Đất Xanh (DXG): "Mùa Đông khắc nghiệt" đang đến, cổ phiếu khó hồi mạnh

Ghi nhận trong quý 4/2022, Đất Xanh đạt doanh thu thuần giảm tới 57% so với cùng kỳ về mức 984 tỷ đồng trong bối cảnh thu từ bán căn hộ, đất nền, môi giới hay doanh thu tài chính đều lao dốc mạnh.

Kết quả, DXG báo lỗ sau thuế 460 tỷ đồng trong khi cùng kỳ lãi 245 tỷ đồng. Đây cũng là mức lỗ cao nhất của công ty kể từ khi lên sàn.

Lũy kế năm 2022, DXG đạt 5.581 tỷ đồng doanh thu và 469 tỷ lãi sau thuế, giảm lần lượt 45% và 71% so với kết quả năm 2021; lãi ròng công ty mẹ chỉ vỏn vẹn 149 tỷ đồng.

Đvt: Tỷ đồng

Tại thời điểm 31/12/2022, tổng tài sản của Đất Xanh tăng 8,9% so với đầu năm lên 30.771,4 tỷ đồng trong đó hàng tồn kho tăng 26,7% lên 14.238 tỷ đồng.

Tổng nợ phải trả tăng 12,6% so với đầu kỳ lên 16.751 tỷ đồng trong đó 12.777 tỷ đồng là nợ ngắn hạn. Tuy nhiên, vay nợ tài chính ngắn hạn đã giảm 32% YoY về còn 2.022,9 tỷ đồng.

Với riêng công ty mẹ Đất Xanh, VND cho rằng tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu đến hết năm 2022 vẫn khá an toàn nếu so với các công ty vốn hóa trung bình có cùng mô hình kinh doanh.

Tuy nhiên, dòng tiền kinh doanh của DXG tính tới hết năm 2022 đã ghi nhận thâm hụt kỷ lục với mức âm 3.873 tỷ đồng do việc đầu tư hàng loạt dự án mới với tham vọng mở rộng quy mô phát triển.

Hiện giá trị trái phiếu đáo hạn trong năm 2023 và 2024 của DXG lần lượt là 863 tỷ đồng và 251 tỷ đồng. Và với lượng tiền mặt tính tới cuối năm 2022 duy trì ở mức hơn 919 tỷ đồng, VNDirect đánh giá tạm thời tập đoàn sẽ không phải chịu áp lực quá lớn bởi đáo hạn trái phiếu trong năm 2023.

Tuy nhiên, nếu tình hình mở bán các dự án mới và tiến độ bàn giao kém khả quan kéo dài những năm tới khiến cho dòng tiền kinh doanh của DXG tiếp tục thâm hụt lớn như hiện nay, áp lực lớn lên khả năng thanh toán của Đất Xanh sẽ tiếp tục là vấn đề đáng ngại.

Bên cạnh đó, huy động vốn thông qua trái phiếu với giá trị 300 triệu USD không thành công cũng tạo áp lực lên thanh khoản của công ty ở thời điểm này.

Mới nhất, công ty con của DXG là Đất Xanh Miền Nam cũng đã chậm thanh toán 3,03 tỷ đồng và xin điều chỉnh thay đổi thời gian thanh toán. Động thái này cho thấy các công ty con của DXG cũng đang chịu áp lực thanh toán là rất lớn.

"Mùa Đông khắc nghiệt" đang đến

Sang năm 2023, VNDirect nhận định thị trường bất động sản nhà ở sẽ đối mặt với nhiều thách thức trong bối cảnh: Chủ đầu tư gặp khó trong tái cơ cấu nợ do thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào bất động sản và giám sát chặt chẽ trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp; lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà; nguồn cung mới ảm đạm khi quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi.

Theo đó, thị trường địa ốc có thể sẽ trải qua một “mùa đông khắc nghiệt” vào năm 2023 cho đến khi chính sách tiền tệ đảo ngược.

Với riêng Tập đoàn Đất Xanh, triển vọng kinh doanh năm 2023 - 2024 được nhận định sẽ đối mặt với nhiều áp lực cả trong và ngoài doanh nghiệp.

Phối cảnh một dự án của tập đoàn Đất Xanh

Trong bối cảnh khó khăn để triển khai các dự án tại TP. HCM, với việc chỉ có DXH Parkview mở bán trong năm 2023, doanh số kí bán mới của Đất Xanh sẽ giảm trước khi hồi phục 83,9% YoY vào năm 2024 nhờ đóng góp từ việc mở bán dự án DXH Park City.

Với những nhận định kém khả quan, Chứng khoán VNDirect điều chỉnh giảm dự phóng doanh thu giai đoạn 2023/24 của DXG lần lượt là 70% và 59,1% so với dự phóng trước đó. Công ty này cũng nhấn mạnh hoạt động kinh doanh của ông lớn địa ốc này có thể chưa hết khó khăn trong giai đoạn này. Điều này sẽ làm chi phí hoạt động tiếp tục bào mòn lợi nhuận khiến lãi ròng các năm 2023 - 2024 được điều chỉnh giảm 87% và 88,4% so với dự phóng trước.

Cổ phiếu khó tăng mạnh, khối ngoại bán lớn

Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu DXG hiện đang giao dịch tại vùng giá quanh 11.000 đồng sau khi đa tạo đáy ngưỡng 8.x đồng hồi giữa tháng 11/2022.

Diễn biến của mã kể từ đầu năm 2023 đến nay chủ yếu là điều chỉnh và không có quá nhiều điểm nhấn ngoại trừ tín hiệu từ một cổ đông ngoại quốc.

Cụ thể, tính từ cuối tháng 1/2023 đến nay, nhóm quỹ Dragon Capital đã xả ròng tới 51 triệu cổ phiếu DXG (8,36% vốn) qua đó giảm lượng sở hữu từ 122 triệu đơn vị (gần 20% vốn Đất Xanh) về còn 71 triệu cổ phiếu.

Diễn biến cổ phiếu DXG

Tính theo giá trung bình giai đoạn này là 12.700 đồng, ước tính Dragon Capital đã thu về số tiền khoảng gần 650 tỷ đồng.

Đáng nói, đây thực chất là hoạt động cắt lỗ trong bối cảnh cổ phiếu DXG đã giảm mạnh gần 30% giá trị từ mức 14.900 đồng (phiên 31/1) về vùng 10.000 - 11.x đồng. Hiện cổ phiếu DXG đã giảm 77% tính từ vùng giá 47.800 đồng hồi cuối tháng 3/2022.

Trong báo cáo cập nhật, VNDirect thậm chí điều chỉnh giá mục tiêu đối với cổ phiếu DXG xuống mức 12.700 đồng - cao hơn 13% so với giá hiện tại của mã (11.2 đồng lúc 10h30 phiên 10/3/2023).