Đô thị giàu có của Việt Nam cần khoảng 1 triệu căn nhà ở xã hội, nguồn cung thực tế đang đến đâu?

Bản tin cập nhật thị trường tuần 19-23/10 của FIDT đã chỉ ra một trong những vấn đề đáng chú ý của thị trường bất động sản TP. HCM: Khoảng cách lớn giữa nhu cầu nhà ở xã hội và quy mô phát triển theo kế hoạch.

Dẫn thông tin công bố ngày 16/10, FIDT cho biết nhu cầu nhà ở xã hội tại TP. HCM được ước tính khoảng 1 triệu căn, trong khi chỉ tiêu phát triển giai đoạn 2021–2030 là 199.400 căn.

Số liệu này cũng được đại diện Sở Xây dựng TP. HCM đề cập tại Hội thảo quốc tế về Phát triển đô thị bền vững diễn ra ngày 15/10. Theo đó, giai đoạn 2021-2025, thành phố hoàn thành 17.902 căn nhà ở xã hội, đạt khoảng 98% chỉ tiêu được giao.

Bước sang giai đoạn 2026-2030, TP. HCM phải phát triển thêm 181.257 căn, tương đương hơn 10 lần kết quả thực hiện trong 5 năm trước. Trong đó, giai đoạn 2026-2027 dự kiến phát triển 66.657 căn, còn giai đoạn 2028-2030 là 114.600 căn.

Dù vậy, FIDT lưu ý nhu cầu ước tính và chỉ tiêu phát triển là hai số liệu có phạm vi đo lường khác nhau. Do đó, không thể lấy chênh lệch giữa hai con số để xác định trực tiếp lượng nhà ở xã hội đang thiếu hụt.

Điều đáng quan tâm hơn là khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường, đặc biệt khi giá nhà, thu nhập và điều kiện tiếp cận vốn đang trở thành những yếu tố quyết định cơ hội an cư của người dân.

Nguồn cung tăng tốc, nhưng áp lực hoàn thành vẫn lớn

Trước nhu cầu ngày càng cao, TP. HCM đang đẩy nhanh việc triển khai các dự án nhà ở xã hội.

Theo thông tin Sở Xây dựng công bố đầu tháng 10, số dự án nhà ở xã hội đang thi công trên địa bàn đã tăng từ 12 lên 25 dự án trong khoảng bốn tháng. Quy mô xây dựng theo đó tăng từ khoảng 10.700 lên 22.900 căn.

Tuy nhiên, số căn hoàn thành và đưa vào sử dụng từ đầu năm 2026 mới đạt 2.283 căn, tăng từ mức 580 căn ghi nhận cuối tháng 5. Kết quả này cho thấy nguồn cung đang có chuyển biến tích cực ở giai đoạn xây dựng, song việc chuyển các dự án đang triển khai thành sản phẩm hoàn thành vẫn là thách thức lớn.

Trong khi đó, mục tiêu của TP. HCM trong năm 2026 là hoàn thành 28.500 căn nhà ở xã hội. Để đạt được chỉ tiêu, thành phố cần tiếp tục tháo gỡ những vướng mắc liên quan đến thủ tục đầu tư, đất đai, nguồn vốn và tiến độ thi công.

Về quỹ đất, thông tin công bố trong tháng 10 cho thấy TP. HCM đang rà soát, bổ sung khoảng 1.000ha để phục vụ phát triển nhà ở xã hội, nâng tổng quỹ đất dự kiến lên khoảng 1.740ha.

Đây là cơ sở quan trọng để mở rộng nguồn cung trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, quỹ đất được quy hoạch không đồng nghĩa với việc các dự án có thể lập tức triển khai, bởi quá trình đầu tư còn phụ thuộc vào thủ tục pháp lý, hạ tầng kết nối và khả năng huy động vốn.

Nhà ở cho thuê trở thành hướng đi quan trọng

Bên cạnh việc gia tăng số lượng căn hộ để bán, chính sách phát triển nhà ở đang có xu hướng chú trọng hơn đến khả năng tiếp cận thực tế của người dân.

Theo FIDT, Bộ Xây dựng đang thúc đẩy loại hình nhà ở cho thuê, đồng thời nghiên cứu đơn giản hóa quy trình, rút ngắn thời gian và giảm chi phí chuẩn bị dự án.

Bản tin dẫn số liệu công bố trong tuần cho biết, từ đầu năm 2026 đã có 128 dự án nhà ở xã hội khởi công trên cả nước, với quy mô 183.293 căn, trong đó 42.801 căn dành cho thuê.

Đối với TP. HCM, thành phố đặt mục tiêu phát triển khoảng 50.000 căn nhà ở xã hội cho thuê trong giai đoạn 2026-2030. Việc mở rộng loại hình này được kỳ vọng tạo thêm lựa chọn cho người lao động, công nhân và các nhóm thu nhập chưa đủ khả năng tích lũy để mua nhà.

Khác với hình thức sở hữu, nhà ở cho thuê giúp giảm áp lực vốn ban đầu, đồng thời tạo điều kiện để người dân lựa chọn nơi ở phù hợp với công việc và khả năng tài chính.

Tuy nhiên, đây cũng là phân khúc đòi hỏi cơ chế đầu tư phù hợp. Doanh nghiệp phải bỏ ra nguồn vốn lớn để xây dựng nhưng thu hồi vốn trong thời gian dài, khiến hiệu quả dự án phụ thuộc đáng kể vào chi phí đất, lãi vay và chính sách hỗ trợ.

Để giải quyết một phần khó khăn này, TP. HCM đang hoàn thiện dự thảo chính sách hỗ trợ lãi suất đối với các dự án vay vốn tại Công ty Đầu tư tài chính nhà nước TP.HCM (HFIC).

Theo phương án được công bố ngày 8/10, mức vốn vay tối đa được ngân sách hỗ trợ lãi suất đối với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và ký túc xá dự kiến tăng từ 200 tỷ lên 300 tỷ đồng mỗi dự án.

Việc nâng hạn mức, nếu được thông qua, có thể góp phần giảm áp lực tài chính cho chủ đầu tư, tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ phát triển nguồn cung. Dù vậy, FIDT đánh giá để nhà ở cho thuê thu hút được doanh nghiệp tham gia, thị trường vẫn cần nguồn vốn dài hạn với chi phí phù hợp, thay vì chỉ dựa vào các giải pháp hỗ trợ ngắn hạn.

Theo đơn vị nghiên cứu này, chính sách nhà ở đang có dấu hiệu chuyển trọng tâm từ gia tăng số lượng sản phẩm sang cải thiện khả năng tiếp cận của người dân.

Điều đó đồng nghĩa với việc hiệu quả phát triển nhà ở xã hội không chỉ được đo bằng số dự án khởi công hay số căn hộ hoàn thành, mà còn phụ thuộc vào giá bán, giá thuê, vị trí dự án và mức độ phù hợp với thu nhập thực tế.

Trong bối cảnh TP. HCM đang đặt mục tiêu phát triển hàng trăm nghìn căn nhà ở xã hội trong những năm tới, việc giải quyết đồng thời bài toán nguồn cung và khả năng chi trả sẽ quyết định mức độ hiệu quả của chính sách an cư tại đô thị lớn nhất cả nước.