TS. Bùi Ngọc Sơn: Làm sao để người dân chỉ mất 10-15% thu nhập cho tiền thuê nhà?

Giá nhà vượt xa thu nhập, thị trường ngày càng mất cân đối

Báo cáo quý I/2026 của Ngân hàng Thanh toán Quốc tế (BIS) cho thấy thị trường nhà ở thế giới đang phân hóa mạnh. Dù chỉ số giá nhà thực tế toàn cầu giảm 1,2%, giá một căn nhà điển hình tại nhiều quốc gia vẫn tăng 2,6%. Khoảng một phần ba các nền kinh tế phát triển như Trung Quốc và Canada ghi nhận mức giảm khoảng 7%, trong khi Bồ Đào Nha, Tây Ban Nha và Australia tăng từ 6% đến 15%.

Theo TS. Bùi Ngọc Sơn, chuyên gia kinh tế đến từ Viện Nghiên cứu chiến lược kinh tế, chia sẻ tại talkshow “Vì sao giá nhà ở đâu cũng như 'lên đồng', ngày càng vượt xa thu nhập của người dân?”, thị trường bất động sản toàn cầu hiện không còn đồng nhất như trước.

Theo ông, bất động sản ngày càng được xem như một kênh đầu tư và đầu cơ thay vì chủ yếu phục vụ nhu cầu ở. Giá nhà tăng quá nhanh khiến người dân địa phương ngày càng khó mua hoặc thuê nhà ngay tại nơi mình sinh sống.

Thực tế tại Trung Quốc cho thấy những hệ lụy của thị trường mất cân đối. Bất động sản nước này vẫn trong đợt điều chỉnh kéo dài 5 năm. Dữ liệu từ Ngân hàng Thế giới cho thấy doanh số nhà mới tại 70 thành phố giảm 53% so với đỉnh năm 2021. Giá nhà mới và nhà cũ lần lượt giảm 12% và 20%.

Theo TS. Bùi Ngọc Sơn, các biện pháp hạ lãi suất, giảm tỷ lệ đặt cọc hay nới lỏng hạn chế mua nhà vẫn khó kích cầu, bởi người dân lo giá nhà còn giảm và không muốn mua vào khi thị trường chưa ổn định.

Ông cho rằng cuộc khủng hoảng thừa bắt nguồn từ mô hình bán nhà trước khi hoàn thiện, khi chủ đầu tư tập trung xây nhà, thu tiền nhưng thiếu hạ tầng thiết yếu như trường học, chợ và bệnh viện.

Tại Hồng Kông, giá nhà giảm 30% từ đỉnh năm 2021 cho thấy quỹ đất khan hiếm không phải yếu tố quyết định giá trị bất động sản. Theo TS. Bùi Ngọc Sơn, triển vọng kinh tế và vị thế trung tâm tài chính quốc tế mới là những động lực quan trọng.

Trong khi đó, thị trường Mỹ duy trì sự ổn định hơn nhờ thể chế tự do cạnh tranh giữa các bang và cấu trúc huy động vốn dựa 75% vào thị trường chứng khoán thay vì phụ thuộc quá lớn vào ngân hàng. Mỹ cũng sử dụng hai cơ quan chuyên trách là Fannie Mae và Freddie Mac để bảo đảm nguồn cung nhà ở cho nhóm dân cư có thu nhập trung bình và thấp.

Từ những diễn biến này, TS. Bùi Ngọc Sơn cho rằng cần nhìn nhận thị trường bất động sản trên nhiều khía cạnh, thay vì chỉ dựa vào biến động giá nhà.

Một trong những chỉ số nhận diện tình trạng đầu cơ là giá nhà tăng cao, thậm chí gấp 2-3 lần lãi suất tiền gửi dài hạn. Bên cạnh đó, tỷ lệ giá nhà trên tiền thuê một năm cũng là thước đo quan trọng. Mức dưới 10 năm được xem là giá nhà đủ rẻ để mua, 16-20 năm là mức trung bình, còn trên 20 năm cho thấy giá đã quá nóng và đi thuê có lợi hơn.

Tại Việt Nam, tỷ lệ này đã vượt 30 năm, trong đó Hà Nội đạt 39 lần và TP. Hồ Chí Minh 35 lần, thuộc nhóm cao nhất thế giới. Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập trung bình cũng vượt 30 lần, trong khi con số này là 3,5 lần tại Mỹ và 7-9 lần tại Đức, Pháp.

Các dấu hiệu khác của thị trường có nguy cơ đầu cơ gồm tỷ lệ nhà bỏ trống tăng, đòn bẩy tài chính vượt 80%-90%, dư nợ cho vay bất động sản chiếm tỷ trọng quá lớn trong tổng huy động vốn quốc gia và tỷ lệ người mua nhà lần đầu giảm so với người mua lần thứ hai, thứ ba.

Theo TS. Bùi Ngọc Sơn, thị trường có xu hướng ưu tiên các dự án cao cấp để tối ưu hóa lợi nhuận, trong khi nguồn cung nhà ở giá phù hợp cho 70%-80% người lao động chưa được đáp ứng đầy đủ. Khi giá bất động sản tăng cao, chi phí logistics, mặt bằng và nhân công cũng có thể tăng, từ đó tác động đến sức cạnh tranh của nền kinh tế.

Chuyên gia đề xuất phát triển nhà ở giá phù hợp, người dân chỉ mất 10-15% thu nhập cho tiền thuê nhà

Từ thực trạng trên, TS. Bùi Ngọc Sơn cho rằng Việt Nam cần thực hiện đồng bộ các cải cách về quản lý thị trường, đất đai và nguồn vốn để hạn chế đầu cơ, đồng thời phát triển nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Chia sẻ tại talkshow “Lạm phát kéo lãi suất tăng, bất động sản nào dễ bị 'tổn thương' nhất?” trên kênh VTC News, ông chỉ ra những bất cập trong quản lý thị trường khiến tình trạng đầu cơ kéo dài và giá nhà tăng bất chấp.

Trước hết, cần có thuế bất động sản, không thể để tình trạng sở hữu rồi bỏ đất hoang. Đồng thời, phải đánh giá rủi ro ở mức cao đối với nguồn vốn đổ vào hoạt động đầu cơ, qua đó ngăn chặn dòng vốn này.

Một giải pháp khác được chuyên gia đề xuất là bỏ quy định cho phép bán nhà hình thành trong tương lai trước khi xây dựng. Theo ông, cần chấm dứt tình trạng huy động vốn biến tướng thông qua mô hình “xây trước bán sau”, khi việc bán nhà thiếu chuẩn có thể tạo ra những rủi ro cho thị trường.

Bên cạnh đó, trước khi xây dựng một khu đô thị, cần phát triển các khu trung tâm dịch vụ. Theo TS. Bùi Ngọc Sơn, đô thị không chỉ có đường xá mà còn cần trường học, bệnh viện, trung tâm mua sắm và các cơ quan hành chính. Người dân không thể liên tục di chuyển từ nơi này sang nơi khác để đáp ứng những nhu cầu sinh hoạt cơ bản.

Vì vậy, ông đề xuất phát triển đô thị đa trung tâm, đồng thời tạo việc làm và hạ tầng dịch vụ thực tế tại các vùng vệ tinh. Điều này nhằm tránh tình trạng người dân tập trung vào những khu vực có lợi thế giao thông nhưng thiếu các dịch vụ thiết yếu.

Quan trọng hơn, cần có chương trình điều tiết vốn và đất đai để phát triển đủ nhà cho thuê, nhà thương mại và nhà ở xã hội giá rẻ. Mục tiêu là để bất kỳ ai có công việc bình thường cũng có thể dành khoảng 10-15% thu nhập để thuê nhà được.

Theo TS. Bùi Ngọc Sơn, khi 80% người dân lao động có nơi an cư với mức giá hợp lý, thị trường thương mại cao cấp có thể vận động theo cung cầu mà không ảnh hưởng đến sự ổn định chung của xã hội.

Ông cũng đề xuất sớm áp dụng thuế sở hữu bất động sản để hạn chế đầu cơ lướt sóng, tương tự Singapore áp thuế 60% đối với bất động sản thứ hai của người nước ngoài. Cùng với đó, Nhà nước cần dành quỹ đất và nguồn lực tài chính phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê giá rẻ.

Nhà ở cho thuê được xác định là trụ cột chiến lược

Những đề xuất của chuyên gia cũng gắn với định hướng điều chỉnh chính sách nhà ở tại Việt Nam, trong đó việc để người dân dễ dàng tiếp cận việc thuê nhà ở giá hợp lý ngày càng được chú trọng.

Ngày 19/5/2026, tại buổi làm việc về phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhấn mạnh, từ nay đến năm 2030, nhà ở để bán vẫn cần thiết, nhưng nhà ở cho thuê phải được xác định là trụ cột chiến lược, nhất là tại các đô thị lớn, khu công nghiệp và những địa bàn có giá nhà vượt xa mặt bằng thu nhập của người dân.

Quan điểm này tiếp tục được thể hiện trong Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV, với định hướng bố trí quỹ đất, có chính sách ưu đãi để khuyến khích khu vực tư nhân tham gia phát triển thị trường nhà ở cho thuê với giá phù hợp.

Đây là sự thay đổi trong tư duy hoạch định chính sách nhà ở: từ chỗ chủ yếu hướng đến việc giúp người dân sở hữu nhà, sang bảo đảm người dân có thể tiếp cận chỗ ở an toàn, ổn định và phù hợp với khả năng chi trả.

Song song với định hướng phát triển nhà ở cho thuê, Chính phủ cũng đang nỗ lực thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội nhằm bổ sung nguồn cung cho thị trường.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, lũy kế đến nay, cả nước có 947 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai, với quy mô 910.000 căn và tổng vốn đầu tư hơn 841.000 tỷ đồng.

Trong đó, 363 dự án đã hoàn thành với 216.000 căn; 293 dự án đã khởi công, tương ứng 365.000 căn; 291 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, với quy mô 331.000 căn.

Tổng quy mô các dự án hiện đạt khoảng 91% chỉ tiêu của Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030.

Riêng năm 2026, theo Nghị quyết 73/NQ-CP, chỉ tiêu được giao là 97.000 căn nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Trong 9 tháng đầu năm, cả nước đã hoàn thành 117 dự án với khoảng 46.000 căn, đồng thời khởi công 128 dự án với quy mô 183.000 căn.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, số căn nhà ở xã hội hoàn thành trong 9 tháng tương đương khoảng 48% kế hoạch năm. Bộ dự kiến tiếp tục đôn đốc các địa phương, doanh nghiệp tháo gỡ vướng mắc để phấn đấu hoàn thành 100% chỉ tiêu năm 2026.

Định hướng phát triển nhà ở cho thuê cũng sẽ được thể chế hóa trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, với các cơ chế liên quan đến quy hoạch đất đai, lựa chọn chủ đầu tư và ưu đãi đầu tư.

Những nỗ lực này được kỳ vọng sẽ bổ sung nguồn cung nhà ở xã hội và nhà cho thuê, góp phần đa dạng hóa lựa chọn chỗ ở cho người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp và trung bình có thể thuê nhà mà không phải lo lắng quá nhiều về chênh lệch với thu nhập.