Bất động sản phía Nam bứt khỏi đáy: Căn hộ, nhà phố khởi động chu kỳ tăng giá mới
Sau thời gian dài trầm lắng, thị trường bất động sản phía Nam đang xuất hiện những tín hiệu phục hồi rõ nét.
Sau thời gian dài trầm lắng, thị trường bất động sản (BĐS) TP. HCM và các tỉnh lân cận đang xuất hiện nhiều tín hiệu phục hồi tích cực. Báo cáo mới nhất từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, khu vực phía Nam đã bắt đầu “chuyển mình” nhờ loạt yếu tố hỗ trợ từ chính sách pháp lý đến hạ tầng. Về mặt chính sách, các tín hiệu tích cực từ Chính phủ trong việc tháo gỡ pháp lý và khơi thông tín dụng đã bước đầu phát huy hiệu quả. Về hạ tầng, loạt công trình trọng điểm như Vành đai 3, cao tốc TP. HCM – Mộc Bài, TP. HCM – Long Thành… đang dần hình thành bộ khung liên kết vùng, tạo động lực phát triển cho toàn khu vực phía Nam.
Từ cuối năm 2024, hàng loạt động thái tháo gỡ pháp lý, đẩy mạnh quy hoạch và thúc đẩy đầu tư công đã tạo động lực cải thiện thanh khoản, kéo mặt bằng giá nhích lên tại nhiều địa phương phía Nam. Bước sang quý I/2025, dù nguồn cung vẫn còn hạn chế – chỉ khoảng 2.000 sản phẩm mở bán mới, phần lớn là hàng tồn kho – nhưng tỷ lệ hấp thụ đã tăng rõ rệt, cho thấy sức cầu đang dần phục hồi.
Mới đây, nền tảng mua bán bất động sản Nhà Tốt (nhatot.com) chính thức công bố Báo cáo Thị trường Bất động sản khu vực phía Nam & Hà Nội Quý I/2025. Tại khu vực phía Nam, phân khúc căn hộ là điểm sáng hiếm hoi với mức độ quan tâm tăng 4% và giá bán tăng nhẹ 2%, dù lượng tin đăng giảm tới 23%. Trong khi đó, nhà thấp tầng và đất nền đều cho thấy xu hướng suy yếu rõ rệt, với mức độ quan tâm lần lượt giảm 4% và 70%. Tuy nhiên, giá bán vẫn tiếp tục tăng trung bình 8% so với quý trước.
Căn hộ: Phân khúc dẫn dắt đà phục hồi
Thị trường căn hộ sơ cấp tại phía Nam trong quý I/2025 chủ yếu tiêu thụ hàng tồn kho với mức giá giữ ổn định. Nguồn cung mới vẫn hạn chế và tập trung chủ yếu ở phân khúc trung cấp, đặc biệt tại Bình Dương. Ở thị trường thứ cấp, Long An gây chú ý với mức tăng giá lên đến 14%, nhờ sức hút từ các đại dự án của Vinhomes và Ecopark.
Tuy nhiên, lượng tin đăng lại giảm mạnh tại nhiều địa phương: Long An (-48%), TP. HCM (-25%) và Bình Dương (-14%), ngoại trừ Đồng Nai ghi nhận mức tăng ấn tượng 43%. Dù vậy, mức độ quan tâm chỉ giảm nhẹ từ 1–7%, phản ánh sự thận trọng từ phía người mua cũng như xu hướng “giữ hàng” chờ thời của người bán.
Ở thị trường cho thuê, nguồn cung căn hộ sụt giảm tới 25%, riêng Long An giảm 40%. Trong khi đó, nhu cầu thuê tăng nhẹ tại hầu hết các tỉnh, trừ Bình Dương giảm 2%. Đáng chú ý, căn hộ dịch vụ tại Long An bứt phá mạnh với lượng tin đăng tăng 600%, lượt tìm kiếm tăng tới 220%.
Nhà thấp tầng: Hai thái cực trái ngược
Thị trường nhà ở thấp tầng trong dự án chủ yếu tiêu thụ hàng tồn kho, không ghi nhận thêm dự án mới trong quý I/2025. Để kích thích thanh khoản, nhiều chủ đầu tư áp dụng chính sách chiết khấu sâu, kéo giá bán trung bình xuống thấp hơn, nhưng mặt bằng giá tại các địa phương vẫn tăng:
TP. HCM: 113,33 triệu đồng/m2 (+7%)
Bình Dương: 36 triệu đồng/m2 (+8%)
Đồng Nai: 27,5 triệu đồng/m2 (+7%)
Long An: 33 triệu đồng/m2 (+20%)
Đồng Nai nổi lên như điểm sáng trong phân khúc này, nhờ hưởng lợi từ thông tin sáp nhập tỉnh. Đây cũng là địa phương duy nhất ghi nhận tăng cả lượng tin đăng (+5%) lẫn lượt tìm kiếm (+12%).
Thị trường cho thuê ghi nhận diễn biến tương phản: Long An tiếp tục tăng trưởng với lượng tin đăng tăng 211%, lượt tìm kiếm tăng 16%, được kỳ vọng dẫn đầu nguồn cung mới trong năm nay. Trong khi đó, Bình Dương đi ngược xu hướng với mức giảm 10% về nguồn cung và giảm 17% về mức độ quan tâm.
Ở phân khúc nhà ở thấp tầng ngoài dự án, tất cả các chỉ số đều giảm so với quý trước. Tuy vậy, TP. HCM – đặc biệt là khu trung tâm – vẫn dẫn đầu với 53% tổng số tin đăng, cho thấy sự ổn định về nhu cầu tại khu vực cốt lõi.
Đất nền: "Điểm tối" của thị trường
Khác với sự hồi phục ở một số phân khúc, đất nền tiếp tục là “vùng trũng” của thị trường phía Nam. Mức độ quan tâm tại tất cả các tỉnh giảm sâu từ 68–78%, chạm đáy trong vòng một năm. Bình Dương là địa phương chịu ảnh hưởng nặng nề nhất, với lượng tin đăng và tìm kiếm đều giảm 28%.
Tình trạng ảm đạm cũng diễn ra ở nhóm đất nền ngoài dự án, với cả nguồn cung và nhu cầu đều đi xuống. Tại TP. HCM, khu Bắc và khu Đông vẫn là nơi có nhiều tin đăng nhất, nhưng không đủ để tạo lực đẩy cho phân khúc này.
Bất động sản phía Nam đang từng bước phá băng nhờ lực đẩy từ chính sách, hạ tầng và sức cầu nội tại. Tuy nhiên, sự phân hóa mạnh mẽ giữa các phân khúc cho thấy thị trường vẫn chưa thể “bật dậy” toàn diện. Căn hộ tiếp tục là phân khúc dẫn dắt, trong khi đất nền vẫn chìm trong khó khăn. Việc thị trường khởi sắc rõ nét hơn sẽ phụ thuộc vào tốc độ giải ngân đầu tư công, cải thiện pháp lý và dòng vốn tín dụng được khơi thông trong thời gian tới.
