Các sàn giao dịch, môi giới gặp khó khi Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi sắp ban hành

Cùng với dự thảo Luật Nhà ở, dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đang được Bộ Xây dựng tổ chức lấy ý kiến rộng rãi của người dân, doanh nghiệp, các hiệp hội nghề nghiệp, địa phương và các bộ, ngành từ nhiều tháng qua.

Dự kiến, các dự thảo sẽ được báo cáo tại kỳ họp thứ 5 và thông qua vào kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV. Trong đó, nhiều quy định tại dự thảo nhận được sự quan tâm, đồng tình và kỳ vọng sẽ thay đổi thị trường bất động sản hoạt động minh bạch, bền vững.

"Siết chặt" hoạt động của sàn giao dịch, môi giới

Về mô hình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản được quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Dự thảo như sau: "Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo pháp luật về doanh nghiệp, phải đảm bảo điều kiện và đăng ký hoạt động theo pháp luật kinh doanh bất động sản".

Về các loại bất động sản phải giao dịch qua sàn được quy định tại Điều 60 của Dự thảo.

Phương án 1: Chủ đầu tư dự án bất động sản khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản.

Phương án 2: Các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại Luật này mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Riêng đối với môi giới bất động sản, dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi còn mở ra điều kiện khác: "Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế".

Như vậy, với sự điều chỉnh này, kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp, theo đó không phải chịu áp lực, có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Môi giới bất động sản có tiếp tục “đói khách”?

Từ nửa cuối năm 2022 đến đầu năm 2023, thị trường bất động sản đã rơi vào tình trạng “đóng băng”, số lượng dự án được thanh khoản bị giảm mạnh đồng thời việc Chính phủ siết tín dụng đã ảnh hưởng trực tiếp đến doanh nghiệp và gián tiếp tác động tới nghề môi giới bất động sản.

Từ quý 4/2022, thị trường bất động sản gần như “đứng yên” do các căn hộ chung cư đều “kén khách”. Nếu so với thời điểm những năm 2020-2021, số lượng các căn hộ được giao dịch đã giảm 70-80%, số lượng các dự án cũng ít dần đi. Các môi giới bất động sản đều gặp khó trong việc mời chào khách.

Mặc dù từ đầu năm 2023, Chính phủ đã ban hành ra Nghị định, chính sách để “giải cứu” thị trường bất động sản nhưng số lượng khách hàng “chốt đơn” vẫn hạn chế do việc vay tiền đang là trở ngại lớn đối với người mua. Từ đây, nhiều chung cư trên địa bàn TP Hà Nội và đặc biệt là khu vực phía Đông thành phố phải giảm giá sâu hơn so với thị trường chung.

Hiện nay, trên thị trường bất động sản còn tồn tại một nghịch lý: giá chung cư càng giảm càng ít khách mua, giá càng tăng thì càng đổ xô người mua. Dù thời điểm hiện tại giá các căn hộ đã giảm 15-20% so với trước nhưng khách hàng vẫn thờ ơ còn lúc tăng nhanh chóng thì quyết định mua trong 1 nốt nhạc. Điều này dẫn đến việc lúc mua giá lên đỉnh và bán cắt lỗ, khách hàng thường bị ảnh hưởng bởi tâm lý đám đông.

Năm vừa qua, môi giới bất động sản đã gặp nhiều khó khăn, nhiều trường hợp “đói khách” hoặc không thể “chốt đơn” nhiều người đã nản và bỏ nghề.