GS.TS Hoàng Văn Cường: Đất đai không giống vàng hay gạo, đòi giá đất sát giá thị trường là 'không bao giờ làm được'

Việc xác định giá đất luôn là một trong những nội dung gây nhiều tranh luận nhất trong quá trình thực thi chính sách đất đai. Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, nút thắt hiện nay không nằm ở việc giá đất cao hay thấp mà xuất phát từ cách hiểu chưa đúng về khái niệm "giá thị trường". Nếu cứ yêu cầu giá đất phải sát giá giao dịch trên thị trường thì mục tiêu này sẽ "không bao giờ làm được".

Đất đai không có một "giá thị trường" chung như vàng hay gạo

Trao đổi về những bất cập trong công tác định giá đất trong talkshow "Bồi thường thu hồi đất: Làm sao để người dân không bị bỏ lại phía sau"?, GS.TS. Hoàng Văn Cường - Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, cho rằng nhiều ý kiến hiện nay vẫn đang đánh đồng giữa giá đất và giá giao dịch trên thị trường, trong khi đây là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau.

Theo ông, có người cho rằng giá đất hiện nay quá cao, người khác lại nhận định vẫn còn thấp. Chính sự thiếu thống nhất này khiến quá trình xác định giá đất kéo dài, nhiều dự án không thể triển khai, ngân hàng cũng gặp khó trong việc thẩm định tài sản bảo đảm, còn doanh nghiệp thì lúng túng khi tính toán chi phí đầu tư.

Tuy nhiên, theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, gốc rễ của vấn đề không nằm ở mức giá mà ở cách tiếp cận.

Ông cho rằng xã hội đang nhầm lẫn giữa "giá đất" và "giá giao dịch trên thị trường". Trong khi giá giao dịch phụ thuộc vào từng người mua, người bán và từng thời điểm cụ thể thì giá đất phục vụ quản lý nhà nước phải được xây dựng trên một cơ sở khác.

"Lý do là giá mua bán trên thị trường không ai có thể định sẵn được. Cùng một mảnh đất, nếu người mua rất thích thì họ sẵn sàng trả cao hơn và vẫn cho rằng mình mua rẻ. Ngược lại, người bán đang cần tiền gấp có thể chấp nhận bán thấp hơn và vẫn thấy may mắn vì bán được", GS.TS. Hoàng Văn Cường phân tích.

Theo ông, khác với vàng, gạo hay nhiều loại hàng hóa khác, đất đai không tồn tại một mức giá giao dịch chung vì nó mang tính cá biệt, phụ thuộc nhiều vào tâm lý và quan niệm của người mua - người bán.

Nếu giá vàng ở các địa phương gần như tương đồng thì đất đai lại mang tính cá biệt rất cao. Cùng một thửa đất, có người sẵn sàng trả giá rất cao vì cho rằng hợp phong thủy hoặc phù hợp với nhu cầu sử dụng, trong khi người khác lại không có nhu cầu dù mức giá thấp hơn.

"Do đó, không tồn tại một mức giá giao dịch chung gọi là giá thị trường", GS.TS. Hoàng Văn Cường nhấn mạnh. Từ thực tế này, ông cho rằng nếu cứ yêu cầu giá đất phải sát với giá mua bán trên thị trường thì sẽ "không bao giờ làm được".

Định giá đất phải dựa trên giá trị thị trường, không phải giá giao dịch

Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, điều các nước hướng tới không phải là xác định giá giao dịch mà là xác định giá trị thị trường của đất. Ông cho biết đây là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau.

Giá trị thị trường phản ánh khả năng sinh lợi của thửa đất trong điều kiện sử dụng và bối cảnh phát triển kinh tế - xã hội tại một thời điểm nhất định, chứ không phải mức giá mà hai cá nhân thỏa thuận mua bán.

Ông lấy ví dụ, một khu đất có thể xây khách sạn tại khu vực đông khách du lịch sẽ có giá trị rất cao vì khả năng tạo ra nguồn thu lớn. Tuy nhiên, nếu sau này khu vực đó không còn là điểm du lịch hoặc môi trường bị xuống cấp khiến khách không còn đến thì giá trị thị trường của khu đất cũng sẽ giảm theo.

Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, khi đã xác định đúng giá trị thị trường thì dù người nào đầu tư trên khu đất đó, khả năng sinh lợi về cơ bản vẫn giống nhau. Đây mới là cơ sở khoa học để xây dựng bảng giá đất.

Trong khi đó, giá mua bán thực tế giữa các cá nhân chỉ phản ánh quan hệ cung - cầu tại từng thời điểm và luôn biến động theo tâm lý cũng như nhu cầu của từng người.

"Giá cả luôn dao động quanh giá trị", ông nói.

Chính vì vậy, theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, công tác định giá đất không nên chạy theo từng mức giá giao dịch phát sinh trên thị trường mà phải hướng tới việc xác định đúng giá trị thị trường.

Ông cho rằng giá trị thị trường có tính ổn định hơn rất nhiều và chỉ thay đổi khi điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thay đổi, thay vì biến động từng ngày như các giao dịch mua bán.

Từ góc nhìn này, GS.TS. Hoàng Văn Cường cho rằng việc xây dựng bảng giá đất cần phản ánh đúng giá trị thị trường thay vì cố gắng bám theo từng giao dịch thực tế.

Theo ông, nếu bảng giá đất được xác định trên cơ sở giá trị thị trường thì sẽ tạo ra một nền tảng ổn định cho các hoạt động quản lý đất đai, đồng thời giúp doanh nghiệp, ngân hàng và người dân có căn cứ rõ ràng để tính toán chi phí cũng như nghĩa vụ tài chính.

Đối với những trường hợp giá giao dịch trên thị trường cao hoặc thấp hơn giá trị thị trường, GS.TS. Hoàng Văn Cường cho rằng Nhà nước nên sử dụng công cụ thuế để điều tiết thay vì tiếp tục điều chỉnh bảng giá đất theo từng biến động.

Ông dẫn thực tế ở nhiều quốc gia, phần chênh lệch giá trị khi chuyển nhượng bất động sản được điều tiết thông qua thuế với mức khá cao, có trường hợp lên tới khoảng 60% phần giá trị tăng thêm.

Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, đây là cách vừa bảo đảm hài hòa lợi ích, vừa hạn chế đầu cơ và tránh để bảng giá đất liên tục thay đổi theo các giao dịch cá biệt.

Không chỉ tác động đến công tác quản lý đất đai, cách xác định giá đất còn ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản.

GS.TS. Hoàng Văn Cường cho biết chi phí đất đai hiện chiếm bình quân khoảng 30% giá thành bất động sản, thậm chí tại nhiều khu vực trung tâm có thể lên tới 60-70%.

Nếu liên tục đẩy giá đất đầu vào lên cao sẽ kéo theo giá bất động sản tăng và làm gia tăng hoạt động đầu cơ.

Theo ông, điều thị trường cần không phải là liên tục điều chỉnh giá đất theo từng giao dịch mà là một cơ chế xác định giá đất hợp lý, ổn định và phản ánh đúng giá trị sử dụng của đất.

GS.TS. Hoàng Văn Cường cho rằng để tháo gỡ những tranh cãi kéo dài trong công tác định giá đất, cần thay đổi cách tiếp cận.

Điều quan trọng của công tác định giá là phải tìm được giá trị thị trường chứ không phải chạy theo từng mức giá giao dịch phát sinh trên thị trường. Theo ông Cường, nếu phối hợp tốt giữa giá đất và chính sách thuế, chúng ta sẽ không còn phải lo câu chuyện giá đất cao hay thấp, bởi Nhà nước sẽ điều tiết bằng công cụ thị trường thay vì các biện pháp hành chính.