Đề xuất siết quảng cáo dự án bất động sản, ngăn tình trạng ‘vẽ’ cảnh quan khác xa thực tế

Sáng 22/8, Quốc hội thảo luận về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Một trong những vấn đề được các đại biểu đặc biệt quan tâm là kiểm soát hành vi thao túng thị trường, thổi giá và cung cấp thông tin sai lệch về dự án bất động sản.

Đại biểu Nguyễn Khánh Vũ (Quảng Trị) cho rằng dự thảo luật hiện chưa quy định đủ cụ thể để ngăn chặn các hành vi thao túng, thổi giá bất động sản - những vấn đề đã gây nhiều bất ổn cho thị trường trong thời gian qua.

Theo ông, cần nghiên cứu bổ sung vào nhóm hành vi bị nghiêm cấm việc cung cấp thông tin không chính xác về dự án, quy hoạch, giá cả; đồng thời cấm hành vi dàn xếp, tạo dựng giao dịch không có thật nhằm đẩy giá hoặc tạo ra tình trạng khan hiếm giả trên thị trường.

Đại biểu nhận định việc bổ sung các quy định này sẽ tạo thêm cơ sở pháp lý để cơ quan quản lý nhận diện và xử lý hiệu quả các hành vi thao túng giá bất động sản.

Phân biệt đầu tư, đầu cơ và thao túng thị trường

Cũng tập trung vào vấn đề minh bạch và kiểm soát thị trường, đại biểu Trịnh Xuân An (Đồng Nai) cho rằng, việc sửa đổi luật cần đồng thời thực hiện hai mục tiêu: tháo gỡ các điểm nghẽn, đơn giản hóa thủ tục để đưa đất đai, dự án và bất động sản vào lưu thông; đồng thời xây dựng thị trường minh bạch, lành mạnh, hạn chế đầu cơ, tích trữ và đặc biệt là thao túng thị trường, thao túng giá.

Theo ông An, cần phân định rõ giữa đầu tư, đầu cơ và thao túng thị trường. Đầu tư bất động sản là hoạt động bình thường, cần thiết đối với sự vận hành của thị trường. Việc một cá nhân mua bất động sản với kỳ vọng tài sản tăng giá không đồng nghĩa với hành vi đầu cơ cần phải ngăn cấm.

Tuy nhiên, đầu cơ có thể trở thành vấn đề khi việc mua gom, tích trữ, mua đi bán lại hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức làm sai lệch quan hệ cung - cầu, khiến giá bất động sản vượt xa khả năng chi trả và nhu cầu sử dụng thực tế.

Trong khi đó, thao túng thị trường được đánh giá nguy hiểm hơn khi chủ thể có hành vi cố ý tạo ra tín hiệu giả về cung, cầu hoặc giá. Các biểu hiện có thể gồm giao dịch lòng vòng nhằm thiết lập mặt bằng giá, thông đồng mua bán để đẩy giá, tạo khan hiếm giả hoặc sử dụng môi giới, thông tin sai lệch về quy hoạch và dự án để tạo "sóng" rồi bán ra thu lợi.

Đại biểu Trịnh Xuân An cho rằng dự thảo đã đưa ra một số công cụ quan trọng để phòng ngừa tình trạng này, như yêu cầu công khai thông tin, ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng, thanh toán qua tài khoản, xây dựng hệ thống thông tin và dữ liệu về thị trường, cũng như quy định nguyên tắc và biện pháp điều tiết thị trường.
Tuy nhiên, ông cho rằng vẫn còn thiếu cơ chế nhận diện và xử lý trực tiếp hành vi thao túng thị trường bất động sản.

Từ đó, đại biểu đề nghị bổ sung vào luật nhóm hành vi bị nghiêm cấm liên quan đến thao túng thị trường, đồng thời giao Chính phủ quy định cụ thể các tiêu chí nhận diện dựa trên những hành vi như tạo giao dịch giả, tạo cung - cầu giả, thông đồng đẩy giá, cung cấp hoặc lan truyền thông tin sai lệch nhằm tác động đến giá và các hành vi có chủ đích khác làm sai lệch giá, cung hoặc cầu trên thị trường.

Theo ông An, mục tiêu của quy định không phải hình sự hóa hay cấm đoán hoạt động đầu tư bất động sản thông thường, mà cần tạo ra công cụ đủ mạnh để xử lý những hành vi cố tình làm sai lệch sự vận hành của thị trường.

Lo quảng cáo dự án "lung linh" hơn thực tế

Một vấn đề khác được đại biểu Nguyễn Minh Tuấn (Phú Thọ) nêu tại phiên thảo luận là tình trạng quảng cáo không đúng thực tế về môi trường và cảnh quan xung quanh một số dự án bất động sản trước khi bán cho khách hàng.

Ông đề nghị các quy định về công khai thông tin đối với bất động sản, dự án bất động sản cần được mở rộng, không chỉ dừng ở những thông tin như diện tích, chiều cao hay màu sắc công trình. Theo đại biểu, chủ đầu tư cần công khai đầy đủ những yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống như cây xanh, nguồn nước, khí hậu, âm thanh và ánh sáng tại khu vực dự án.

Đại biểu dẫn thực tế có trường hợp các nhà đầu tư cố tình thể hiện các nhà máy xung quanh dự án bằng màu xanh trên bản vẽ, khiến khách hàng khó nhận biết hiện trạng thực tế. Một số dự án cũng được quảng cáo bằng hình ảnh 3D khác xa thiết kế và điều kiện thực tế.

Theo ông, có dự án hồ nước trên thực tế chỉ rộng khoảng 1-2ha nhưng hình ảnh quảng cáo được thể hiện với góc nhìn khiến người xem có cảm giác quy mô lớn hơn rất nhiều. Tương tự, cây xanh có thể được thể hiện dày đặc trên phối cảnh, trong khi thực tế không tương xứng.

Đại biểu cũng đề cập tình trạng hình ảnh quảng cáo mô tả bầu trời, cảnh quan hoặc môi trường ven biển quá lý tưởng, tạo cảm giác khác biệt đáng kể so với điều kiện thực tế của dự án.

Từ những bất cập này, ông đặt vấn đề về trách nhiệm của chủ đầu tư và cơ chế bảo vệ quyền lợi khách hàng khi thông tin quảng cáo không phản ánh đúng thực tế.

Đại biểu Nguyễn Minh Tuấn đề nghị luật hóa quy định cấm quảng cáo sai sự thật trong lĩnh vực bất động sản, yêu cầu thông tin do chủ đầu tư và nhà phát triển dự án cung cấp phải trung thực, chính xác ngay từ giai đoạn nghiên cứu, triển khai và giới thiệu dự án.
Theo ông, việc bổ sung quy định ngay trong Luật Kinh doanh bất động sản sẽ giúp phòng ngừa sai phạm từ đầu, thay vì chờ đến khi phát sinh hậu quả mới áp dụng các quy định pháp luật khác để xử lý.

Đại biểu nhấn mạnh không thể để khách hàng đưa ra quyết định dựa trên những hình ảnh 3D, video quảng cáo được thiết kế quá khác biệt so với thực tế, để rồi khi dự án hoàn thành mới phát hiện cảnh quan, môi trường và tiện ích không giống những gì đã được giới thiệu trước đó.