Bộ trưởng Xây dựng nói về giải pháp đưa giá nhà về mức người dân có thể chi trả

Tại phiên thảo luận ở hội trường về định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản ngày 22/8, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh đã giải trình nhiều vấn đề được đại biểu Quốc hội quan tâm, từ điều kiện huy động tiền của khách hàng, quy định đặt cọc 5% đến các giải pháp tăng nguồn cung và kiểm soát đà tăng giá nhà.

Siết điều kiện đặt cọc trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai

Một trong những nội dung được nhiều đại biểu đặt vấn đề là điều kiện đối với dự án bất động sản trước và sau khi mở bán, đặc biệt là quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán hoặc giá cho thuê đối với công trình, nhà ở hình thành trong tương lai.

Giải trình về vấn đề này, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết quy định được đặt ra trong bối cảnh trước đây có nhiều trường hợp dự án chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý nhưng đã tiến hành nhận đặt cọc từ khách hàng, dẫn đến nhiều hệ lụy và ảnh hưởng tiêu cực trong xã hội.

Theo Bộ trưởng, việc đặt cọc không được hiểu là dự án chưa hoàn thiện thủ tục đã có thể thu tiền của khách hàng. Dự án phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về hồ sơ, thủ tục pháp lý; hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai và triển khai thi công xây dựng. Ít nhất, công trình phải hoàn thành phần móng mới được phép thông tin bán hàng đến khách hàng.

Các điều kiện này đã được quy định cụ thể trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cùng các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành nhằm hạn chế tình trạng huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện.

Liên quan đến khoản tiền 5% được giữ lại cho đến khi người mua được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, Bộ trưởng cho biết dự thảo luật sửa đổi dự kiến đưa khoản tiền này vào tài khoản phong tỏa. Cơ chế này nhằm bảo đảm chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết với khách hàng và có trách nhiệm hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Lý giải việc không thể hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận ngay từ trước, ông Minh cho rằng công trình phải được nghiệm thu hoàn thành và đáp ứng đầy đủ các điều kiện đưa vào sử dụng trước khi có thể thực hiện các bước tiếp theo để cấp giấy chứng nhận.

Nhà ở thương mại vận hành theo cơ chế thị trường

Một vấn đề khác được đại biểu Quốc hội quan tâm là việc Nhà nước có nên xây dựng khung giá đối với nhà ở thương mại tương tự như nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê hay không.

Theo Bộ trưởng Trần Hồng Minh, nhà ở thương mại được đầu tư, xây dựng để bán, cho thuê hoặc thuê mua theo cơ chế thị trường. Đây là một loại hàng hóa chịu sự chi phối của quy luật cung - cầu. Doanh nghiệp tự bỏ vốn đầu tư, tự chịu rủi ro trong quá trình triển khai dự án nên có quyền xác định giá bán phù hợp với thị trường.
Trong khi đó, nhà ở xã hội được phát triển trên cơ sở chính sách an sinh và có sự hỗ trợ của Nhà nước, đặc biệt thông qua các chính sách về đất đai, thuế, lãi suất cũng như điều kiện mua, thuê, thuê mua. Vì vậy, giá bán nhà ở xã hội và các loại hình nhà ở thuộc chính sách Nhà nước phải tuân theo các quy định về khung giá và được thẩm định theo quy định.

Tăng nguồn cung, điều chỉnh cơ cấu thị trường

Đề cập bài toán giá nhà tăng cao tại các đô thị lớn, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết qua khảo sát, nhiều nhóm chi phí cấu thành giá bất động sản đang ở mức cao. Trong đó có tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng, đầu tư hạ tầng kỹ thuật, chi phí vốn vay trong thời gian triển khai dự án, chi phí quản lý, bán hàng và thuế.

Bên cạnh yếu tố chi phí, cơ cấu nguồn cung trên thị trường cũng chưa đáp ứng đúng nhu cầu thực tế. Nguồn cung nhà ở thương mại thuộc phân khúc trung bình và thấp còn thiếu, trong khi nhà ở xã hội và nhà cho thuê chưa đáp ứng nhu cầu. Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp có dấu hiệu dư thừa.

Theo Bộ trưởng, sự mất cân đối này cùng với tình trạng đầu cơ, mua bán ngắn hạn đã góp phần tạo ra khan hiếm cục bộ, từ đó đẩy mặt bằng giá nhà lên cao.

Để từng bước đưa giá nhà về mức phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân, Bộ Xây dựng sẽ tham mưu nghiên cứu, hoàn thiện hồ sơ sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản gắn với Luật Đất đai. Trọng tâm là thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, đồng thời điều chỉnh cơ cấu nguồn cung, khắc phục tình trạng dư thừa ở một số phân khúc.

Bộ cũng sẽ tiếp tục đôn đốc, hướng dẫn các địa phương và doanh nghiệp đẩy mạnh triển khai các chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê đã được giao.

Đáng chú ý, Bộ Xây dựng dự kiến nghiên cứu việc sử dụng phù hợp các công cụ điều tiết thị trường như thuế, tín dụng và quy hoạch để kiểm soát hoạt động đầu cơ, hạn chế tình trạng đầu tư, tích trữ bất động sản và định hướng nguồn lực vào nhu cầu thực.

Theo Bộ trưởng, đây được xem là một trong những giải pháp nhằm góp phần ổn định mặt bằng giá nhà, thay vì chỉ tập trung xử lý vấn đề giá ở khâu cuối cùng.

Cắt giảm thủ tục, điều kiện kinh doanh

Về quy định liên quan đến hợp đồng kinh doanh bất động sản, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết nội dung này đã được rà soát kỹ trong dự thảo sửa đổi.

Theo ông, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định 11 loại hợp đồng kinh doanh bất động sản và 4 loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản tại Điều 44; đồng thời có 3 loại hợp đồng kinh doanh bất động sản được chuyển nhượng theo quy định tại Điều 49. Trong dự thảo lần này, các quy định được sắp xếp lại theo 5 nhóm tại Điều 33 và mở rộng thành 5 loại hợp đồng tại Điều 37.

Bộ trưởng cho biết dự thảo sửa đổi lần này hướng tới tiếp tục cắt giảm và đơn giản hóa thủ tục, điều kiện kinh doanh. Cụ thể, dự kiến cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính và 9/31 điều kiện kinh doanh; đơn giản hóa 7/12 thủ tục hành chính, đồng thời giữ nguyên 1 thủ tục hành chính.

Kết quả rà soát cũng cho thấy thời gian giải quyết thủ tục hành chính được rút ngắn từ 118 ngày xuống còn 71 ngày, tương đương giảm 47 ngày và đạt tỷ lệ 62,1%.

Những thay đổi này được kỳ vọng vừa siết chặt các điều kiện nhằm bảo vệ người mua bất động sản, vừa giảm bớt các thủ tục không cần thiết, qua đó tạo điều kiện để doanh nghiệp triển khai dự án nhanh hơn và góp phần cải thiện nguồn cung nhà ở trên thị trường.