Chuyên gia: Ở Việt Nam, cứ giao đất là bắt đấu giá, đấu thầu, nhưng rồi lại lo doanh nghiệp 'ăn dày'

Nêu quan điểm tại sự kiện "Tổng quan thị trường bất động sản quý I/2025", mới đây, theo GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, điều bất cập lớn nhất hiện nay là Việt Nam đang áp dụng bảng giá đất và cơ chế thu tiền sử dụng đất ngay ở đầu vào dự án, với mức giá thường xuyên bị đẩy lên cao do cơ chế đấu giá, đấu thầu. Điều này khiến doanh nghiệp phải chịu chi phí rất lớn ngay từ bước khởi động, từ đó kéo theo giá thành sản phẩm tăng vọt.

“Giá đất đầu vào cao, đồng nghĩa với giá hàng hóa cao. Đối thủ khu vực như Thái Lan làm ra một sản phẩm hết một đồng, ta phải tốn ba đồng. Vậy thì còn đâu năng lực cạnh tranh của nền kinh tế nữa?”, ông Võ nhấn mạnh.

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Ảnh minh hoạ.

>>>Đại biểu Quốc hội: Luật Đấu thầu không thể vá mãi, cần sửa từ gốc

Để minh họa rõ hơn, ông dẫn chứng mô hình của các quốc gia phát triển, đặc biệt là nhóm G7, nhà nước không thu tiền sử dụng đất theo kiểu “một cục” như Việt Nam. Thay vào đó, họ bán quyền phát triển, tức quyền được xây dựng với mức chi phí rất thấp, chỉ tương đương khoảng 1/3 giá đất nông nghiệp.

Điểm mấu chốt là nhà nước thu thuế dựa trên giá trị gia tăng của đất sau khi dự án đi vào khai thác kinh doanh. Ví dụ, nếu giá trị đất tăng 20% sau năm đầu tiên dự án vận hành, nhà nước sẽ thu thuế khoảng 1/3 mức tăng này, còn 2/3 còn lại thuộc về nhà đầu tư, tạo động lực để họ phát triển dự án một cách bài bản và bền vững.

“Cách làm này nhẹ nhàng, minh bạch và khuyến khích đầu tư. Trong khi ở ta, doanh nghiệp vừa bước vào đã phải trả một khoản khổng lồ. Đó là nghịch lý”.

Ông Võ cũng khẳng định rằng, nhiều địa phương ở Mỹ và châu Âu thu đến 90% ngân sách địa phương từ thuế đất, nhưng cách thu của họ không làm tổn hại đến nhà đầu tư hay gây “sốc” cho thị trường. Họ thu thuế hàng năm, theo tỷ lệ từ 1–3% tùy bang hoặc quốc gia, trên giá trị sử dụng thực tế của đất.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định, Việt Nam hiện vẫn áp dụng cơ chế “giá đất thị trường nhưng lại lấy giá đầu vào”, trong khi lẽ ra giá đất đầu vào phải thấp để hỗ trợ sản xuất, còn giá trị gia tăng mới là nơi nhà nước thu lại phần lợi ích.

“Ở ta, cứ đất ở đầu vào dự án cái gì cũng đấu giá, đấu thầu. Nhưng rồi lại lo doanh nghiệp "ăn dày". Lo như vậy là chưa hiểu bản chất thị trường. Giá đất cao làm méo mó thị trường chứ không hề đảm bảo công bằng".

Cũng theo ông Võ, giá đất theo bảng giá Nhà nước hiện nay không hề sát với thị trường. Dù nhiều nơi chỉ bằng 70% giá thị trường, nhưng doanh nghiệp và người dân vẫn “sốt ruột” vì mức thuế, phí quá cao. Đáng nói, các loại đất như đất giáo dục, đất lực lượng vũ trang hay các lĩnh vực xã hội hóa, lẽ ra phải có chính sách tài chính riêng, thì vẫn bị áp theo bảng giá một cách cứng nhắc.

Một khái niệm quan trọng mà GS. Đặng Hùng Võ nhiều lần nhắc đến là chính sách tài chính đất đai – tức là thay vì bán đất, Nhà nước nên bán quyền phát triển với chi phí thấp (3% đất nông nghiệp, chẳng hạn), rồi thu lại phần giá trị tăng theo thời gian.

“Tôi cho rằng cái quan trọng hơn bảng giá chính là chính sách tài chính đất đai. Chúng ta không nên áp dụng một cách cơ học 100% bảng giá Nhà nước cho mọi loại hình đất đai như hiện nay, không nước nào trên thế giới làm như vậy cả, chỉ Việt Nam làm thôi”.

Giáo sư Võ cũng lên tiếng phản bác quan điểm cho rằng “làm gì có giá đất thị trường nay cao, mai thấp rồi ngày kia lại cao". Theo ông, biến động là bản chất của thị trường. Giá thị trường là kỳ vọng tại một thời điểm nhất định và là thước đo duy nhất trong nền kinh tế thị trường, không thể lấy tư duy của nền kinh tế bao cấp áp vào.

“Cung – cầu quyết định giá, và giá đất cũng không ngoại lệ. Không thể có giá đất "cố định" hay "ổn định" mãi mãi. Đó là điều đi ngược với logic thị trường".

Từ những phân tích nêu trên, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, nếu Việt Nam không thay đổi tư duy tài chính đất đai, không cải cách chính sách áp giá đất và thu tiền sử dụng đất theo hướng giảm áp lực đầu vào, thì sẽ rất khó để thúc đẩy phát triển bất động sản, sản xuất và kinh doanh.

“Đừng để đất đai là rào cản làm suy yếu năng lực cạnh tranh của nền kinh tế. Hãy để đất đai là động lực, điều đó phụ thuộc vào cách chúng ta định giá, thu thuế và tạo cơ chế sử dụng hiệu quả,” ông kết luận.

>>>Bộ trưởng Tài chính: Bỏ thầu giá thấp bất thường, dẫn đến dự án chậm tiến độ