Để các quy định của Nhà nước không là "rào chắn" cản đường nhà đầu tư tham gia đấu giá đất?

Tham gia đấu giá đất là con đường ngắn nhất để nhà đầu tư tiếp cận nhanh quỹ đất công sạch và có pháp lý rõ ràng để nhanh chóng đưa vào thực hiện dự án.

Sự thất bại của phi vụ tiền tỷ

Ngày 10/12/2021, TP. HCM tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng 4 lô “đất vàng” thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Thủ Đức). Đây là phiên đấu giá “kinh hoàng” chưa từng có.

Cụ thể, 4 lô đất mang ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9 và 3-12, được UBND TP. HCM duyệt chủ trương bán đấu giá hồi tháng 5/2021.

Các lô đất được bán đấu giá riêng lẻ từng lô. Trong đó, lô 3-12 có diện tích hơn 10.059 m2 có giá khởi điểm hơn 2.942 tỷ đồng.

Lô 3-9: diện tích hơn 5.000 m2 có giá khởi điểm hơn 728,6 tỷ đồng.

Lô 3-8: diện tích hơn 8.568 m2 có giá khởi điểm 1.018,594 tỷ đồng.

Lô 3-5: diện tích 6.446 m2 có giá khởi điểm 578,042 tỷ đồng.

Lô đất có số hiệu 3-8 có quy hoạch là khu nhà ở chung cư hỗn hợp, không bố trí kết hợp chức năng thương mại dịch vụ.

3 lô còn lại có chức năng là đất ở đô thị, khu nhà ở chung cư hỗn hợp có bố trí kết hợp chức năng thương mại dịch vụ. Tổng diện tích 3 lô đất này khoảng hơn 21.500 m2.

Cả 4 lô đất đều có hình thức sử dụng như được giao đất có thu tiền sử dụng đất, với thời gian sử dụng đất là 50 năm kể từ ngày quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá có hiệu lực.

Kết quả, sau hàng trăm lượt trả giá, CTCP Dream Republic trúng đấu giá lô đất số 3-5 đóng 3.820 tỷ đồng tiền sử dụng đất và 500 triệu đồng tiền lệ phí trước bạ đối với diện tích thực hiện chức năng thương mại dịch vụ. Lô đất 3-5 có diện tích 6.446m2.

Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Thương mại Bình Minh trúng đấu giá lô đất 3-9 (diện tích 5.009,1m2) đóng 5.026 tỷ đồng tiền sử dụng đất và 500 triệu đồng tiền lệ phí trước bạ cho diện tích thực hiện chức năng thương mại dịch vụ.

CTCP Sheen Mega trúng đấu giá lô đất số 3-8 (diện tích 8.568,1m2) đóng 4.000 tỷ đồng tiền sử dụng đất, được miễn nộp lệ phí trước bạ theo hướng dẫn về lệ phí trước bạ đối với diện tích đất ở.

Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt trúng đấu giá lô đất số 3-12 (diện tích 10.059,7m2) đóng 24.500 tỷ đồng tiền sử dụng đất và 500 triệu đồng cho diện tích sử dụng thương mại dịch vụ.

Tuy nhiên, ngay sau đó, Ngôi Sao Việt và Bình Minh đều đã bỏ cọc. Còn Dream Republic và Sheen Mega mới đây đã bị cưỡng chế thu thuế chậm nộp liên quan đến quyền sử dụng hai lô đất nêu trên với số tiền hàng nghìn tỷ đồng. 

Sự không thành công của phi vụ đấu giá đất Thủ Thiêm đặt ra rất nhiều băn khoăn về việc làm sao Nhà nước thông qua công cụ đấu giá, có thể chọn đúng nhà đầu tư có đủ năng lực đế thực hiện dự án, tránh lãng phí nguồn lực đất đai.

Bổ sung quy định đấu giá đất

Mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã được Chính phủ giao lập dự thảo Nghị định số 43 bổ sung quy định cụ thể việc đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó có các quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá. Dự thảo đang nhận được sự quan tâm rất lớn từ giới chuyên gia và nhà đầu tư.

Cụ thể, trong dự thảo có nêu:

- 20% giá khởi điểm là số tiền tối thiểu nhà đầu tư phải đặt trước khi tham gia đấu giá đất. Nếu từ chối tham gia đấu giá thì nhà đầu tư sẽ mất tiền đặt trước này cộng thêm 1 khoản bồi thường cũng bằng 20%. Trong trường hợp tự hủy kết quả thì nhà đầu tư phải nộp thêm khoản tiền tương đương 50% giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá.

- Nhà đầu tư phải có vốn chủ sở hữu để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.

- Trường hợp tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì 5 năm tiếp không được tham gia đấu giá đất.

Ngoài ra, Điều 17a Dự thảo quy định điều kiện tổ chức tham gia đấu giá như sau: Có kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất đối với tổ chức đã hoạt động trên 12 tháng; quy định điều kiện có Báo cáo khả thi đầu tư xây dựng dự án khu đất đấu giá được đơn vị tư vấn đầu tư độc lập thẩm định tính khả thi đối với tổ chức mới thành lập dưới 12 tháng; hoặc quy định điều kiện có Báo cáo khả thi đầu tư xây dựng dự án khu đất đấu giá được đơn vị tư vấn đầu tư độc lập thẩm định tính khả thi áp dụng cho tất cả các tổ chức.

Cần giải pháp căn cơ phá "rào cản" cho các doanh nghiệp

Theo các chuyên gia, trên con đường sửa đổi, bổ sung quy định về đấu giá đất, cần tránh để các quy định của Nhà nước trở thành "rào chắn" cản đường nhà đầu tư tham gia đấu giá. Thay vào đó, nên đưa ra các giải pháp theo hướng tìm ra những nhà đầu tư không "bỏ cọc" và có năng lực thực hiện dự án sau khi đấu giá thành công.

TS.Dương Kim Thế Nguyên - Trưởng Khoa Luật, Trường Kinh tế - Luật và Quản lý Nhà nước UEH cho rằng, bên cạnh việc giảm các điều kiện ràng buộc để mở rộng các đối tượng, thì Nhà nước cần có bước kiểm tra năng lực triển khai dự án thực tế của các nhà đầu tư khi tham gia đấu giá đất. Tức kiểm tra về năng lực thực sự để doanh nghiệp có thể thực hiện sau đấu giá chứ không phải hạn chế doanh nghiệp tham gia vào đấu giá.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), quy định điều kiện trên không thống nhất, không phù hợp với Khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013. Hơn nữa, nếu quy định như vậy sẽ loại bỏ tất cả các tổ chức mới thành lập. Thậm chí kể cả các doanh nghiệp nước ngoài mới thành lập cũng không đáp ứng được điều kiện này nên không được tham gia đấu giá, từ đó sẽ làm hạn chế đầu vào, làm giảm số lượng tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Ông Châu cho rằng không nên mặc định doanh nghiệp mới thành lập thì yếu năng lực hoặc không có kinh nghiệm bởi lẽ, chủ doanh nghiệp mới thành lập vẫn có thể là người dày dạn kinh nghiệm hoặc doanh nghiệp có cán bộ, chuyên gia có nhiều kinh nghiệm đã thực hiện các dự án tương tự.

Theo ông Châu, chỉ nên quy định điều kiện tổ chức tham gia đấu giá có kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất đối với tổ chức đã hoạt động trên 12 tháng. Đối với tổ chức mới thành lập dưới 12 tháng, có thể quy định điều kiện có Báo cáo khả thi đầu tư xây dựng dự án khu đất đấu giá được đơn vị tư vấn đầu tư độc lập thẩm định tính khả thi.

Hoặc chỉ quy định điều kiện có Báo cáo khả thi đầu tư xây dựng dự án khu đất đấu giá được đơn vị tư vấn đầu tư độc lập thẩm định tính khả thi áp dụng cho tất cả các tổ chức, để tạo điều kiện cho nhiều doanh nghiệp tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị sửa đổi Điểm e Khoản 5 Điều 17a Dự thảo Nghị định theo hướng chỉ quy định cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong thời hạn 2 năm đối với trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá, hoặc không thực hiện kết quả đấu giá, không thực hiện hợp đồng mua bán tài sản trúng đấu giá.

Vì theo HoREA việc cấm tham gia đấu giá một số năm có tác dụng răn đe đối với các doanh nghiệp đàng hoàng, quan tâm xây dựng uy tín thương hiệu. Các doanh nghiệp này lại thuộc đối tượng thường nghiêm túc chấp hành pháp luật, tuân thủ pháp luật. Quy định thời hạn 5 năm cấm tham gia đấu giá là quá dài mà chỉ nên quy định khoảng 2 năm thì hợp lý hơn.

Trong khi đó, quy định cấm tham gia đấu giá một số năm lại không có tác dụng răn đe đối với doanh nghiệp làm ăn lôm côm, hơn nữa trên thực tế việc thành lập doanh nghiệp mới quá dễ dàng. Trên thực tế, đã có những doanh nghiệp tham gia đấu giá quyền sử dụng đất nhưng chỉ mới thành lập được vài tháng.

Để tạo điều kiện, thu hút các doanh nghiệp mới thành lập, kể cả doanh nghiệp nước ngoài tham gia đấu giá, HoREA đề xuất cần có thêm tiêu chí thứ hai là để cho doanh nghiệp mới thành lập trình bày, đề xuất báo cáo khả thi đầu tư xây dựng trên lô đất được đưa ra đấu giá.

"Bởi vì chúng ta thấy như các lô đất ở Thủ Thiêm, tất cả các lô đất này đều xác định rõ các chỉ tiêu quy hoạch như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao tối đa công trình, công năng công trình là như thế nào. Với cả chi phí đầu tư mà Ban quản lý Thủ Thiêm đã tính trước thì chúng tôi cho rằng các nhà đầu tư hoàn toàn có thể lập báo cáo khả thi đầu tư xây dựng", ông Lê Hoàng Châu bày tỏ.

Còn đối với các nhà đầu tư nước ngoài, Việt Nam đang tiếp tục là điểm đến thu hút dòng vốn đầu tư và các cuộc đấu giá đất là cơ hội tốt để doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất sạch. Tuy nhiên, việc khó nắm bắt pháp lý, thủ tục và nhiều điều kiện đi kèm đang là rào cản.

Theo ông David Jackson - Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam, các nhà đầu tư nước ngoài khá thận trọng và phải mất nhiều thời gian để quyết định tham gia, trừ khi họ đã đầu tư vào Việt Nam từ trước đó rất lâu.

"Chúng tôi nghĩ rằng bên cạnh khả năng tài chính thì quy trình đấu giá cần phải nhanh hơn, cải thiện các quy định và bổ sung các đề xuất để củng cố pháp lý hơn nữa để giúp gia tăng niềm tin của người tham vào giao dịch bất động sản", ông David Jackson chia sẻ.

Ngoài ra, việc tăng thêm quyền, nâng cao năng lực cho các Trung tâm tổ chức đấu giá đất hiện hành, để các trung tâm này đưa vào những quy chế và điều kiện ràng buộc đối với năng lực của người tham gia đấu giá đất cũng là giải pháp cần tính đến.

Hiện dự thảo nghị định vẫn đang được đưa trên Cổng thông tin điện tử Chính Phủ để tiếp tục lấy ý kiến góp ý của các cơ quan, tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước. Tuy nhiên, để có thể nâng cao tỷ lệ thành công của các cuộc đấu giá, ngăn ngừa tình trạng bỏ cọc như vừa rồi thì theo các chuyên gia, việc thẩm định năng lực tài chính và có những ràng buộc về nghĩa vụ tài chính một cách hợp lý sẽ là giải pháp căn cơ.