Đất nền sốt chóng vánh sau 'sóng' sáp nhập

Theo Tạp chí Doanh nhân Việt Nam, trong báo cáo thị trường quý I của Bộ Xây dựng, phân khúc đất nền đã ghi nhận 101.049 giao dịch, tăng 16,4% so với quý IV/2024.

Đáng nói, giá giao dịch có nhiều biến động hơn so với quý trước đó do thông tin sáp nhập các tỉnh/thành. Những địa phương có thông tin là nơi đặt cơ quan hành chính mới, mặt bằng giá đất cũng bị đẩy lên cao và lượng giao dịch có xu hướng tăng mạnh mẽ.

Báo Dân Việt dẫn lại dữ liệu thị trường bất động sản trong quý I/2025 của Batdongsan.com.vn cho thấy tính đến tháng 3/2025, lượng tìm kiếm đến nền đã có sự tăng mạnh mẽ ở nhiều tỉnh/thành sau thông tin sáp nhập.

So với tháng 2/2025, lượng tìm kiếm đến nền tại Hà Nội tăng 52%, đất nền TP. HCM tăng 31%, đất nền Hưng Yên tăng 36%, Thái Bình tăng 75%, Bình Dương tăng 49%, Bà Rịa - Vũng Tàu tăng 42%, Quảng Bình tăng 45%, Quảng Trị tăng 8%…

>> Giá nhà TP. HCM neo cao: Thành phố dốc sức gỡ nút thắt thị trường

Hay như tại Phú Thọ, một số khu dân cư thậm chí cả khu đô thị bị bỏ hoang ở các phường Trưng Vương, Văn Phú, Thanh Miếu, Thọ Sơn... cũng được giao bán với mức giá đất tăng 20-30% so với cùng kỳ năm trước.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, đà tăng về giá cũng như lượng giao dịch đất nền có yếu tố đầu cơ, tiềm ẩn nhiều rui ro đối với thị trường.

Bộ này cho rằng cơ quan quản lý tại địa phương đã cảnh báo người dân cần thận trọng với các thông tin không chính thống, đồng thời triển khai các biện pháp tăng cường quản lý thị trường.

Thông tin từ VARS cho thấy đông đảo các nhà đầu tư đi săn đất trong 3 tháng đầu năm, giá đất nền tại 1 số địa phương tăng từ 5-30%.

Một số địa phương như: Ninh Bình, Hà Nam, Hải Phòng, Hải Dương (thời điểm trước khi sáp nhập) được xem là những khu vực "nóng" với câu chuyện "sóng sáp nhập".

Sau khi một số thị trường "dẫn sóng" như Hưng Yên, Bắc Ninh dần hạ nhiệt, đất nền khu vực Bắc Giang cũng "nóng" lên theo tin sáp nhập.

Ghi nhận trên Tạp chí Doanh nhân Việt Nam, quanh siêu thị GO!Bắc Giang vào tháng 3, có thời điểm giá đất đã nhảy múa từng ngày, một số lô đất lớn có diện tích lớn, tăng thêm từ 1-3 tỷ/lô chỉ trong vài tuần.

Theo Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Bắc Giang Nguyễn Văn Thành, sức nóng do ăn theo thông tin sáp nhập địa giới với Bắc Ninh đã khiến giá bất động sản tại tỉnh này tăng đột biến, thanh khoản xuất hiện tương đối dày, nhưng vị này cũng nhận định, đà tăng đột biến này sẽ chỉ diễn ra trong thời gian ngắn hạn.

Trước đó, thông tin sáp nhập Đà Nẵng, Quảng Nam cũng đã khiến giá đất quanh khu vực Điện Bàn bị đẩy lên cao, nhiều ki ốt tư vấn bất động sản hoạt động sôi nổi tại khu vực giáp ranh.

Nhận định chung về phân khúc đất nền, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn nhận định, xu hướng phân hóa Bắc - Nam vẫn sẽ tiếp tục khi miền Bắc phân bổ giá rộng hơn và cao hơn so với miền Nam.

Ngoài đà tăng của giá bán, chuyên gia cũng thông tin, giá đất nền tại các thị trường tỉnh từ sau Tết cũng "leo thang" rất nhanh, đặc biệt trong tháng 3 với mức tăng 54% so với tháng 2. Đây được xem là mức tăng cao nhất của đất nền tại thị trường tỉnh trong khoảng 3-4 năm gần đây.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, sau giai đoạn bùng nổ về mức độ quan tâm trong tháng 3, thị trường bất động sản đã bước vào quỹ đạo điều chỉnh trong tháng 4. Cụ thể, số lượng tin đăng rao bán đất nền giảm khoảng 6%, trong khi mức độ quan tâm của người mua sụt mạnh tới 18%.

Thống kê từ DKRA Group cũng cho thấy, kể từ tháng 4, nhu cầu tìm mua đất tại Nhơn Trạch và Long Thành bắt đầu hạ nhiệt, giảm từ 20–30%. Đà tăng giá chững lại, đồng thời xuất hiện hiện tượng khách hàng bỏ cọc, sau khi rõ ràng rằng hai địa phương này sẽ không được sáp nhập về TP. HCM như những đồn đoán trước đó.

Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam nhận định đây là "cơn sốt" mang nhiều nét tương đồng với đợt tăng nóng sau các phiên đấu giá đất hồi quý III/2024. Tuy nhiên, thời gian sốt khá ngắn và thiếu nền tảng bền vững.

Theo bà Miền, tin đồn sáp nhập, cộng hưởng với việc nhiều địa phương công bố bảng giá đất mới cao gấp nhiều lần so với khung giá hiện hành, cùng tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) của nhà đầu tư, đã đẩy thị trường đất nền rơi vào tình trạng "sốt nóng" tạm thời.

Ông Lê Đình Chung - Chuyên gia VARS nhận định sau khi xuất hiện các thông tin liên quan đến đề án sáp nhập tỉnh/thành, phân khúc đất nền tại một số nơi đã lần lượt lên cơn sốt cục bộ. Tuy nhiên, chỉ diễn ra trong thời gian ngắn và sức nóng chủ yếu tập trung ở khu vực trung tâm.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, đất nền vốn được xem là phân khúc nhạy cảm, phần lớn phục vụ đầu tư và đầu cơ. Do đó, khi có thông tin mang tính chất vĩ mô thì thị trường sẽ có sự tác động, dễ lên nhanh và xuống nhanh.

Theo dự báo của các chuyên gia, năm 2025 được xem là "thời" của bất động sản tỉnh. Sau khi sáp nhập, tiềm lực về địa lý, đầu tư, hạ tầng của các địa phương mới sẽ ngày càng được đẩy mạnh.

Một trong những vấn đề tạo nên sự ngưng trệ trong thời gian ngắn hạn của thị trường chính là sau khi sáp nhập, nhiều thủ tục hành chính sẽ cần được giải quyết.

>> Lộ diện phân khúc sẽ tiếp tục hạ nhiệt trong thời gian tới