Doanh số toàn ngành lao dốc, bất động sản Trung Quốc ‘dò mãi chưa thấy đáy’
Thị trường nhà đất Trung Quốc tiếp tục đối mặt với khó khăn khi doanh số bán hàng sụt giảm mạnh, làm nổi bật mức độ nghiêm trọng của cuộc khủng hoảng đang diễn ra.
Doanh số toàn ngành lao dốc, chưa thấy đáy
Doanh số bán bất động sản giảm mạnh trong 5 tháng đầu năm 2025 cho thấy thị trường bất động sản – lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế Trung Quốc – vẫn chìm sâu trong suy thoái, bất chấp những tín hiệu “ấm lên” tại các đô thị lớn.
Theo số liệu công bố ngày thứ bảy bởi Tập đoàn Thông tin Bất động sản Trung Quốc (CRIC), tổng doanh số của 100 nhà phát triển bất động sản hàng đầu Trung Quốc từ tháng 1 đến tháng 5 giảm 7,1% so với cùng kỳ, còn 1,3 nghìn tỷ nhân dân tệ (tương đương 180,4 tỷ USD). Tốc độ sụt giảm này cao hơn so với mức giảm 6,7% trong giai đoạn 4 tháng đầu năm. CRIC chỉ thống kê doanh số từ các dự án do chính các doanh nghiệp phát triển và quản lý, không bao gồm những dự án hợp tác với bên ngoài.
Báo cáo cùng ngày của một đơn vị dữ liệu khác trong ngành – China Index Holdings (CIH) – cũng cho thấy bức tranh tương tự. Theo CIH, tổng doanh số của top 100 nhà phát triển trong 5 tháng đầu năm đạt 1,4 nghìn tỷ nhân dân tệ, giảm 10,8% so với cùng kỳ năm ngoái. CIH bao gồm cả doanh thu từ các dự án do đội ngũ nội bộ và bên thứ ba phụ trách bán hàng.
Riêng trong tháng 5, số liệu từ CRIC cho thấy doanh số của nhóm này giảm 8,6% so với cùng kỳ năm trước, đạt gần 295 tỷ nhân dân tệ, nhưng tăng nhẹ 3,5% so với tháng 4. Trong khi đó, CIH ghi nhận mức giảm sâu hơn – 17,3% so với cùng kỳ tháng 5 năm trước, cao hơn cả mức giảm 16,8% trong tháng 4.
Để hình dung quy mô đà suy thoái, có thể thấy doanh số 1,3 nghìn tỷ nhân dân tệ hiện nay chỉ tương đương chưa tới 30% so với cùng kỳ năm 2021 – thời điểm thị trường chưa rơi vào khủng hoảng.
Thị trường phân hóa sâu giữa các địa phương
Các số liệu tháng 5 cho thấy sự phân hóa ngày càng sâu sắc giữa các khu vực. Trong khi những thành phố lớn như Bắc Kinh và Thượng Hải bắt đầu có tín hiệu hồi phục, thì phần còn lại của thị trường – đặc biệt là ở các thành phố cấp thấp hơn – vẫn ảm đạm.
Tại Thượng Hải, theo báo cáo của viện nghiên cứu bất động sản EH Consulting công bố hôm thứ Bảy, một số dự án đã bán hết sạch chỉ trong một ngày. Ví dụ, một công ty con của Greentown China Holdings đã bán toàn bộ 120 căn hộ của một dự án trong ngày mở bán, với mức giá 195.000 tệ/m² – đem về gần 7 tỷ tệ doanh thu.
Tuy nhiên, ở các thành phố cấp 3, cấp 4 – nơi thu nhập người dân thấp hơn và tăng trưởng dân số đã chững lại – nguồn cung vẫn vượt xa cầu. Một giám đốc kinh doanh cấp cao tại một công ty bất động sản lớn chia sẻ với Caixin rằng: nhu cầu nhà ở cơ bản tại đây đã được đáp ứng từ lâu, dân số có xu hướng giảm, và hộ gia đình trung bình sở hữu 2–3 căn nhà, khiến đà giảm doanh số là điều khó tránh khỏi. Ngoài ra, tâm lý đầu tư vào bất động sản cũng đã thay đổi – nhà đất không còn được xem là kênh đầu tư “chắc thắng” như trước.
Vị giám đốc này nhận định: “Về dài hạn, chúng tôi tin thị trường sẽ ổn định trở lại. Nhưng trong ngắn hạn, tình trạng phân hóa giữa các khu vực vẫn sẽ tiếp diễn.”
Hồi phục cần chính sách linh hoạt và có mục tiêu
Giới chuyên gia cho rằng muốn thu hẹp khoảng cách này cần hành động đồng thời từ cả phía cung và cầu. Báo cáo của CRIC lưu ý rằng nguồn cung nhà ở mới đã sụt giảm rõ rệt, đặc biệt ở các thành phố nóng như Thượng Hải, Thâm Quyến, Hàng Châu và Thành Đô. Điều này hạn chế khả năng bật tăng về doanh số tại những nơi vốn còn dư địa hồi phục.
Bên cạnh đó, các thay đổi về chính sách có thể đóng vai trò quan trọng. Báo cáo của EH Consulting khuyến nghị nên chuyển hướng từ các biện pháp kích thích đại trà sang các chính sách điều tiết linh hoạt và có trọng tâm hơn – giúp từng phân khúc thị trường đạt được cân bằng cung cầu phù hợp, từ đó ổn định lại giá cả.
CIH dự báo rằng chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản sẽ tiếp tục được duy trì trong tháng 6. Với “cửa sổ bán hàng giữa năm” đang tới gần, các nhà phát triển có khả năng sẽ đẩy mạnh việc ra mắt dự án và tăng cường hoạt động tiếp thị. Báo cáo nhận định thị trường tại các thành phố trọng điểm sẽ tiếp tục đà phục hồi, nhưng sự phân hóa giữa các khu vực vẫn sẽ hiện hữu.
Theo Nikkei Asia
