Đất công nghiệp phía Nam đứng trước cuộc dịch chuyển lớn: Quỹ đất đứng yên, cuộc đua hút khách thuê vẫn 'nóng'

Khi quỹ đất tại các trung tâm truyền thống ngày càng hạn chế, nhu cầu đang được phân bổ lại, đưa Đồng Nai và đặc biệt Tây Ninh trở thành những điểm đến mới trong bản đồ công nghiệp của vùng.

Quý II/2026, thị trường bất động sản công nghiệp Vùng Kinh tế trọng điểm miền Nam không có thêm nguồn cung đất khu công nghiệp mới. Tổng nguồn cung hiện hữu giữ ở mức khoảng 36.100ha, không thay đổi so với quý trước. Nhưng thị trường không vì thế mà chững lại.

Theo báo cáo MarketBeat Bất động sản công nghiệp Q2/2026 của Cushman & Wakefield, tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp toàn vùng đã tăng lên 76,3%, cao hơn 1,4 điểm phần trăm so với quý trước và 2,2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, giá chào thuê sơ cấp bình quân đạt 186,4 USD/m2 cho cả chu kỳ thuê, giảm nhẹ 0,5% theo quý nhưng vẫn tăng 1,7% theo năm.

Điều đáng chú ý nằm ở khoảng cách giữa nguồn cung mới và sức hấp thụ khi một bên đang tạm thời đứng lại, bên kia vẫn cải thiện. Đây cũng là cơ sở để nhìn thị trường công nghiệp phía Nam không đơn thuần qua câu chuyện có thêm bao nhiêu hecta đất, mà qua câu hỏi dòng nhu cầu đang đi về đâu.

Khi trung tâm ngày càng đắt, vùng đất mới bắt đầu có lợi thế

TP. HCM hiện vẫn giữ vị trí dẫn đầu về khả năng hấp thụ, với tỷ lệ lấp đầy đất KCN đạt 86,1%, tăng 1,4 điểm phần trăm theo quý và 3,3 điểm phần trăm theo năm.

Đồng Nai đạt 73,1%, tăng 1,3 điểm phần trăm theo quý và 0,3 điểm phần trăm theo năm. Tây Ninh thấp hơn về tỷ lệ lấp đầy, ở mức 60,9%, nhưng tốc độ cải thiện theo quý và theo năm lần lượt đạt 1,6 và 2,8 điểm phần trăm.

Những con số này cho thấy thị trường vẫn có sự phân hóa rõ rệt. TP. HCM đang hưởng lợi từ vị thế trung tâm, hệ thống hạ tầng hoàn thiện và nhu cầu thuê ổn định, nhưng đồng thời cũng đối mặt với bài toán khan hiếm quỹ đất. Giá thuê phản ánh khá rõ sự khác biệt này.

Giá chào thuê đất KCN tại TP. HCM đạt 187,5 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 6,8% so với cùng kỳ. Đồng Nai đứng ở mức cao nhất, 189,6 USD/m2, tăng 1,9% theo năm.

Trong khi đó, Tây Ninh có giá thuê bình quân 179,6 USD/m2, giảm 4,8% theo quý và 6,8% theo năm. Theo Cushman & Wakefield, diễn biến này phản ánh chiến lược cạnh tranh về giá để thu hút các dự án mới trong bối cảnh quỹ đất tại địa phương còn dồi dào.

Nói cách khác, cuộc cạnh tranh giữa các địa phương không còn chỉ nằm ở việc ai có đất, mà ngày càng phụ thuộc vào việc ai có thể đưa ra một tổ hợp lợi thế tốt hơn cho nhà đầu tư: giá thuê, hạ tầng, khả năng kết nối, chất lượng khu công nghiệp và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn mới.

Tây Ninh đang có một lợi thế mà TP. HCM ngày càng khó có

Sự nổi lên của Tây Ninh là một trong những điểm đáng chú ý nhất của báo cáo. Nếu TP. HCM có lợi thế về vị trí và hệ sinh thái công nghiệp đã hình thành, Tây Ninh lại có lợi thế về quỹ đất và chi phí.

Báo cáo nhận định khi quỹ đất tại trung tâm TP. HCM ngày càng hạn chế, Đồng Nai và Tây Ninh trở thành những điểm đến nhờ quỹ đất lớn và khả năng kết nối hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Sự phân bổ lại nhu cầu giữa ba địa phương cho thấy thị trường đang mở rộng theo hướng cân bằng hơn, thay vì tiếp tục tập trung vào một số khu vực truyền thống. Đáng chú ý, sự dịch chuyển này không chỉ thể hiện ở đất KCN.

Ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF), tổng nguồn cung hiện hữu đạt gần 6,97 triệu m2, tỷ lệ lấp đầy 92,1%, giá thuê trung bình 4,9 USD/m2/tháng. So với cùng kỳ, nguồn cung tăng 6,5%, tỷ lệ lấp đầy tăng 5,8% và giá thuê tăng 2%.

Với nhà kho xây sẵn (RBW), tổng nguồn cung đạt khoảng 6,57 triệu m2, tỷ lệ lấp đầy 91,6%, tăng 12,7% so với cùng kỳ; giá thuê bình quân đạt 4,6 USD/m2/tháng, tăng 5,5%. Điều này cho thấy sức cầu của thị trường công nghiệp không chỉ nằm ở các doanh nghiệp tìm thuê đất dài hạn. Một bộ phận nhu cầu đang tìm kiếm các mô hình có thể đưa vào sử dụng nhanh hơn, qua đó thúc đẩy thị trường nhà xưởng và nhà kho xây sẵn.

“Đứng yên” hôm nay nhưng nguồn cung tương lai đang được chuẩn bị

Nếu chỉ nhìn vào quý II, có thể thấy thị trường đang khá thận trọng. Nhưng nhìn xa hơn, một lượng lớn nguồn cung đang được chuẩn bị.

Cushman & Wakefield dự báo giai đoạn 2026-2029, thị trường sẽ có thêm khoảng 5.347ha đất KCN, tương ứng tốc độ tăng trưởng kép khoảng 3,5%/năm. Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn dự kiến tăng thêm khoảng 1,09 triệu m2, trong khi nhà kho xây sẵn tăng khoảng 681.160 m2.

Đáng chú ý, nguồn cung RBF tương lai được phân bổ khá khác biệt: TP. HCM chiếm 65%, Tây Ninh 29% và Đồng Nai 6%.

Cơ cấu này phần nào phản ánh sự tái cấu trúc không gian công nghiệp. TP. HCM vẫn là trung tâm nhờ hạ tầng hoàn thiện; trong khi Tây Ninh được kỳ vọng hưởng lợi từ quỹ đất rộng và chi phí cạnh tranh. Báo cáo xác định các động lực chính cho giai đoạn tới gồm hạ tầng chiến lược, dòng vốn FDI, nhu cầu của khách thuê đối với chất lượng và tiêu chuẩn ESG, cùng việc các chủ đầu tư lớn tiếp tục mở rộng danh mục.

Đáng chú ý, ngay trong năm 2026, một số dự án mới đã được đưa vào kế hoạch triển khai, như BW Supply Chain Phase 2 tại TP. HCM với 155.758 m2 nhà xưởng xây sẵn, IDICO Hữu Thạnh Phase 2 tại Tây Ninh với 42.878m2 và Bắc Châu Đức IP Land tại Tây Ninh quy mô 1.200ha.

Ở cấp độ quy hoạch lớn hơn, Đồng Nai đang đẩy mạnh ba khu công nghiệp trọng điểm với tổng diện tích 2.240ha; Tây Ninh đã phê duyệt danh mục 49 KCN, quy mô khoảng 16.000 ha; còn TP. HCM xúc tiến đầu tư 14 KCN mới với tổng diện tích khoảng 3.833ha.

Như vậy, nguồn cung hiện tại có thể đang tạm thời chững lại, nhưng đó không phải dấu hiệu thị trường mất động lực. Ngược lại, các địa phương đang chuẩn bị một chu kỳ nguồn cung mới với những lợi thế khác nhau.

Cuộc đua sẽ chuyển từ “có đất” sang “có hạ tầng”

Một yếu tố có thể quyết định địa phương nào hưởng lợi nhiều hơn trong chu kỳ tới là hạ tầng. Báo cáo đánh giá TP. HCM, Đồng Nai và Tây Ninh đang hình thành ba cực tăng trưởng cốt lõi của Đông Nam Bộ, được kết nối bởi hệ thống giao thông và công nghiệp ngày càng hoàn thiện.

Đáng chú ý, bên cạnh các dự án đường bộ, hạ tầng đường thủy và logistics đang nổi lên như một động lực mới.

Dự án Phát triển các hành lang đường thủy và logistics phía Nam có vốn đầu tư dự kiến 163,3 triệu USD, dự kiến khởi công cuối năm 2026. Theo Cushman & Wakefield, dự án có thể giúp giảm chi phí vận tải, giảm áp lực lên đường bộ, đồng thời tạo lợi thế cho hệ thống nhà kho xây sẵn ven sông tại Đồng Nai và củng cố vai trò trung tâm logistics của TP. HCM. Tây Ninh, trong khi đó, có lợi thế về vị trí để đón đầu kết nối vùng và giao thương xuyên biên giới.

Điều này cho thấy một thay đổi quan trọng trong tiêu chí lựa chọn địa điểm của các doanh nghiệp. Quỹ đất lớn chỉ là điều kiện cần; khả năng kết nối và đưa hàng hóa vào chuỗi logistics hiệu quả mới quyết định sức cạnh tranh dài hạn.

Một bản đồ công nghiệp mới đang hình thành

Trong bối cảnh kinh tế 6 tháng đầu năm 2026, báo cáo ghi nhận tăng trưởng GDP 8,2%, lạm phát 4,4% và FDI đạt 34,6 tỷ USD. Đây là nền tảng quan trọng cho nhu cầu bất động sản công nghiệp trong bối cảnh dòng vốn vào các ngành điện tử, bán dẫn và logistics tiếp tục được kỳ vọng hỗ trợ khả năng hấp thụ. Nhưng điều đáng chú ý hơn cả là cách thị trường đang phân bổ lại nguồn cầu.

TP. HCM không mất vai trò trung tâm, nhưng quỹ đất hạn chế khiến chi phí tăng và buộc thị trường phải tìm thêm không gian. Đồng Nai tiếp tục giữ vị trí một cực công nghiệp quan trọng với hệ sinh thái tương đối hoàn thiện. Tây Ninh lại đang nổi lên nhờ quỹ đất rộng, mức giá cạnh tranh và khả năng kết nối ngày càng tốt.

Vì thế, nghịch lý của quý II/2026 có thể được nhìn theo một cách khác: nguồn cung đất KCN không tăng, nhưng chính sự khan hiếm ở những trung tâm truyền thống lại đang thúc đẩy quá trình tái phân bổ nhu cầu sang các vùng còn dư địa.

Cuộc dịch chuyển này nhiều khả năng sẽ định hình lại thị trường công nghiệp phía Nam trong những năm tới. Khi đó, cuộc cạnh tranh giữa các địa phương sẽ không chỉ là cuộc đua về diện tích đất, mà là cuộc đua về hạ tầng, chi phí, logistics, chất lượng tài sản và khả năng đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của các nhà đầu tư.