Chuyên gia chỉ ra 'chìa khóa vàng' để chấm dứt tranh cãi về giá đất

Định giá đất trở thành "huyết mạch" của thị trường

Tại tọa đàm chuyên đề “Định giá đất - Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản” ngày 12/6, ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nhấn mạnh từ đầu tư, tín dụng, đấu giá quyền sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước cho tới giải phóng mặt bằng và phát triển nhà ở đều phụ thuộc trực tiếp vào việc xác định giá đất.

"Chỉ cần một khâu định giá kéo dài hoặc phát sinh tranh cãi cũng có thể ảnh hưởng tới tiến độ triển khai dự án", ông Khôi nhấn mạnh.

Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 yêu cầu các địa phương xây dựng bảng giá đất hằng năm thay cho cơ chế khung giá đất trước đây, áp lực đối với công tác định giá ngày càng lớn. Một trong những khó khăn nổi bật là độ trễ giữa quá trình định giá và biến động thực tế của thị trường.

Không ít trường hợp khi mức giá chính thức được ban hành thì mặt bằng giá thị trường đã thay đổi đáng kể, khiến doanh nghiệp phải điều chỉnh phương án tài chính, làm gia tăng chi phí và kéo dài thời gian triển khai dự án.

Theo ông Nguyễn Văn Khôi, chất lượng dữ liệu đầu vào hiện là điểm yếu lớn nhất của công tác định giá đất. Nhiều giao dịch bất động sản vẫn được kê khai thấp hơn giá trị thực tế để giảm nghĩa vụ tài chính.

"Khi chưa có cơ sở dữ liệu đủ tin cậy thì bất kỳ phương pháp định giá nào cũng có thể phát sinh những ý kiến khác nhau", ông Khôi nhận định.

Không chỉ vậy, áp lực trách nhiệm pháp lý đang khiến nhiều đơn vị tham gia định giá rơi vào tâm lý thận trọng quá mức. Nếu xác định giá thấp, người thực hiện có thể đối mặt với nghi ngờ làm thất thoát tài sản công. Nhưng nếu định giá quá cao, dự án có nguy cơ mất tính khả thi, chi phí đầu tư tăng mạnh và người dân khó tiếp cận nhà ở hơn.

Tâm lý "sợ sai" này đang góp phần kéo dài thời gian phê duyệt và làm chậm quá trình lưu thông nguồn lực trong nền kinh tế.

Hệ số K: Công cụ hỗ trợ hay bài toán mới?

Một trong những giải pháp đang được các địa phương áp dụng là hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).

Theo ông Nguyễn Thế Phượng, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, việc mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất và hệ số K có thể giảm áp lực xác định giá đất cụ thể cho cơ quan quản lý. Tuy nhiên, thực tế triển khai đang phát sinh nhiều vướng mắc.

Đặc biệt trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, thay vì áp dụng một mức giá tương đối đồng nhất như trước đây, mỗi thửa đất hiện có thể được điều chỉnh theo các hệ số khác nhau tùy vị trí, diện tích, hình dạng hay các đặc điểm riêng. Điều này khiến khối lượng công việc tăng lên đáng kể, nhất là đối với các dự án có diện tích thu hồi lớn.

Ngoài ra, việc xác định nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất cũng trở nên phức tạp hơn do phải kết hợp nhiều hệ số điều chỉnh khác nhau.

Đáng chú ý, theo thống kê của Hội Thẩm định giá Việt Nam, đến đầu tháng 6 mới chỉ có khoảng 11 địa phương ban hành hệ số điều chỉnh giá đất theo yêu cầu của Nghị định 49/2026.

Phần lớn các địa phương vẫn áp dụng hệ số biến động thị trường bằng 1. Theo các chuyên gia, cách làm này giúp đơn giản hóa việc triển khai nhưng chưa phản ánh đầy đủ diễn biến thực tế của thị trường, đặc biệt tại những khu vực đang phát triển hạ tầng hoặc đô thị hóa nhanh.

Cần cơ sở dữ liệu quốc gia về giá bất động sản

Trước những thách thức hiện nay, chuyên gia cho rằng giải pháp căn cơ nhất là xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá bất động sản. Hệ thống này cần kết nối dữ liệu từ cơ quan đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng, sàn giao dịch, đấu giá và đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm hình thành nguồn dữ liệu đủ lớn và đáng tin cậy cho hoạt động định giá.

Theo các chuyên gia, dữ liệu không chỉ dừng ở giá chuyển nhượng mà cần phản ánh đầy đủ giá cho thuê, tỷ suất sinh lời, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng và tình trạng pháp lý của từng dự án.

Ông Nguyễn Văn Khôi cũng đề xuất áp dụng cơ chế định giá nhiều tầng đối với các dự án lớn hoặc có yếu tố Nhà nước, theo hướng huy động từ hai đến ba tổ chức định giá độc lập cùng tham gia xác định giá trị đất trước khi hội đồng thẩm định xem xét và đưa ra quyết định cuối cùng.

"Nếu định giá đất tiếp tục là điểm nghẽn, thị trường bất động sản sẽ khó phục hồi. Ngược lại, nếu xây dựng được cơ chế định giá minh bạch, độc lập và dựa trên dữ liệu đáng tin cậy, bất động sản có thể trở thành động lực quan trọng cho mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số", ông Khôi nói.

Các chuyên gia thống nhất rằng mục tiêu của chính sách định giá đất không phải là đẩy giá đất lên cao nhất, mà là tìm được điểm cân bằng giữa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Bởi nếu giá đất quá thấp sẽ gây thất thoát nguồn lực công, nhưng nếu quá cao lại làm tăng chi phí đầu tư, giảm nguồn cung dự án và đẩy giấc mơ sở hữu nhà ở của người dân ngày càng xa vời.