Trung tâm dữ liệu cần tới 100MW điện: Khu công nghiệp Việt Nam buộc phải thay đổi thế nào?

Một trung tâm dữ liệu có thể cần công suất điện tới 100MW, gấp đôi mức khoảng 50MW được nêu đối với khu công nghiệp thông thường tại buổi đối thoại của Savills. Chênh lệch này đặt ra yêu cầu tái thiết kế hạ tầng cấp điện, từ quỹ đất dành cho trạm biến áp đến khả năng đấu nối và bảo đảm nguồn điện liên tục.

Trong cuộc đua thu hút dòng vốn công nghệ cao, quỹ đất sạch và vị trí thuận lợi đang không còn là những điều kiện duy nhất quyết định sức hút của bất động sản công nghiệp. Với các dự án trung tâm dữ liệu quy mô lớn, khả năng tiếp cận nguồn điện công suất cao, ổn định và đúng tiến độ có thể trở thành yếu tố quyết định địa điểm đầu tư.

Tại buổi đối thoại kinh doanh “Xây dựng giá trị công nghiệp bền vững: Từ cam kết ESG đến triển khai thực tiễn” do Savills Việt Nam phối hợp cùng EuroCham và Tập đoàn LŌ-GOItổ chức mới đây tại Hà Nội, đại diện Hiệp hội Doanh nghiệp Singapore đặt vấn đề về khả năng đáp ứng nhu cầu điện của các trung tâm dữ liệu. Theo câu hỏi tại sự kiện, một dự án có thể cần công suất tới 100MW, trong khi khu công nghiệp thông thường được nêu ở mức khoảng 50MW.

Trả lời vấn đề này, ông John Campbell - Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam, cho biết các khu công nghiệp hiện hữu chưa sẵn sàng đáp ứng nhu cầu công suất lớn như vậy. Một phương án được ông đề cập là dành khoảng 5.000m2 đất trong khu công nghiệp để bàn giao cho EVN xây dựng trạm biến áp riêng, kết hợp đấu nối đường dây điện cao thế phục vụ trực tiếp cho dự án trung tâm dữ liệu.

Đề xuất này cho thấy việc phát triển bất động sản công nghiệp phục vụ công nghệ cao cần được tính toán khác với mô hình nhà xưởng truyền thống. Nguồn điện không thể chỉ được xem là hạ tầng có sẵn để khách thuê sử dụng, mà cần trở thành một phần trong phương án quy hoạch và phát triển dự án ngay từ đầu.

Công suất điện trở thành yếu tố quyết định địa điểm đầu tư

Khác với nhà máy sản xuất thông thường, trung tâm dữ liệu vận hành hệ thống máy chủ, lưu trữ và xử lý thông tin với cường độ cao. Điện không chỉ phục vụ thiết bị công nghệ thông tin mà còn cấp cho hệ thống làm mát, thiết bị phụ trợ và các hạ tầng kỹ thuật liên quan.

Đặc thù này khiến yêu cầu về điện của trung tâm dữ liệu khác biệt đáng kể so với nhiều loại hình nhà xưởng. Không chỉ cần công suất lớn, các dự án còn phải có phương án dự phòng để hạn chế gián đoạn vận hành. Việc mất điện hoặc nguồn cấp không ổn định có thể ảnh hưởng đến hoạt động xử lý dữ liệu và chất lượng dịch vụ cung cấp cho khách hàng.

Thị trường trung tâm dữ liệu Việt Nam đang mở rộng cùng nhu cầu điện toán đám mây, trí tuệ nhân tạo và dịch vụ số. Theo Savills, tổng công suất thiết kế của các trung tâm dữ liệu đang hoạt động tại Việt Nam đạt khoảng 524,7MW trong năm 2025 và được dự báo có thể tiến gần 950MW vào năm 2030.

Quy mô phát triển này mở ra cơ hội cho bất động sản công nghiệp, nhưng cũng làm gia tăng yêu cầu đối với hạ tầng kỹ thuật. Một khu đất có vị trí thuận lợi chưa chắc phù hợp để xây dựng trung tâm dữ liệu nếu thiếu công suất điện khả dụng, không có phương án đấu nối rõ ràng hoặc không thể đáp ứng tiến độ cấp điện mà nhà đầu tư yêu cầu.

Bài toán vì vậy không chỉ là tổng công suất điện của một khu công nghiệp, mà còn là lượng công suất thực tế có thể phân bổ cho từng dự án, thời điểm có thể cấp điện và khả năng mở rộng khi trung tâm dữ liệu tăng quy mô.

Dành quỹ đất xây trạm biến áp riêng: Phương án tháo gỡ nút thắt

Tại buổi đối thoại của Savills, ông Campbell đề cập phương án dành khoảng 5.000m2 đất trong khu công nghiệp để bàn giao cho EVN xây dựng trạm biến áp riêng, đồng thời triển khai đường dây điện cao thế phục vụ dự án trung tâm dữ liệu.

Theo cách tiếp cận này, hạ tầng cấp điện được tính toán gắn với nhu cầu cụ thể của khách thuê thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào hệ thống điện hiện hữu của khu công nghiệp. Việc bố trí trạm biến áp riêng có thể tạo điều kiện tổ chức phương án cấp điện phù hợp hơn với yêu cầu công suất của dự án, song hiệu quả thực tế vẫn phụ thuộc vào khả năng đấu nối và năng lực của hệ thống điện khu vực.

Đối với chủ đầu tư khu công nghiệp, điều đó đồng nghĩa cần tính toán quỹ đất cho hạ tầng điện ngay trong giai đoạn quy hoạch, cùng với các hạng mục giao thông nội khu, cấp thoát nước và công trình kỹ thuật. Nếu chỉ tập trung phát triển mặt bằng cho thuê mà chưa xác định phương án cấp điện, dự án có thể gặp khó khi tiếp cận nhóm khách thuê công nghệ cao.

Về phía ngành điện, việc xây dựng một trạm biến áp riêng cũng không đồng nghĩa nguồn điện sẽ tự động được bảo đảm. Trạm biến áp là một mắt xích trong chuỗi cung ứng điện, còn khả năng cấp điện thực tế phụ thuộc vào nguồn phát, lưới truyền tải, hệ thống phân phối và điều kiện đấu nối tại khu vực.

Do đó, phương án dành đất cho trạm biến áp cần đi kèm quá trình phối hợp giữa chủ đầu tư khu công nghiệp, doanh nghiệp phát triển trung tâm dữ liệu và đơn vị điện lực. Các bên phải làm rõ nhu cầu công suất, tiến độ đưa phụ tải vào hoạt động, phương án đấu nối và trách nhiệm đầu tư từng hạng mục để hạn chế nguy cơ hạ tầng hoàn thành không đồng bộ.

EVN và hạ tầng truyền tải giữ vai trò then chốt

Đối với các dự án tiêu thụ điện quy mô lớn, việc bảo đảm nguồn cung không thể chỉ giải quyết trong phạm vi hàng rào khu công nghiệp. Ngay cả khi chủ đầu tư đã dành quỹ đất xây trạm biến áp, khả năng cấp điện vẫn phụ thuộc vào năng lực của hệ thống lưới điện kết nối.

Đây là điểm cần lưu ý trong bối cảnh nhu cầu điện của nền kinh tế tiếp tục tăng, trong khi các dự án nguồn và lưới điện cần được triển khai đồng bộ. Tại một tọa đàm về bảo đảm điện cho tăng trưởng, Cục Điện lực cho biết theo Quy hoạch điện VIII điều chỉnh, nhu cầu tiêu thụ điện giai đoạn 2026-2030 được dự báo tăng khoảng 10,5-12,9% mỗi năm. Cơ quan này cũng nêu tình trạng một số đường dây truyền tải liên miền, đặc biệt là lưới 500 kV, đang chịu áp lực vận hành cao.

Trong bối cảnh đó, EVN và các đơn vị liên quan có vai trò quan trọng trong việc phối hợp xác định phương án đấu nối, xây dựng trạm biến áp và phát triển lưới điện phù hợp với nhu cầu phụ tải mới. Với các dự án trung tâm dữ liệu, kế hoạch cấp điện cần được chuẩn bị từ sớm để hạn chế tình trạng mặt bằng và công trình đã sẵn sàng nhưng hạ tầng điện chưa thể đáp ứng.

Độ tin cậy của nguồn điện cũng là yêu cầu không thể tách rời. Trung tâm dữ liệu thường cần vận hành liên tục, vì vậy ngoài nguồn cấp chính, chủ đầu tư phải tính đến hệ thống điện dự phòng và các giải pháp kỹ thuật để duy trì hoạt động khi xảy ra sự cố. Các phương án này giúp tăng khả năng chống gián đoạn, nhưng không thay thế yêu cầu về một hệ thống điện bên ngoài có đủ công suất và độ ổn định.

Như vậy, bài toán hạ tầng điện cho trung tâm dữ liệu cần được giải quyết đồng thời ở nhiều cấp độ, từ nguồn phát, truyền tải, lưới điện khu vực, trạm biến áp và hệ thống dự phòng tại công trình. Thiếu một mắt xích, khả năng vận hành của dự án vẫn có thể bị ảnh hưởng.

Bất động sản công nghiệp phải chuyển từ cung cấp mặt bằng sang hạ tầng chuyên biệt

Theo ông John Campbell, Việt Nam đang hướng tới thu hút FDI có chọn lọc, ưu tiên các lĩnh vực công nghệ cao như bán dẫn và trung tâm dữ liệu. Cùng với xu hướng này, thị trường bất động sản công nghiệp cũng chuyển dịch từ mô hình tập trung vào đất công nghiệp sang các sản phẩm được thiết kế theo yêu cầu riêng của khách thuê, hay Built-to-Suit.

Đối với trung tâm dữ liệu, việc phát triển sản phẩm chuyên biệt không chỉ nằm ở thiết kế công trình mà còn bao gồm khả năng cung cấp điện, kết nối viễn thông, hệ thống làm mát và phương án mở rộng trong tương lai. Đây là những yêu cầu đòi hỏi chủ đầu tư phải phối hợp với khách thuê và đơn vị cung cấp hạ tầng từ giai đoạn chuẩn bị dự án.

Sự thay đổi này có thể làm gia tăng khoảng cách giữa các khu công nghiệp trên thị trường. Những dự án có khả năng xác định sớm công suất điện khả dụng, xây dựng lộ trình cấp điện rõ ràng và phối hợp tốt với đơn vị điện lực sẽ có lợi thế hơn trong việc tiếp cận khách thuê công nghệ cao. Ngược lại, quỹ đất dù có vị trí thuận lợi nhưng chưa làm rõ khả năng đáp ứng hạ tầng điện sẽ khó thuyết phục nhà đầu tư cần triển khai dự án theo tiến độ chặt chẽ.

Với Việt Nam, thu hút thêm trung tâm dữ liệu không chỉ là câu chuyện bổ sung một phân khúc bất động sản mới. Đây còn là phép thử đối với năng lực phối hợp quy hoạch công nghiệp, phát triển nguồn và lưới điện, cũng như khả năng cung cấp hạ tầng kỹ thuật có chất lượng cao.

Trong cuộc đua thu hút dòng vốn công nghệ, lợi thế vì vậy sẽ không chỉ thuộc về khu công nghiệp có quỹ đất lớn hay giá thuê cạnh tranh. Khả năng bảo đảm nguồn điện đúng công suất, đúng địa điểm và đúng thời điểm mới là một trong những điều kiện quan trọng để biến nhu cầu đầu tư thành các dự án có thể triển khai và vận hành thực tế.