Doanh nghiệp bất động sản hết cửa đảo nợ trái phiếu

Thông tư số 16/2021/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước quy định việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài mua, bán trái phiếu doanh nghiệp sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 15/1/2022. 

Theo nội dung của Thông tư này, tổ chức tín dụng không được mua trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong đó có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành; không được mua trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong đó có mục đích để góp vốn, mua cổ phần tại doanh nghiệp khác; không được mua trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong đó có mục đích để tăng quy mô vốn hoạt động.

Mặt khác, tổ chức tín dụng cũng không được bán trái phiếu doanh nghiệp cho công ty con của chính tổ chức tín dụng đó, trừ trường hợp tổ chức tín dụng là bên nhận chuyển giao bắt buộc bán trái phiếu doanh nghiệp cho ngân hàng thương mại được chuyển giao bắt buộc.

Tổ chức tín dụng chỉ được mua trái phiếu doanh nghiệp khi có tỷ lệ nợ xấu dưới 3%.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HOREA) nhận định, Thông tư 16 chắc chắn tác động tới các doanh nghiệp và thị trường bất động sản. Sắp tới đây, việc huy động vốn bằng trái phiếu sẽ khó khăn hơn.

Trước khi Thông tư chính thức có hiệu lực, một số doanh nghiệp đã tranh thủ phát hành trái phiếu. Tuy nhiên, về lâu dài, các doanh nghiệp bất động sản phải thích nghi với quy định siết chặt này.

Chủ tịch HOREA nhấn mạnh, khi nguồn vốn bị siết lại, doanh nghiệp bất động sản không thể đầu tư tràn lan, dùng vốn không có trọng tâm như trước nữa mà phải tập trung vào các dự án khả thi nhất, đưa sản phẩm ra thị trường nhanh nhất để có thể huy động vốn từ khách hàng.

Phát hành trái phiếu để bổ sung nguồn vốn lưu động cho doanh nghiệp và thực tế là dùng vốn để đầu tư xây dựng vào dự án. Bây giờ chỉ còn nguồn vốn huy động từ khách hàng là quan trọng nhất. Doanh nghiệp phải tập trung triển khai các giai đoạn trước đó như giải phóng mặt bằng, quy hoạch 1/500, xây dựng cơ sở hạ tầng, phần móng nếu là chung cư... để đủ điều kiện bán nhà đất là tài sản hình thành trong tương lai hoặc liên doanh, liên kết.

Những những yếu tố kể trên dẫn tới việc các doanh nghiệp không thể đầu tư dàn trải, mua gom quỹ đất để dành mà sẽ triển khai dự án nhanh hơn, đưa sản phẩm ra thị trường sớm và nhiều hơn. Khi nguồn cung tăng lên thì giá bất động sản sẽ ổn định thay vì tăng nóng như thời gian qua.

Còn theo TS. Đinh Thế Hiển, tín dụng bất động sản thời gian qua có sự biến tướng trong lĩnh vực phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là trong năm 2020 và 2021. Trong khi đó, tín dụng thời gian qua lại nghiêng về bất động sản nên nếu có rủi ro trong thị trường bất động sản thì hệ thống tài chính gặp rủi ro.

Vậy nên việc Ngân hàng Nhà nước ban hành quy định về kiểm soát phát hành trái phiếu doanh nghiệp không phải chỉ nhắm vào doanh nghiệp bất động sản mà để đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng. Đây được xem như bước tiếp theo trong lộ trình đảm bảo an toàn hệ thống tài chính quốc gia mà Chính phủ, Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện những năm qua.

Nói cách khác, việc Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 16 là một mũi tên trúng nhiều đích.

Cũng theo ông Hiển, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ hạ nhiệt dù khó xuống như năm 2012 - 2013. Với quy định mới của Ngân hàng Nhà nước, nhiều doanh nghiệp bất động sản không huy động được nguồn vốn mới, nhiều dự án và nhiều người ôm bất động sản buộc phải bán để trả nợ.

"Chính phủ sẽ còn những biện pháp tiếp theo để siết lại thị trường bất động sản về mức ổn định hơn trong thời gian tới. Như thế những nhà đầu tư quá nóng, quá dàn trải sẽ phải bán giá thấp hơn để trả nợ vào năm 2022. Đó là tín hiệu cho thấy rằng không thể có chuyện mua bất động sản bằng mọi giá vì niềm tin rằng cứ đầu tư bất động sản là có lời", ông Hiển nói.