽ “nguội” dần do thu nhập người dân suy yếu, ảnh hưởng đến nhu cầu du lịch nội địa và đầu tư thứ cấp. Còn bất động sản cao cấp, đất nền đầu tư dài hạn sẽ là các phân khúc ít bị ảnh hưởng. Thị trường bất động sản ở Hà Nội và TPHCM, các chung cư vừa túi tiền sẽ tăng trưởng bình thường.

Phân khúc nào bị ảnh hưởng

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, tác động từ chính sách thuế của Mỹ không diễn ra ngay lập tức nhưng sẽ lan tỏa dần theo hai pha.

Ở pha một, dù chưa chịu ảnh hưởng trực tiếp nhưng các tín hiệu tiêu cực từ xuất khẩu và FDI sẽ khiến thị trường dần thận trọng hơn, đặc biệt trong các phân khúc như bất động sản công nghiệp, kho bãi, logistics và bất động sản thương mại.

Pha hai, nếu FDI giảm mạnh, các nhà đầu tư nước ngoài không còn nhu cầu mở rộng hoặc thiết lập nhà máy mới, bất động sản khu công nghiệp, nhà xưởng cho thuê sẽ chịu ảnh hưởng. Từ đó, tác động sẽ lan rộng sang thị trường văn phòng cho thuê, nhà ở cho chuyên gia nước ngoài. Đồng thời tác động tới tiêu dùng. Thu nhập của người dân bị ảnh hưởng sẽ làm sức mua của thị trường bất động sản giảm.

Do đó, ông Châu cho rằng thái độ chủ động của doanh nghiệp bất động sản là yếu tố then chốt. Các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp cũng cần chủ động lập kế hoạch, tính toán phân kỳ đầu tư hợp lý, linh hoạt quy mô và thời điểm triển khai để phù hợp với biến động thị trường và dòng vốn FDI thực tế.

Các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp cần chủ động lập kế hoạch, tính toán phân kỳ đầu tư hợp lý.

“Những doanh nghiệp có định hướng phát triển bất động sản công nghiệp dài hạn cần phối hợp chặt chẽ với chính quyền địa phương để chuẩn bị sẵn sàng hạ tầng, pháp lý, từ đó nắm bắt cơ hội khi tình hình ổn định trở lại”, ông Châu khuyến cáo.

Chủ tịch HoREA cũng chỉ ra một hệ lụy khác, ít được chú ý nhưng có thể tác động trực tiếp đến thị trường là nhà ở thương mại và nhà ở cho chuyên gia. Khi doanh nghiệp cắt giảm lao động, di chuyển chuyên gia hoặc thu hẹp sản xuất, nhu cầu về căn hộ trung - cao cấp cũng sẽ chững lại. Sức mua giảm, nhất là trong bối cảnh kinh tế suy giảm, việc làm ít đi, thu nhập giảm... sẽ tạo ra áp lực lớn cho các dự án nhà ở đang triển khai.

Tuy nhiên, ông Châu nhấn mạnh, tất cả mới chỉ là kịch bản có thể xảy ra. Thực tế sẽ còn phụ thuộc vào kết quả đàm phán thương mại và các quyết sách điều chỉnh chiến lược của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

“Với sự phản ứng nhanh nhạy và các giải pháp hiệu quả, tôi tin Việt Nam hoàn toàn có thể vượt qua thách thức này, tiếp tục duy trì dòng vốn FDI, ổn định thị trường bất động sản và hướng tới mục tiêu tăng trưởng GDP 8% trong năm nay”, ông Châu nhận định.

>> Chuyên gia Dragon Capital: Mỹ áp thuế 46%, tỷ giá USD/VND vẫn ‘điềm tĩnh’