Đất mua bằng giấy viết tay có cơ hội được cấp sổ đỏ? GS. Đặng Hùng Võ đề xuất cơ chế sàng lọc để ngăn đầu cơ trục lợi

Mở lối cấp sổ đỏ cho đất viết tay nhưng không để chính sách bị trục lợi

Trong hơn một thập kỷ qua, thị trường bất động sản Việt Nam tồn tại một lượng lớn các giao dịch đất đai thực hiện bằng giấy viết tay chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Thực trạng này không chỉ gây khó khăn cho người dân mà còn tạo ra những nút thắt lớn trong công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng khi triển khai các dự án.

Trước tình hình đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã đưa ra đề xuất công nhận quyền sử dụng đất cho các trường hợp mua bán bằng giấy viết tay trong giai đoạn từ ngày 1/7/2014 đến trước ngày 1/8/2024. Đây được xem là một bước đi quan trọng nhằm tháo gỡ các tranh chấp kéo dài, hoàn thiện dữ liệu đất đai quốc gia và bảo vệ quyền lợi của người dân.

Nhận định về vấn đề này trong talkshow "Đề xuất đất viết tay trước 2024 được cấp sổ đỏ: GS Đặng Hùng Võ chỉ thẳng ai lợi, ai thiệt?" do VTC News thực hiện, GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng về mặt lý luận, đề xuất này là hoàn toàn có cơ sở và mang tính nhân văn sâu sắc.

Theo ông, mặc dù quy định pháp luật trước Luật Đất đai 2024 coi các giao dịch không có sổ đỏ là vô hiệu, nhưng trên thực tế, người dân vẫn đang sinh sống ổn định trên những mảnh đất đó. Việc không cấp sổ không có nghĩa là có thể đẩy họ ra khỏi nơi ở, nhất là với những hộ gia đình có hoàn cảnh khó khăn, coi mảnh đất là chỗ "bấu víu" duy nhất để sinh tồn.

GS. Đặng Hùng Võ nhắc lại lịch sử từ Luật Đất đai 2003 với khái niệm "giấy trắng" để minh chứng rằng Nhà nước đã từng có những giai đoạn phải thừa nhận các giao dịch thực tế của người dân khi hệ thống văn bản hướng dẫn chưa kịp hoàn thiện.

Tuy nhiên, ông Võ cũng thẳng thắn chỉ ra một lỗ hổng lớn là khả năng chính sách bị lợi dụng bởi những đối tượng giả danh hoặc đầu cơ. Để giải quyết vấn đề này, ông nhấn mạnh tầm quan trọng của hạ tầng quản lý.

Ông đưa ra ví dụ về hệ thống camera giám sát và AI của Trung Quốc, nơi mọi mét vuông đất đô thị đều được quản lý chặt chẽ, giúp chính quyền biết chính xác ai đang ở đâu và làm gì. Tại Việt Nam, do dữ liệu đất đai hiện nay vẫn còn phân mảnh theo đơn vị tỉnh cũ, việc xác định một cá nhân sở hữu bao nhiêu bất động sản trên phạm vi cả nước là cực kỳ khó khăn.

Vì vậy, theo GS. Đặng Hùng Võ, việc tháo gỡ chính sách cho đất viết tay cần đi đôi với việc xây dựng cơ sở dữ liệu "sống" để lọc được những người thực sự xứng đáng được hưởng ưu đãi từ những kẻ trục lợi.

Định giá đất sát thị trường và bài toán hài hòa lợi ích trong thu hồi đất

Liên quan đến vấn đề định giá đất, một trong những thay đổi đáng chú ý của Luật Đất đai 2024 là việc bãi bỏ khung giá đất, chuyển sang cơ chế xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường. Tuy nhiên, theo ông Võ, đây là bước tiến quan trọng nhưng vẫn cần tiếp tục hoàn thiện để bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Ông cho biết, dù bảng giá đất đã được điều chỉnh theo hướng sát với thực tế hơn, nhưng trong nhiều trường hợp vẫn chỉ đạt khoảng 70% giá thị trường. Điều này có thể khiến việc xác định giá đất chưa đáp ứng đầy đủ kỳ vọng của các bên liên quan. Theo quan điểm của ông, bảng giá đất do Nhà nước ban hành nên tiệm cận hơn với giá thị trường, tối thiểu đạt khoảng 80%, đồng thời kết hợp với hệ thống chính sách tài chính linh hoạt để áp dụng cho từng mục đích sử dụng, thay vì sử dụng một bảng giá chung cho mọi trường hợp.

Một nội dung khác được GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh là yêu cầu chuyển từ tư duy "quản lý" sang "quản trị" đất đai. Theo ông, nếu "quản lý" chủ yếu dựa trên cơ chế điều hành từ trên xuống thì "quản trị" đề cao sự tham gia của người dân trong quá trình xây dựng và thực thi chính sách.

Ông cho rằng, trong mô hình quản trị, người dân không chỉ có cơ hội đóng góp ý kiến mà còn được giám sát quá trình thực hiện, trong khi cơ quan quản lý phải nâng cao trách nhiệm giải trình và bảo đảm tính công khai, minh bạch. Khi quyền và lợi ích của người dân được lắng nghe, tôn trọng và bảo vệ, sự đồng thuận xã hội sẽ được củng cố, qua đó góp phần hạn chế những vướng mắc, khiếu nại phát sinh trong công tác thu hồi đất.

Về câu chuyện giải phóng mặt bằng cho các dự án trọng điểm như các đường vành đai hay các tuyến Metro, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng chúng ta cần học tập kinh nghiệm thế giới trong việc tái thiết đô thị và thu hồi giá trị gia tăng từ đất đai.

Ông lưu ý rằng khi hạ tầng phát triển, giá đất tăng lên vọt, và nguồn lực này cần được Nhà nước thu hồi để tiếp tục tái đầu tư thay vì để chảy vào túi các nhà đầu cơ. Ông cũng chỉ ra rằng các khái niệm như phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD) hay phát triển theo chiều đứng đang làm thay đổi hoàn toàn tư duy về "đất cạnh đường" truyền thống, đòi hỏi khung pháp luật phải cập nhật kịp thời để không kìm hãm sự phát triển của các siêu đô thị.

Đề cập đến nguy cơ một số người dân gặp khó khăn về sinh kế sau khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng đây là vấn đề cần được quan tâm trong quá trình triển khai các chính sách đất đai. Theo ông, trên thực tế đã có trường hợp người dân sử dụng khoản tiền bồi thường chưa hiệu quả do thiếu kiến thức về quản lý tài chính và định hướng đầu tư, khiến nguồn lực tích lũy nhanh chóng giảm sút.

Từ thực tế đó, ông đề xuất nghiên cứu cơ chế chi trả tiền bồi thường theo lộ trình phù hợp, đồng thời tăng cường các chương trình hỗ trợ người dân chuyển đổi sinh kế, hướng dẫn phát triển sản xuất, kinh doanh hoặc xây dựng mô hình trang trại để tạo nguồn thu lâu dài.

Bên cạnh đó, GS. Đặng Hùng Võ cũng cho rằng quá trình đô thị hóa cần được quy hoạch bài bản nhằm gìn giữ không gian nông thôn, cảnh quan và các giá trị văn hóa truyền thống, tránh tình trạng phát triển thiếu đồng bộ làm thay đổi diện mạo của nhiều địa phương.

Nhìn từ thực tế tại một dự án khu đô thị ở Thanh Oai, nơi nhiều hộ dân đồng thuận nhận tiền bồi thường, ông Võ cho rằng đây là tín hiệu tích cực, cho thấy hiệu quả khi các bên tiếp cận công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên cơ sở hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Theo ông, khi nhà đầu tư sẵn sàng đưa ra mức bồi thường phù hợp để đẩy nhanh tiến độ dự án, không chỉ giúp tạo sự đồng thuận trong quá trình triển khai mà còn có thể giảm đáng kể các chi phí phát sinh do dự án kéo dài, như chi phí tài chính hoặc tác động từ biến động thị trường.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, nếu chính quyền, doanh nghiệp và người dân cùng hướng đến mục tiêu chia sẻ lợi ích, minh bạch và đồng hành trong quá trình thực hiện, các dự án sẽ có điều kiện triển khai thuận lợi hơn, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội theo hướng bền vững.