Doanh nghiệp bất động sản huy động hơn 170.000 tỷ đồng trái phiếu, lãi suất lên tới 14,5%

Theo dữ liệu của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong 9 tháng đầu năm 2026 đạt 428.527 tỷ đồng. Trong đó, phát hành riêng lẻ đạt 370.572 tỷ đồng, còn phát hành ra công chúng đạt 57.955 tỷ đồng.

Xét theo lĩnh vực, ngân hàng dẫn đầu với giá trị phát hành 227.119 tỷ đồng, chiếm khoảng 53% toàn thị trường. Bất động sản đứng thứ hai, huy động hơn 170.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 40%.

Quy mô phát hành cho thấy trái phiếu tiếp tục là kênh huy động vốn quan trọng của doanh nghiệp địa ốc, phục vụ nhu cầu tài chính trung và dài hạn, triển khai dự án, cơ cấu nợ và thanh toán các nghĩa vụ đến hạn.

Tuy nhiên, lãi suất phát hành giữa các nhóm ngành có sự chênh lệch đáng kể. Trong khi mức cao nhất ở nhóm ngân hàng được ghi nhận là 10,5%/năm, một số lô trái phiếu bất động sản có lãi suất lên tới 14,5%/năm.

Đáng chú ý, CTCP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (CII) đã thông qua phương án phát hành trái phiếu riêng lẻ với tổng mệnh giá tối đa 200 tỷ đồng, kỳ hạn 2 năm. Nguồn vốn dự kiến được sử dụng để cơ cấu lại nợ, cụ thể là thanh toán các khoản vay ngân hàng.

Theo phương án, trái phiếu có lãi suất cố định 11,5%/năm trong 4 kỳ tính lãi đầu tiên, tương ứng 12 tháng. Từ kỳ tính lãi thứ 5, lãi suất được điều chỉnh thả nổi bằng lãi suất tham chiếu cộng biên độ 4,8 điểm phần trăm, nhưng không thấp hơn 11%/năm.

Bên cạnh đó, CII công bố kế hoạch phát hành trái phiếu ra công chúng với tổng mệnh giá gần 6.720 tỷ đồng, dự kiến phục vụ các chương trình, dự án của doanh nghiệp. Trái phiếu có kỳ hạn lên tới 25 năm và dành cho cổ đông hiện hữu.

Một phương án phát hành khác của CII thu hút sự chú ý bởi mức lãi suất 14,5%/năm. Theo đó, trong 12 kỳ tính lãi đầu tiên, tương ứng 3 năm, nhà đầu tư không nhận lãi; từ giai đoạn tiếp theo, trái phiếu áp dụng lãi suất cố định 14,5%/năm.

Ngoài CII, một số doanh nghiệp bất động sản và hạ tầng cũng phát hành trái phiếu với lãi suất cao. Công ty TNHH Xây dựng Hạ tầng Crystal và CTCP Đầu tư và Phát triển LGP ghi nhận các lô trái phiếu có lãi suất 12,5%/năm.

Riêng trong tháng 9, Xây dựng Hạ tầng Crystal phát hành thêm lô trái phiếu trị giá 2.000 tỷ đồng, nâng tổng giá trị phát hành kể từ tháng 7 lên 4.000 tỷ đồng. Các lô trái phiếu này đều có lãi suất 12,5%/năm.

Trong khi đó, CTCP Đầu tư và Phát triển LGP phát hành lô trái phiếu trị giá 500 tỷ đồng, với lãi suất năm đầu 12,5%/năm. Nguồn vốn được sử dụng để góp vốn vào dự án khu du lịch Đại Dương.

Vinhomes cũng có hai đợt phát hành trái phiếu trong tháng 9, với tổng giá trị 10.000 tỷ đồng. Cả hai lô đều có kỳ hạn 2 năm và lãi suất ban đầu 12%/năm. Tính từ đầu năm, tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ Vinhomes phát hành đã lên tới 55.000 tỷ đồng.

Ở nhóm doanh nghiệp liên quan đến bất động sản, Masterise Lumiere Office phát hành lô trái phiếu trị giá 7.000 tỷ đồng, kỳ hạn 4 năm, lãi suất 10,6%/năm. Theo Saigon Ratings, doanh nghiệp này là đối tác phát triển kinh doanh của Masterise Group, với hoạt động gắn với dự án The Centric tại Hải Phòng.

Dịch vụ Cáp treo Bà Nà huy động 2.500 tỷ đồng trong tháng 9 thông qua hai lô trái phiếu kỳ hạn 5 năm, lãi suất 10,8–12%/năm. Tính cả các đợt phát hành trước đó, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp này huy động từ đầu năm đạt 2.920 tỷ đồng.

Trong khi đó, Đầu tư Phước Sơn lần đầu xuất hiện trong dữ liệu phát hành trái phiếu từ đầu năm với lô trái phiếu trị giá 500 tỷ đồng, phát hành ngày 7/9, kỳ hạn 4 năm và lãi suất 11,45%/năm.

Diễn biến trên cho thấy trái phiếu vẫn là kênh bổ sung vốn đáng kể cho doanh nghiệp bất động sản, song chi phí huy động tại một số đợt phát hành ở mức cao. Trong bối cảnh nhu cầu vốn lớn, khả năng tiếp cận thị trường sẽ ngày càng phụ thuộc vào chất lượng dự án, năng lực quản trị nợ và dòng tiền trả nợ của từng doanh nghiệp.

Với những doanh nghiệp phải dựa vào nguồn vốn huy động mới để đáp ứng nghĩa vụ tài chính cũ, áp lực có thể gia tăng nếu dòng tiền từ hoạt động kinh doanh không theo kịp. Khả năng chuyển hóa vốn thành dự án, doanh thu và lợi nhuận vì vậy là yếu tố quan trọng quyết định tính bền vững của hoạt động phát hành trái phiếu.