Dự án Five Star Eco City: Tập đoàn Năm Sao “hô biến” 9ha đất công cộng thành đất ở

Ngày 14/1/2022, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Kết luận Thanh tra số 12/KL-BTNMT (Kết luận 12) về việc chấp hành pháp luật đất đai, môi trường của Công ty Cổ phần Tập đoàn Quốc tế Năm Sao khi thực hiện dự án Khu đô thị Năm Sao tại xã Phước Lý (huyện Cần Giuộc) và xã Long Trạch, Long Khê (huyện Cần Đước).

Năm 2003, UBND tỉnh Long An chấp thuận cho Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng SAMMY đầu tư hạ tầng cụm công nghiệp, diện tích được phê duyệt ban đầu là 40 ha. Năm 2006, dự án được chuyển giao cho Công ty Năm Sao.

Trải qua nhiều lần điều chỉnh quy hoạch, đến năm 2014, dự án được thay đổi thành Khu đô thị Năm Sao (Five Star Eco City), mở rộng quy mô lên hơn 195 ha, tổng vốn đầu tư 4.150 tỷ đồng, tiến độ chia thành 4 giai đoạn, chậm nhất là đến tháng 12/2022 phải hoàn thành đưa dự án vào sử dụng. Đến thời điểm hiện tại, dự án cơ bản chậm tiến độ khi mới làm xong giai đoạn 1 và đã kinh doanh, bán cho người dân vào ở, giai đoạn 2 đang thi công dang dở, còn giai đoạn 3, 4 vẫn án binh bất động.

Trong quá trình thực hiện dự án, chủ đầu tư và cơ quan chức năng tỉnh Long An đã để xảy ra hàng loạt sai phạm nghiêm trọng.

“Hô biến” đất công cộng thành đất ở

Giai đoạn 1 của dự án được UBND tỉnh Long An phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 tại văn bản số 2351/QĐ-UBND ngày 9/7/2013 với quy mô hơn 39,5 ha. Trong đó đất ở có diện tích 16,6 ha (tỷ lệ 42%) được chia thành 1041 lô, phần diện tích đất còn lại là phần lớn là đất công trình công cộng dịch vụ, đất giao thông, sân bãi và hạ tầng kỹ thuật.

Quy hoạch chi tiết 1/500 giai đoạn 1 của Khu đô thị Năm Sao sau đó trải qua 4 lần điều chỉnh quy hoạch. Cuối cùng, giai đoạn 1 điều chỉnh giảm một phần nhỏ tổng diện tích (giảm khoảng 600m2) nhưng tăng diện tích đất ở lên hơn 18,1 ha (tăng gần 1,6 ha) và giảm diện tích đất công cộng từ 4,2 ha xuống 2,1 ha.

Dù UBND tỉnh Long An đã điều chỉnh tăng 1,6ha diện tích đất ở cho dự án, nhưng từng đó là chưa đủ với Tập đoàn Năm Sao. Theo Kết luận 12 của Bộ Tài Nguyên và Môi trường, dù quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án diện tích đất ở được phê duyệt chỉ hơn 18 ha, nhưng Công ty Năm Sao được giao và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích hơn 20 ha (chênh lệch 21.656 m2). Phần diện tích đất chênh lệch này vốn được quy hoạch làm nhà trẻ mẫu giáo, đất trạm y tế và đất công trình thương mại, nhưng chủ đầu tư vẫn “xẻ thịt” để phân lô bán nền và Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An vẫn “vô tư” cấp sổ đỏ?

Tại thời điểm thanh tra, Công ty Năm Sao được UBND tỉnh Long An 2 lần giao đất để thực hiện giai đoạn 1, trong đó gần hơn 20ha đất ở có thu tiền sử dụng đất, 17 ha được là đất công trình công cộng không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước và sẽ được bàn giao cho chính quyền địa phương quản lý sau khi hoàn thành.

Tuy nhiên, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty Năm Sao với tổng diện tích đất ở lên đến hơn 29 ha. Kết luận thanh tra chỉ rõ rằng, phần diện tích chênh lệch khoảng 9 ha này vốn được quy hoạch và cấp đất làm công trình công cộng, nhưng đã được “hô biến” thành đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài.

Ngoài ra, Công ty Năm Sao còn được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phần diện tích 4.114 m2 đất thuộc quy hoạch hành lang đường giao thông (tỉnh lộ 826 và tỉnh lộ 835B) trái quy định pháp luật.

Chiếm đất và phân lô bán nền trái luật

Theo Kết luận 12, Bộ Tài Nguyên và Môi trường chỉ ra rằng, giai đoạn 1 dự án Khu đô thị Năm Sao, UBND tỉnh Long An ban hành 2 quyết định giao đất tổng diện tích hơn 37 ha. Nhưng chủ đầu tư đã sử dụng và thi công hạ tầng kỹ thuật trên diện tích hơn 39 ha. Phần diện tích chênh lệch hơn hơn 2,1 ha được xác định là hành vi chiếm đất, vi phạm Nghị định 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ. Công ty Năm Sao cũng được xác định vi phạm Luật Đất đai khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền cho người dân khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép.

Ngoài ra, UBND tỉnh Long An cũng ban hành các quyết định giao đất, cho thuê đất cho Công ty Năm Sao theo tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng, không theo nhu cầu sử dụng đất, việc xác định giá đất một phần diện tích dự án cũng được xác định là không phù hợp quy định pháp luật.

Thửa đất thể hiện trên các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho Công ty Năm Sao không có ranh khép kín gồm nhiều vị trí khác nhau là không phù hợp với Luật Đất đai. Diện tích cấp sổ đỏ có nhiều phần diện tích có mục đích sử dụng khác nhau nhưng không được thể hiện theo quy hoạch chi tiết,....

Đây không phải là lần đầu tiên UBND tỉnh Long An cùng các Sở, ngành liên quan để xảy ra sai phạm trong quá trình phê duyệt các thủ tục pháp lý tại các dự án trên địa bàn. Tháng 11/2022, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Kết luận Thanh tra số 08/KL-BTNMT, xác định hành vi vi phạm Luật Đất đai của UBND tỉnh Long An khi giao hơn 37 ha không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất cho Công ty Cổ phần Tập đoàn Địa ốc Cát Tường thực hiện dự án Khu dân cư Tây Sài Gòn (xã Đức Lập Hạ và Mỹ Hạnh Bắc (huyện Đức Hòa).

Cùng thời gian này, Bộ Tài Nguyên và Môi trường cũng có Kết luận số 07/KL-BTNMT về việc chấp hành pháp luật tại dự án phát triển nhà ở của Công ty TNHH Hải Sơn tại xã Đức Hòa Đông (huyện Đức Hòa) và xã Long Thượng (huyện Cần Đước). Kết quả xác định 3 dự án phát triển nhà ở, khu đô thị, khu dân cư của Công ty Hải Sơn đã thực hiện việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất chưa phù hợp với quy định pháp luật.