Đại biểu Quốc hội đề nghị kiểm soát dòng tiền người mua nhà theo từng dự án

Sáng 22/8, tiếp tục chương trình Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội thảo luận tại hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Phát biểu tại phiên thảo luận, đại biểu Phạm Trọng Nhân (Đoàn TP. HCM) cho rằng Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản tuy điều chỉnh những khâu khác nhau nhưng cùng tác động đến một thị trường.

Theo ông, khi đất được đưa vào phát triển, nhà ở được hình thành và tài sản bước vào thị trường, những câu hỏi quan trọng đặt ra là dòng tiền đi đâu, giá được hình thành như thế nào và giao dịch có tạo thêm giá trị hay chỉ làm tăng vòng quay tài sản.

Từ góc nhìn dòng vốn, ông Nhân đặc biệt lưu ý đến tiền của người mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Đại biểu đồng tình với việc kiểm soát các khoản thu theo bản chất giao dịch, không phụ thuộc vào tên gọi như đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hay các hình thức khác. Tuy nhiên, theo ông, chỉ ngăn việc huy động tiền trước thời điểm pháp luật cho phép là chưa đủ.

Vấn đề ông quan tâm sâu hơn là sau khi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh, dòng tiền huy động hợp pháp được sử dụng ra sao.

Ông Nhân dẫn ví dụ, một doanh nghiệp bất động sản vay ngân hàng 1.000 tỷ đồng phải trải qua quá trình thẩm định dự án, năng lực chủ đầu tư, phương án sử dụng vốn và tài sản bảo đảm. Ngân hàng còn kiểm soát việc giải ngân, mục đích sử dụng vốn và tiến độ thực hiện dự án.

Trong khi đó, 1.000 người mua nhà, mỗi người nộp 1 tỷ đồng, cũng tạo ra 1.000 tỷ đồng vốn cho dự án nhưng lại không có những công cụ kiểm soát tương tự ngân hàng. Người mua rất khó biết khoản tiền mình nộp có thực sự được sử dụng để hình thành chính tài sản mà mình đang mua hay không.

Theo ông Nhân, dự thảo đã có quy định về việc sử dụng tiền đúng mục đích và tài khoản bảo đảm đối với 5% giá trị hợp đồng còn lại trong thời gian chờ cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, ông cho rằng như vậy vẫn chưa đủ.

Đại biểu đề nghị nghiên cứu cơ chế quản lý tiền của người mua theo từng dự án, cho phép doanh nghiệp tiếp tục sử dụng nguồn vốn này để thực hiện dự án nhưng phải có khả năng nhận diện, đối soát và kiểm soát việc sử dụng vốn phù hợp với tiến độ của chính dự án đã huy động.

“Tiền huy động từ dự án nào phải gắn với việc thực hiện chính dự án đó”, ông Nhân nhấn mạnh, đồng thời dẫn kinh nghiệm của Singapore về quản lý tài khoản dự án.

Liên quan đến chuyển nhượng dự án bất động sản, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn TP. Hải Phòng) đề nghị cần bảo đảm đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, nhưng không nên biến chính nghĩa vụ này thành “khóa chặn” việc chuyển dự án sang một chủ thể có năng lực hơn.

Đại biểu Nga tán thành hướng thiết kế một đầu mối, một bộ hồ sơ, một lần kiểm tra với cùng một điều kiện giữa chuyển nhượng dự án, điều chỉnh nhà đầu tư và đăng ký biến động đất đai.

Về quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% và chỉ được thu khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, đại biểu đánh giá đây là quy định cần thiết nhưng chưa đủ để ngăn tình trạng huy động vốn biến tướng. Theo bà, cần bịt khoảng trống trong việc nhận tiền của khách hàng trước khi bất động sản đủ điều kiện mở bán.

Trong thực tế, trước thời điểm đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư hoặc tổ chức được ủy quyền vẫn có thể nhận tiền dưới nhiều tên gọi khác như “phiếu đăng ký”, “giữ chỗ”, “đăng ký ưu tiên”, “thỏa thuận hợp tác”, “khoản thiện chí”… nhưng bản chất vẫn là khách hàng nộp tiền để giữ quyền ưu tiên mua một bất động sản cụ thể.

Nữ đại biểu cho rằng pháp luật phải quản lý theo bản chất giao dịch chứ không theo tên gọi của hợp đồng. Trước khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh, chủ đầu tư không được trực tiếp hoặc thông qua tổ chức, cá nhân khác nhận tiền nhằm giữ chỗ, xác lập quyền ưu tiên hoặc bảo đảm việc ký hợp đồng mua bán. Khi bất động sản đã đủ điều kiện, mọi khoản tiền có bản chất là đặt cọc, dù mang tên gọi nào, đều phải tuân thủ giới hạn của Luật.

“Nếu không quy định như vậy thì chúng ta có thể đóng được cánh cửa ‘đặt cọc’, nhưng chỉ cần đổi tên văn bản là một cánh cửa huy động vốn khác lại được mở ra”, đại biểu Đoàn TP. Hải Phòng cảnh báo.

Đối với việc mở rộng chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cho rằng cần đi cùng cơ chế đăng ký và truy vết quyền tài sản. Theo bà, việc này nhằm hạn chế các rủi ro như chuyển nhượng trùng lặp, đầu cơ, tranh chấp, phát sinh nghĩa vụ thuế, đồng thời cần làm rõ cơ chế xử lý đối với trường hợp tài sản đang thế chấp, thuộc sở hữu chung, chưa thanh toán đủ hoặc đã được chuyển nhượng nhiều lần.