'Bắt mạch' thị trường BĐS: Kịch bản nào được người mua và nhà đầu tư mong đợi trong năm 2025?

BĐS tại TP. HCM đối diện với nguồn cung mất cân đối

Theo như tham luận trình bày tại Hội thảo về Quản lý đất đai ở TP. HCM, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) - ông Lê Hoàng Châu cho biết trong năm 2023, nhiều khả năng thị trường BĐS tại TP. HCM tiếp tục rơi vào tình trạng nguồn cung mất cân đối.

Ông Châu đưa ra dẫn chứng rằng trong quý I/2024, chỉ có 1 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư với diện tích 3.647,4m2 và chỉ có 1 dự án (cũ) đã hoàn thành đầu tư xây dựng với quy mô 219 căn hộ.

Thực trạng cho thấy thị trường BĐS tại TP. HCM không có dự án nhà ở thương mại nào đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai khi hiện có 62 dự án nhà ở thương mại (dự án cũ) đang triển khai với 28.462 căn hộ.

Ngoài ra, do vướng mắc về mặt pháp lý mà có đến 148 dự án BĐS, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại tại TP. HCM chưa thể hoàn thành chủ tục đầu tư, xây dựng, kinh doanh hoặc bị dừng triển khai, dẫn đến hơn 58.000 khách hàng mua nhà ở các dự án chưa được cấp sổ hồng, theo tạp chí Thanh Niên Việt.

Việc mất cân đối cung - cầu nhà ở, thiếu hụt nguồn cung nhà ở dẫn đến hệ quả giá nhà có thể bị đẩy lên cao hoặc neo giá cao. Đặc biệt lệch pha về phân khúc nhà ở cao cấp cũng như thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội.

BĐS tại Hà Nội đang dần hồi phục

Tính từ đầu năm đến nay, thị trường BĐS tại Hà Nội gần như sôi động trở lại sau khi giá rao bán tăng mạnh, đặc biệt phân khúc chung cư.

Các phân khúc khác như đất thổ cư, liền kề, biệt thự cũng 'nóng' dần lên nhưng giao dịch thành công không nhiều.

Theo như dữ liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn, giá rao bán trung bình của chung cư tại Hà Nội trong vòng 2 tháng đầu năm đã tăng đến 17% so với cùng kỳ năm 2023, thậm chí có nhiều dự án tăng trên 20% chỉ sau 1 năm.

Những loại hình BĐS khác như thổ cư, biệt thự liền kề cũng tăng giá theo. Ở những khu vực như Thanh Trì, Hoài Đức, Yên Nghĩa... đất thổ cư đã được giao bán với mức 50-60 triệu đồng/m2. Trong khi các quận như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Nam Từ Liêm... giá nhà trong ngõ ô tô con không vào được cũng đã được đẩy lên mức 130-150 triệu đồng/m2.

Dù giá rao bán BĐS ở nhiều phân khúc bị đẩy lên cao nhưng giao dịch thực tế lại không tăng mạnh.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường hiện không ở trong giai đoạn "sốt" bởi giao dịch dù có tăng nhưng cũng không nhiều bởi người có nhu cầu ở thực vẫn cần cân nhắc còn với nhà đầu tư vẫn lăn tăn thời điểm xuống tiền, theo báo Thanh Niên.

>> Cập nhật thông tin mới nhất về dự án kênh đào Phù Nam Techo: Cựu Thủ tướng Campuchia hối thúc triển khai 'càng sớm càng tốt'

Kịch bản nào cho thị trường BĐS thời gian tới?

Thị trường BĐS được dự báo sẽ có nhiều khởi sắc từ nửa cuối năm 2024. Các chuyên gia và các nhà đầu tư cũng kỳ vọng thanh khoản trong năm 2024 sẽ khởi sắc hơn ở phân khúc chung cư trung cấp và bình dân, nhà ở xã hội tại các trung tâm cũng như các tỉnh ven trung tâm, do nguồn cung mới chưa được cải thiện nhưng nhu cầu mua nhà ở thực vẫn gia tăng.

Ngoài ra, phân khúc căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thực tại ở vùng nội đô hoặc ven trung tâm với cơ sở hạ tầng phát triển sẽ có khả năng phục hồi sớm trong năm 2024, do sự gia tăng liên tục của tầng lớp trí thức, ngày càng nhiều gia đình có nhu cầu mua nhà để con cái có nơi an cư cũng như học tập tại các thành phố lớn.

Các chuyên gia cũng nhận định, việc đầu tư vào giao thông, y tế cũng như giáo dục sẽ giúp nâng cao chất lượng cuộc sống, thu hút người dân đến sinh sống và làm việc, từ đó thúc đẩy nhu cầu sở hữu căn hộ khu vực trong thành phố.

Ngoài ra, lãi suất huy động hiện nay vẫn đang neo ở mức thấp, chỉ từ 4-6%/năm, lãi suất cho vay do đó cũng giảm theo.

Theo như thông tư 06 NHNN sửa đổi cho phép người mua nhà được vay ngân hàng trả nợ ngân hàng và chính sách kích cầu của chủ đầu tư cũng là yếu tố kích thích thị trường thanh khoản hơn.

Chủ tịch HoREA nhận định rằng thị trường sẽ tăng trưởng trở lại vào năm 2025 nếu như được "tiếp sức" bằng việc Quốc hội cho phép áp dụng sớm 6 tháng kể từ 1/7/2024 đối với Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Bất Động sản 2023 và dự kiến xem xét 2 dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội.

Trong khi đó, dưới góc nhìn chuyên gia, ông Lê Bảo Long - GĐ Chiến lược của Batdongsan.com.vn, khả năng giá BĐS sẽ tăng sau khi 3 luật quan trọng có liên quan đến BĐS gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS chính thức có hiệu lực, theo báo Người Đưa Tin.

Những điều khoản mới được quy định sẽ giúp thúc đẩy mức độ chính xác trong việc cập nhật giá đất tăng cao hơn và đất nền là loại hình chịu sự tác động mạnh nhất, do chịu ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.

Theo bà Trang Bùi - TGĐ Cushman & Wakefield, đất nền là loại hình rất nhạy cảm với các thông tin của thị trường cũng như cơ sở hạ tầng, giao thông, dự án BĐS lớn, quy hoạch các khu công nghiệp... Nhiều cơn "sốt đất" diễn ra nhưng chỉ trong thời gian ngắn, do đó, bà Trang Bùi khuyến nghị các nhà đầu tư nên cẩn trọng trước những rủi ro "chôn vốn" khi đầu tư vào các sản phẩm trong cơn sốt giá mà thiếu đi giá trị sử dụng thật.

>> Lộ diện 'vùng đất hứa' ở Sài Gòn: Dự báo sẽ 'cất cánh bay xa' nhờ loạt dự án hạ tầng 'tầm cỡ'