Dư nợ trái phiếu bất động sản: Có đáng lo ngại?

Giá trị đáo hạn trái phiếu bất động sản trong năm 2025 là một nỗi lo lớn

Thống kê của VIS Rating cho thấy, trong năm 2025 khoảng 110 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp phát hành bởi các đơn vị thuộc nhóm bất động sản nhà ở sẽ đáo hạn.

Theo thống kê của FiinRatings, số dư trái phiếu doanh nghiệp (cả gốc và lãi) đến hạn trong năm 2024 ở mức 315.000 tỷ đồng và năm 2025 đạt đỉnh ở mức 334.000 tỷ đồng. Riêng trái phiếu bất động sản, số dư đến hạn năm 2024 hiện ở mức 60.000 tỷ đồng và năm 2025 ước tính ở mức 135.000 tỷ đồng.

Giá trị đáo hạn trái phiếu bất động sản trong năm 2025 là một nỗi lo lớn.

Áp lực đáo hạn luôn là rủi ro hiện hữu đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp khi mà trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn và quá hạn thanh toán trong quý IV/2024 và 2025 còn cao, trong đó, trái phiếu nhóm doanh nghiệp bất động sản có rủi ro quá hạn và tiềm ẩn nợ xấu cao hơn hẳn trung bình thị trường.

Cùng với đó, cũng theo thống kê, năm 2025, áp lực với các doanh nghiệp chưa xử lý xong nợ trái phiếu sẽ còn lớn hơn nữa khi những khoản trái phiếu đã giãn hoãn theo Nghị định 08 hết hạn.

Theo VIS Rating, năm 2025 có khoảng 110 nghìn tỷ đồng trái phiếu phát hành bởi các doanh nghiệp thuộc nhóm bất động sản nhà ở sẽ đáo hạn.

Trong đó, 31 nghìn tỷ đồng đã chậm trả gốc, lãi trước đó. Những trái phiếu này đã chậm trả lãi hoặc chậm trả nợ gốc trước khi gia hạn đến năm 2025.

Trong tổng số 224 nghìn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn năm 2025, VIS Rating ước tính 17% có rủi ro chậm trả nợ gốc (tương đương 38 nghìn tỷ đồng) 94% giá trị trái phiếu rủi ro này đến từ nhóm bất động sản nhà ở và du lịch, nghỉ dưỡng, tương đương gần 36 nghìn tỷ đồng.

Doanh nghiệp bất động sản đã qua thời kỳ khó khăn nhất

TS. Cấn Văn Lực cho rằng, câu chuyện đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất (tháng 6 - 8/2023) từ sau khi có Nghị định 08/2023/NĐ-CP cho phép đàm phán giãn, hoãn nợ.

Theo TS. Cấn Văn Lực, về cơ bản, 60% doanh nghiệp đã gia hạn được 2 năm (điểm rơi tháng 6/2025), doanh nghiệp chủ động mua lại trái phiếu theo điều kiện phát hành và bắt đầu phát hành trở lại giảm áp lực vốn. Ngoài ra, thị trường bất động sản ấm lên, doanh nghiệp sẵn sàng bán tài sản để trích ra một phần trả nợ.

Doanh nghiệp bất động sản đã qua thời kỳ khó khăn nhất.

Do vậy, TS. Cấn Văn Lực đánh giá, hiện tượng vỡ nợ ít khả năng xảy ra vì khó khăn nhất đã qua, có nhiều giải pháp đồng bộ để giải quyết. Thực tế thì doanh nghiệp bất động sản không cần chiết khấu sản phẩm 40 - 50% như thời gian trước, chiết khấu khoảng 10% đã bán được rồi.

Việc Nghị định 08/2023/NĐ-CP đã hết hiệu lực đặt ra vấn đề, Nghị định 65/2022/NĐ-CP có cho phép đàm phán, giãn, hoãn nợ hay không? “Đây là điều cơ quan quản lý cần làm rõ”, TS. Cấn Văn Lực nói.

Việc áp dụng Nghị định 65/2022/NĐ-CP với những quy định chặt chẽ hơn thể hiện nỗ lực làm sạch thị trường của cơ quan quản lý, tuy nhiên cũng dẫn tới lo ngại tạo thành rào cản đối với phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, trong khi hành lang pháp lý đối với phát hành trái phiếu ra công chúng chưa được rút gọn, khơi thông, sẽ tiếp tục dẫn tới tắc nghẽn kênh trái phiếu doanh nghiệp.

Trong khi đó, TS Nguyễn Hữu Huân, Đại học Kinh tế TP. HCM, cho rằng với sự phục hồi nhất định của thị trường bất động sản, doanh nghiệp trong lĩnh vực này có thêm cơ hội phát hành trái phiếu, giúp tăng khả năng đảo nợ hoặc hỗ trợ phát triển dự án.

Ông Huân đánh giá về cơ bản, doanh nghiệp bất động sản đã vượt qua thời kì khó khăn nhất, dòng tiền đã được cải thiện hơn, do đó việc đi vay ngân hàng cũng dễ dàng hơn.

“Trường hợp xấu nhất thì doanh nghiệp bất động sản sẽ tiếp tục gia hạn với trái chủ. Với bối cảnh này, nhiều khả năng trái chủ phải chấp nhận. Còn với việc Nghị định 08 hết hạn, tôi nghĩ có khả năng Chính phủ sẽ gia hạn, như chúng ta đã từng thấy ở trường hợp của Thông tư 02 trong lĩnh vực ngân hàng”, ông Huân nói.

>>Ngân hàng ACB phát hành nhiều trái phiếu nhất thị trường năm 2024