Đại diện NHNN: Khơi thông nguồn vốn cho bất động sản phải đúng nơi tạo ra giá trị thực

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho rằng mục tiêu hiện nay không chỉ là khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản mà quan trọng hơn là phân bổ nguồn vốn đúng những phân khúc tạo ra giá trị thực, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, đồng thời giảm dần sự phụ thuộc của thị trường vào tín dụng ngân hàng. Đây là quan điểm được ông Đào Văn Hà - Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, chia sẻ tại Hội thảo "Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững" do Báo Thanh tra tổ chức sáng 22/7 với sự tham gia của đại diện Thanh tra Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp bất động sản cùng nhiều chuyên gia kinh tế, tài chính.

Điều thị trường cần không chỉ là thêm vốn

Theo ông Đào Văn Hà, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phát triển mới khi hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được hoàn thiện theo hướng đồng bộ hơn, tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho thị trường. Cùng với đó, quá trình đô thị hóa tiếp tục diễn ra mạnh mẽ, nhu cầu nhà ở, đặc biệt tại các đô thị lớn, vẫn ở mức cao. Chính phủ cũng đang ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở cho người thu nhập trung bình, thu nhập thấp thông qua các cơ chế đặc thù tại Nghị quyết số 201/2025/QH15.

Tuy nhiên, theo đại diện NHNN, thị trường bất động sản hiện nay vẫn đối mặt với nhiều điểm nghẽn. Cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý khi thiếu nhà ở có giá phù hợp với thu nhập của người dân, trong khi mặt bằng giá vẫn ở mức cao. Nhiều dự án còn vướng mắc pháp lý, thời gian phê duyệt kéo dài, ảnh hưởng đến quá trình thẩm định và giải ngân của ngân hàng.

Bên cạnh đó, hệ thống thông tin về bất động sản, đất đai và quy hoạch chưa được liên thông; năng lực tài chính của một bộ phận chủ đầu tư còn hạn chế; các kênh huy động vốn dài hạn như chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp chưa phát triển tương xứng, khiến thị trường vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng.

Trong bối cảnh đó, ông Đào Văn Hà cho rằng trọng tâm hiện nay không đơn thuần là mở rộng dòng vốn cho bất động sản mà phải bảo đảm nguồn vốn được phân bổ đúng nơi tạo ra giá trị thực, tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển bền vững, người dân có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý, đồng thời hạn chế đầu cơ và thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch.

Điều hành tín dụng theo hướng hỗ trợ nhưng kiểm soát rủi ro

Theo đại diện NHNN, định hướng này được cụ thể hóa thông qua việc điều hành chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, phối hợp với chính sách tài khóa và các chính sách kinh tế vĩ mô nhằm ổn định thị trường tiền tệ, ngoại hối và góp phần ổn định mặt bằng lãi suất cho vay.

NHNN tiếp tục giữ nguyên các mức lãi suất điều hành để tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng tiếp cận nguồn vốn với chi phí hợp lý, đồng thời yêu cầu các ngân hàng công khai thông tin lãi suất cho vay trên website nhằm hỗ trợ khách hàng tham khảo khi tiếp cận vốn.

Song song với đó, cơ quan này tiếp tục hoàn thiện khuôn khổ pháp lý. Đáng chú ý, Thông tư số 14/2025/TT-NHNN áp dụng cách tiếp cận mới trong phân loại các khoản phải đòi bất động sản theo mức độ rủi ro, trong đó quy định hệ số rủi ro đối với các khoản vay mua nhà ở xã hội thấp hơn so với bất động sản thương mại, qua đó tạo điều kiện để người dân tiếp cận tín dụng và khuyến khích các tổ chức tín dụng mở rộng cho vay đối với các dự án nhà ở xã hội.

Đối với điều hành tín dụng, NHNN cho biết sẽ tiếp tục bám sát diễn biến thực tế của thị trường. Năm 2026, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống được định hướng khoảng 15%, trong khi tín dụng bất động sản được kiểm soát không vượt tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.

Tuy nhiên, để ưu tiên các lĩnh vực cần khuyến khích, NHNN không tính phần dư nợ tăng thêm đối với nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất vào chỉ tiêu kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản. Đồng thời, cơ quan này cũng nâng tỷ lệ tối đa sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ 30% lên 40% nhằm tạo thêm dư địa đáp ứng nhu cầu vốn của các dự án có thời gian triển khai dài.

Bên cạnh việc hỗ trợ dòng vốn, NHNN tiếp tục đổi mới công tác thanh tra theo hướng thanh tra chuyên đề, tập trung vào các khoản cấp tín dụng có rủi ro cao như cho vay đối với khách hàng lớn, nhóm khách hàng liên quan, các khoản vay có tài sản bảo đảm là bất động sản hoặc dự án chưa hoàn thiện đầy đủ điều kiện pháp lý.

Giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng

Theo ông Đào Văn Hà, bất động sản là lĩnh vực sử dụng nguồn vốn trung và dài hạn, trong khi tín dụng ngân hàng chủ yếu dựa trên nguồn vốn huy động ngắn hạn. Việc phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng có thể làm gia tăng áp lực đối với hệ thống tài chính và ảnh hưởng đến hiệu quả phân bổ nguồn lực của nền kinh tế.

Vì vậy, NHNN cho rằng thị trường cần phát triển theo hướng cân bằng giữa tín dụng ngân hàng và các kênh huy động vốn khác. Trong đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp cần phát triển gắn với xếp hạng tín nhiệm và minh bạch mục đích sử dụng vốn; các quỹ đầu tư bất động sản (REITs) cần tiếp tục được nghiên cứu, phát triển phù hợp với điều kiện thị trường và khung pháp lý; thị trường chứng khoán cần phát huy vai trò là kênh dẫn vốn trung và dài hạn cho các doanh nghiệp có năng lực tài chính lành mạnh, đồng thời tăng cường thu hút vốn nước ngoài thông qua hoạt động mua bán, sáp nhập dự án.

Để dòng vốn được phân bổ đúng nơi tạo ra giá trị thực, NHNN kiến nghị Bộ Xây dựng tiếp tục theo dõi sát diễn biến thị trường, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, hoàn thiện cơ sở dữ liệu về nhà ở, đất đai và thị trường bất động sản; Bộ Tài chính tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp; các địa phương đẩy nhanh thủ tục đầu tư, xây dựng và công bố danh mục dự án đủ điều kiện vay vốn để các tổ chức tín dụng kịp thời xem xét cấp tín dụng.

Kết thúc bài tham luận, ông Đào Văn Hà nhấn mạnh mục tiêu của giai đoạn phát triển mới không chỉ là khơi thông nguồn vốn mà còn phải bảo đảm dòng vốn được phân bổ hiệu quả, hướng tới nhu cầu thực và các dự án tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế, qua đó góp phần xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và phát triển theo giá trị thực.