Fed tăng lãi suất, giá nhà Việt Nam sẽ giảm hay tiếp tục neo cao?

Tại hội thảo “Bất động sản sau cơn sốt – Giá sẽ đi về đâu?” diễn ra sáng 15/10, PGS.TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế thuộc Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam, cho rằng thị trường bất động sản đang đối mặt với nghịch lý: Thanh khoản suy giảm nhưng giá nhà vẫn neo cao.

Theo số liệu Bộ Xây dựng được dẫn tại hội thảo, quý III/2026, thị trường ghi nhận khoảng 92.024 giao dịch bất động sản thành công, giảm 8% so với quý II. Lượng tồn kho được báo cáo khoảng 52.000 căn hộ.

Trong khi giao dịch chững lại, giá bất động sản chưa giảm tương ứng. Theo ông Long, có 4 yếu tố chính khiến mặt bằng giá khó điều chỉnh mạnh, gồm chi phí đất đai và đầu tư cao, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền hạn chế, lãi suất và đòn bẩy tài chính, cùng những khó khăn về pháp lý và tiêu thụ sản phẩm của doanh nghiệp.

Đáng chú ý, giá bất động sản còn được duy trì bởi kỳ vọng của người bán. Tuy nhiên, theo chuyên gia, kỳ vọng khó có thể giữ giá mãi nếu thiếu người mua thực và dòng tiền thực.

Fed tăng lãi suất, Việt Nam có phải tăng theo?

Phân tích tác động từ thị trường quốc tế, ông Long cho rằng việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) tăng lãi suất mục tiêu thêm 0,25 điểm phần trăm có thể tạo thêm áp lực lên tỷ giá, dòng vốn và mặt bằng lãi suất trong nước.

Tuy nhiên, Fed tăng lãi suất không đồng nghĩa Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phải tăng tương ứng. Tác động thực tế còn phụ thuộc vào chênh lệch lãi suất giữa VND và USD, cung cầu ngoại tệ, diễn biến thương mại, thanh khoản hệ thống ngân hàng và kỳ vọng thị trường.

Theo số liệu chuyên gia dẫn tại hội thảo, tỷ giá trung tâm ngày 16/9/2026 ở mức 25.626 đồng/USD, đến ngày 14/10 tăng lên 25.646 đồng/USD, chênh lệch 20 đồng, tương đương khoảng 0,08%. Mức biến động này không thể quy hoàn toàn cho động thái của Fed.

Trong khi đó, tại cuộc họp ngày 9/10, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục giữ nguyên các mức lãi suất điều hành và triển khai các biện pháp ổn định mặt bằng lãi suất thị trường.

Dù vậy, dư địa giảm lãi suất không còn nhiều khi áp lực lạm phát vẫn hiện hữu. Theo số liệu được chuyên gia dẫn ra, CPI tháng 9/2026 tăng 5,08% so với cùng kỳ năm trước, còn bình quân 9 tháng tăng 4,52%.

Trong bối cảnh đó, vấn đề không chỉ là lãi suất có tăng theo Fed hay không, mà còn là khả năng duy trì chi phí vốn ở mức hợp lý để hỗ trợ doanh nghiệp và người dân tiếp cận nhà ở.

Giá nhà khó giảm ngay, doanh nghiệp vay nợ lớn chịu sức ép

Theo ông Long, cần phân biệt giá chào bán với giá giao dịch thực tế. Trong ngắn hạn, giá chào bán có thể tiếp tục neo cao do chủ đầu tư phải gánh chi phí đất đai, xây dựng và tài chính. Người sở hữu bất động sản cũng thường không muốn bán thấp hơn mức giá kỳ vọng.

Tuy nhiên, lãi suất cao làm tăng chi phí vay, thu hẹp khả năng chi trả của người mua và khiến nhiều giao dịch bị trì hoãn. Khi thanh khoản suy yếu, áp lực điều chỉnh giá giao dịch thực tế sẽ lớn dần, ngay cả khi giá niêm yết chưa thay đổi đáng kể.

Với doanh nghiệp bất động sản, sức ép đến từ cả hai phía: Chi phí vốn tăng trong khi doanh thu bán hàng có nguy cơ giảm. Những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, dự án tiêu thụ chậm và dòng tiền yếu sẽ dễ gặp khó khăn hơn trong việc trả nợ đến hạn.

Để minh họa, ông Long đưa ra ví dụ doanh nghiệp có dư nợ vay 500 tỉ đồng. Nếu lãi suất tăng thêm 2 điểm phần trăm và toàn bộ dư nợ chịu mức tăng này, chi phí lãi vay sẽ tăng khoảng 10 tỉ đồng mỗi năm.

Khoản chi phí phát sinh có thể bào mòn lợi nhuận, làm suy yếu dòng tiền và gia tăng rủi ro thanh toán nếu doanh nghiệp không bán được hàng như kỳ vọng.

Theo chuyên gia, người mua nhà chịu tác động trực tiếp khi chi phí vay tăng, nhưng doanh nghiệp có tỷ lệ nợ cao và dòng tiền yếu có thể đối mặt với rủi ro tài chính lớn hơn nếu lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài.

Vì vậy, lãi suất cao chưa chắc kéo giá nhà giảm ngay lập tức. Nhưng nếu sức mua tiếp tục suy yếu, thanh khoản đi xuống và áp lực trả nợ gia tăng, những doanh nghiệp cần tiền để duy trì hoạt động có thể phải điều chỉnh giá bán, chính sách thanh toán hoặc chiến lược kinh doanh để cải thiện dòng tiền.