Cơ quan Thuế lưu ý mới với người chuyển đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở: Ưu đãi chỉ được hưởng 1 lần

Mới đây, Thuế Thành phố Cần Thơ cho biết, theo Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP, từ năm 2026, chính sách tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở có một số điểm đáng chú ý. Trong đó, một số trường hợp chuyển từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp gắn với đất ở có thể được áp dụng mức thu thấp hơn so với trước đây.

Chuyển đất vườn sang đất ở: Mức thu có thể giảm, nhưng ưu đãi chỉ được áp dụng một lần

Theo quy định, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở; đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở tách ra để chuyển quyền; hoặc đất do đơn vị đo đạc tự tách thửa trước ngày 1/7/2014, tiền sử dụng đất được tính dựa trên phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.

Cụ thể, đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở, người sử dụng đất nộp 30% tiền chênh lệch. Với phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức, mức nộp là 50% tiền chênh lệch. Phần diện tích vượt quá một lần hạn mức giao đất ở phải nộp 100% tiền chênh lệch.

Chính sách mức thu 30% và 50% tiền chênh lệch chỉ được áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất do người sử dụng đất tự lựa chọn.

Trường hợp hộ gia đình hoặc cá nhân có nhiều thửa đất, dù các thửa đất nằm cùng hay khác tỉnh, thành phố, cũng chỉ được lựa chọn một thửa để hưởng chính sách ưu đãi. Người sử dụng đất phải thực hiện cam kết trong đơn.

Từ lần chuyển mục đích sử dụng đất thứ hai trở đi hoặc khi chuyển mục đích trên thửa đất khác, tiền sử dụng đất được tính ở mức 100% tiền chênh lệch.

Số lần chuyển mục đích và hạn mức đất ở được tính từ ngày 1/8/2024. Nếu kê khai, cam kết không đúng hoặc gian lận để hưởng chính sách ưu đãi lần thứ hai, cơ quan chức năng sẽ truy thu 100% tiền chênh lệch và phạt tiền tương đương mức tiền chậm nộp tính từ ngày có quyết định cho phép chuyển mục đích.

Giá đất và hạn mức được xác định thế nào?

Giá đất ở và giá đất nông nghiệp dùng để tính phần chênh lệch được xác định theo Bảng giá đất ban hành theo quy định tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Hạn mức giao đất ở được xác định theo quy định của địa phương tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích. Hạn mức này được tính theo hạn mức giao đất ở cho cá nhân, không phụ thuộc vào số thành viên trong hộ gia đình. Trường hợp hộ gia đình được tách hộ theo quy định của pháp luật thì được tính là một đối tượng độc lập.

Đối với trường hợp nhiều người cùng có quyền sử dụng đất, nếu được phép tách thửa thì mỗi hộ gia đình, cá nhân được tách thửa được áp dụng hạn mức tính ưu đãi một lần riêng cho thửa đất của mình.

Nếu không được phép tách thửa, hạn mức giao đất ở được tính theo hạn mức của người được cử đại diện đứng tên.

Trường hợp nào được tính lại tiền sử dụng đất?

Chính sách cũng quy định việc tính, tính lại tiền sử dụng đất đối với các trường hợp có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 1/8/2024 đến trước ngày 1/1/2026.

Theo đó, nếu chưa có thông báo nộp tiền sử dụng đất, cơ quan thuế sẽ áp dụng trực tiếp chính sách ưu đãi mới để tính tiền.

Trường hợp đã có thông báo nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất được đề nghị cơ quan thuế tính lại. Khi đó, người dân nộp tiền theo thông báo mới và nộp thêm tiền chậm nộp, nếu có, tính trên số tiền đã được tính lại.

Nếu đã nộp một phần hoặc đã nộp đủ tiền sử dụng đất, người dân cũng được đề nghị cơ quan thuế tính lại. Nếu số tiền tính lại thấp hơn số tiền đã nộp, Nhà nước sẽ hoàn trả phần chênh lệch bằng cách trừ vào các nghĩa vụ thuế, đất đai khác hoặc hoàn trả trực tiếp bằng tiền ngân sách.

Ngược lại, nếu số tiền tính lại cao hơn số đã nộp, người dân phải nộp bổ sung phần tiền còn thiếu và tiền chậm nộp tương ứng.

Để được tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất theo chính sách này, người dân phải nộp văn bản đề nghị chậm nhất trước ngày 1/1/2027. Từ ngày 1/1/2027 trở đi, các hồ sơ đề nghị tính lại theo chính sách này sẽ không được giải quyết.

Về trình tự thực hiện, người dân nộp văn bản đề nghị tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất tại Bộ phận Một cửa liên thông. Bộ phận Một cửa sẽ cấp giấy tiếp nhận, hẹn ngày trả kết quả, sau đó chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã để xác định hạn mức và chuyển thông tin sang cơ quan thuế.

Trên cơ sở đó, cơ quan thuế thực hiện tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất, ban hành Thông báo hoặc Thông báo điều chỉnh gửi người sử dụng đất, đồng thời báo lại cho UBND cấp xã.

Thuế Thành phố Cần Thơ khuyến nghị người dân khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở cần kiểm tra nguồn gốc đất, hạn mức giao đất ở, số lần đã hưởng chính sách và thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích để xác định đúng nghĩa vụ tài chính.

Đối với trường hợp thuộc diện được tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất, người dân được đề nghị liên hệ Bộ phận Một cửa nơi thực hiện thủ tục để được hướng dẫn và thực hiện trước thời hạn quy định.