Đại biểu Quốc hội đề nghị cân nhắc sử dụng khái niệm ‘chung cư có thời hạn’
Đại biểu Quốc hội cho rằng khái niệm “chung cư có thời hạn” có thể khiến người dân hiểu rằng quyền sở hữu căn hộ cũng bị giới hạn theo niên hạn công trình.
Chiều ngày 21/8, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn, Quốc hội thảo luận tại hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023.
Phát biểu tại buổi thảo luận, đại biểu Phạm Văn Hòa (tỉnh Đồng Tháp) cho biết, dự thảo quy định tại các phường ở đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 phải xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê mua; các khu vực còn lại giao UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện thực tế để quyết định việc xây dựng nhà ở để bán hoặc nhà ở riêng lẻ.
Đại biểu nhận thấy quy định này có thể gây bất cập đối với các khu vực đô thị loại 2 và loại 3, bởi thực tế tại những đô thị này vẫn còn nhiều đất ở nông thôn. Nếu quy định “cứng”, chủ đầu tư sẽ khó có thể xây dựng nhà để bán. Đặc biệt, người dân ở khu vực nông thôn thuộc đô thị loại 2, loại 3 có xu hướng mua đất để tự xây nhà thay vì mua nhà xây sẵn.
Vì vậy, ông cho rằng cần có cơ chế thông thoáng hơn đối với các đô thị đặc biệt và đô thị loại 1.
Ông Hòa đề nghị dự thảo luật quy định cơ chế thông thoáng hơn để nhà đầu tư xây dựng nhà ở, đồng thời kèm theo điều kiện về thời hạn phải xây dựng nhà nhằm “không cho phép bỏ đất trống, hoang hóa, đầu cơ”. Những trường hợp tích trữ, đầu cơ đất đai cần có cơ chế đánh thuế cao hơn.
Về thời hạn sử dụng nhà chung cư, đại biểu Phạm Văn Hòa đặt vấn đề liệu việc nhà chung cư hết niên hạn công trình có đồng nghĩa với việc quyền sở hữu căn hộ của người dân cũng chấm dứt hay không.
“Xây dựng nhà tất nhiên phải có niên hạn công trình. Ví dụ, thời hạn sử dụng nhà chung cư là 50 năm theo niên hạn công trình 50 năm. Tuy nhiên, hết 50 năm đó, người sở hữu căn hộ chung cư vẫn còn quyền đối với tài sản của mình, quyền sử dụng đất và các lợi ích đi kèm khác”, ông Hòa nêu quan điểm.
Theo ông Hòa, vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư cần được quy định cụ thể hơn để người mua nhà và nhà đầu tư có thể dự liệu được quyền, nghĩa vụ của mình. Đại biểu đề nghị làm rõ cơ chế pháp lý để người mua yên tâm sở hữu nhà, đồng thời tạo thuận lợi cho nhà đầu tư trong quá trình kinh doanh.
Ông Hòa cũng đề nghị làm rõ cơ chế đối với 2% kinh phí bảo trì chung cư. Thực tế có những công trình mới sử dụng 10-20 năm nhưng nguồn kinh phí bảo trì đã hết, trong khi thời gian sử dụng còn dài. Nếu sau đó tiếp tục yêu cầu cư dân đóng góp, việc thống nhất sẽ rất khó khăn.
Đại biểu đề nghị luật phải có cơ chế phân kỳ, quy định rõ trách nhiệm đóng góp và quản lý nguồn kinh phí bảo trì, đồng thời làm rõ việc quản lý tầng hầm, phần sở hữu chung và trách nhiệm giữa cư dân, chủ sở hữu, ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành.
Cùng quan tâm đến vấn đề này, đại biểu Thạch Phước Bình (tỉnh Vĩnh Long) đề nghị ban soạn thảo cân nhắc không sử dụng khái niệm “chung cư có thời hạn” tại khoản 13 Điều 2 dự thảo.
Theo ông Bình, đây không đơn thuần là vấn đề thuật ngữ. Với phần lớn người dân, căn hộ chung cư là một trong những tài sản lớn nhất được hình thành từ thu nhập tích lũy trong nhiều năm. Nếu sử dụng cụm từ “chung cư có thời hạn” nhưng không giải thích rõ hậu quả pháp lý, rất dễ tạo tâm lý rằng khi hết niên hạn công trình thì quyền sở hữu của người dân cũng chấm dứt.
Ông Bình đề nghị thống nhất sử dụng khái niệm “thời hạn sử dụng nhà chung cư”, đồng thời bổ sung tại Điều 84 nguyên tắc: Nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc phải phá dỡ do không còn bảo đảm an toàn không làm chấm dứt các quyền tài sản hợp pháp của chủ sở hữu.
“Chúng ta phải có cơ chế đủ mạnh để phá dỡ một tòa nhà nguy hiểm nhưng không thể để cùng với việc phá dỡ tòa nhà thì quyền tài sản hợp pháp của người dân cũng bị phá dỡ theo”, ông Bình nêu.
Đại biểu tỉnh Vĩnh Long cho rằng cần phân biệt rõ hai vấn đề. Một là thời hạn an toàn của công trình. “Khi công trình không còn bảo đảm an toàn, Nhà nước phải kiểm định, di dời và phá dỡ. Đây là yêu cầu không thể thỏa hiệp”, ông nhấn mạnh. Vấn đề thứ hai là quyền tài sản của chủ sở hữu.
Đại biểu Bình phân tích, việc một tòa nhà không còn đủ điều kiện tồn tại về mặt kỹ thuật không thể đồng nghĩa với việc quyền tài sản hợp pháp của người đã bỏ tiền mua căn hộ tự động trở về bằng không. “Ngay tại Nghị quyết số 21 của Trung ương cũng đặt vấn đề thời hạn sử dụng chung cư gắn liền với niên hạn công trình nhưng đồng thời yêu cầu bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu”, ông Bình nói.
Đại biểu đề nghị bỏ khoản 13 Điều 2 về “chung cư có thời hạn”, thống nhất sử dụng khái niệm “thời hạn sử dụng nhà chung cư”. Đồng thời, tại Điều 84 cần bổ sung nguyên tắc bảo đảm rằng việc nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc phải phá dỡ do không còn bảo đảm an toàn không làm chấm dứt quyền tài sản hợp pháp của chủ sở hữu.
Về nội dung xây dựng lại nhà chung cư, dự thảo đặt ra nghĩa vụ chủ sở hữu đóng góp kinh phí xây dựng lại.
Theo ông Bình, không thể để một người cao tuổi, một gia đình thu nhập thấp đã sở hữu hợp pháp căn hộ nhưng khi xây dựng lại chung cư lại đứng trước lựa chọn: hoặc phải có ngay một khoản tiền rất lớn để đóng góp, hoặc mất khả năng tiếp tục có chỗ ở tại dự án.
Ông Bình đề nghị luật phải mở ra các phương án như đóng góp theo tiến độ, tiếp cận tín dụng, nhận căn hộ phù hợp với khả năng đóng góp hoặc nhận giá trị quyền tài sản theo phương án được phê duyệt.
“Phải có cơ chế đủ mạnh để phá dỡ tòa nhà nguy hiểm, nhưng không thể để cùng với việc phá dỡ tòa nhà, quyền tài sản hợp pháp của người dân cũng bị xóa bỏ theo”, ông Bình nói.
