Bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất: Đi ngược lại sự phát triển

Theo đó, để tháo gỡ vướng mắc trong việc định giá đất cụ thể của các địa phương do lo ngại trách nhiệm cá nhân trước pháp luật về tính chính xác của phương pháp thu nhập, thặng dư do phụ thuộc quá nhiều vào các giả định mang tính chủ quan, Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT (Dự thảo) sẽ loại bỏ phương pháp thặng dư và phương pháp thu nhập.

Xoay quanh đề xuất đã nêu của Dự thảo, không ít ý kiến đã cho rằng, việc này sẽ tạo ra khoảng trống trong việc định giá đất, bởi, đa số dự án giao đất cho chủ đầu tư, cơ quan Nhà nước đều đang áp dụng phương pháp này. Chưa kể, việc loại bỏ phương pháp này ra sẽ dẫn đến khó khăn trong triển khai dự án, và tiềm ẩn nguy cơ dẫn đến ách tắc nguồn cung dự án mới.

Đặc biệt, theo các chuyên gia, việc Dự thảo bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất là không có, bởi thực tế, trong tất cả các giáo trình, các cuốn sách giáo khoa hướng dẫn định giá tài sản đều có phương pháp thặng dư. Phương pháp này được thế giới tổng kết ra không phải ngày một ngày hai mà dựa trên một quá trình đưa ra áp dụng trong thực tiễn và hoàn thiện với lịch sử cả trăm năm.

Thông tin với báo chí, chuyên gia kinh tế - TS Vũ Đình Ánh cho rằng, với điều kiện cơ sở về khoa học và thực tiễn, phương pháp thặng dư hiện vẫn đang được sử dụng rộng rãi trên thế giới cũng như tại Việt Nam. Thực tế, căn cứ vào mục đích sử dụng đất, mỗi loại sẽ cần phương pháp định giá khác nhau với giá trị riêng không thể thay thế. Riêng phương pháp thặng dư, với ý nghĩa giúp xác định giá đất cho mục đích sử dụng trong tương lai, đây là phương pháp vô cùng quan trọng và có ý nghĩa lớn trong phát triển kinh tế.

Ví dụ, đất cần định giá để phát triển thành bất động sản công nghiệp, kinh doanh thương mại, dự án bất động sản thì chỉ có thặng dư mới là phương pháp chính xác nhất.

“Với Việt Nam, đây càng là vấn đề quan trọng khi chúng ta đang trong giai đoạn phát triển, nhu cầu về đất lớn. Vậy nên, sẽ là vô lý và khó hiểu khi Việt Nam chối bỏ kinh nghiệm thế giới, bỏ đi phương pháp có cơ sở khoa học, thực tiễn và được áp dụng rộng rãi như phương pháp thặng dư”, vị chuyên gia này bày tỏ.

Về lập luận, phương pháp thặng dư cần bỏ do thiếu cơ sở dữ liệu để định giá, hoặc phải định giá theo các yếu tố giả định về tiềm năng phát triển của bất động sản, thiếu chính xác, có thể gây ra tình trạng lợi dụng, từ đó làm thất thu ngân sách, theo TS Vũ Đình Ánh, đây là nhận định hoàn toàn phản khoa học, bởi tất cả hoạt động sản xuất kinh doanh đều phải dựa trên cơ sở là kế hoạch. Đặc biệt, với đất đai, dù là dự án lớn hay nhỏ đều phải dựa trên quy hoạch, kế hoạch, bao gồm cả quy hoạch chi tiết 1/500. Đây cũng là cơ sở được áp dụng trên thế giới nên lập luận trên rõ ràng là vô lí, phi khoa học và phi thực tế…

TS Vũ Đình Ánh cho rằng, bỏ phương pháp thặng dư là đi ngược lại sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và kinh tế nói chung, đó sẽ là sai lầm đáng tiếc có thể kéo lùi sự phát triển trong điều kiện nước ta đang chớp cơ hội để phục hồi và phát triển mạnh mẽ.

Liên quan đến vấn đề đã nêu, phản hồi đề nghị của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc góp ý, hoàn thiện dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Trên cơ sở ý kiến của các doanh nghiệp và hiệp hội, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, hiện nay, cơ sở dữ liệu đất đai chưa thực sự phản ánh đúng thực tế của thị trường. Do đó, việc chỉ áp dụng 3 phương pháp định giá như tại Dự thảo có thể gây khó khăn trong quá trình triển khai do những bất cập nêu trên.

Mặt khác, phương pháp thặng dư xuất phát từ cơ sở lý luận là giá trị hiện tại của tài sản là giá trị còn lại nhận được từ sự ước tính của sự phát triển giả định trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Bản chất của phương pháp này là tính giá đất theo cách tính ngược, tức bắt đầu bằng số tiền bán được của các sản phẩm phát triển hoàn thiện trong tương lai khấu trừ các chi phí phát triển cần thiết đầu tư tạo ra sản phẩm đó. Đất có tiềm năng phát triển được định giá theo phương pháp này mà các phương pháp định giá khác không đủ điều kiện áp dụng.

Để đảm bảo tính thống nhất giữa các quy định về định giá bất động sản, theo VCCI, phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá bất động sản được các tổ chức định giá chuyên nghiệp áp dụng và được xem là một trong các phương pháp định giá áp dụng khi định giá bất động sản có tiềm năng phát triển như lô đất trống chưa phát triển hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mời trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất. Phương pháp thặng dư đã được quy định trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 ban hành kèm theo Thông tư 145/2016/TT-BTC.

Trường hợp dự thảo bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất khiến cho các quy định về định giá bất động sản chưa thống nhất giữa các văn bản pháp luật có liên quan…

Và từ những phân tích đã nêu và thông qua các kiến nghị từ doanh nghiệp, VCCI đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc không bỏ phương pháp thặng dư trong các phương pháp định giá đất.