GS. Đặng Hùng Võ: Pháp lý bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng thuận cho cơ quan quản lý nhưng làm khó thị trường và nhà đầu tư

Theo nhận định của GS. Đặng Hùng Võ, từ năm 2014, các doanh nghiệp phát triển bất động sản Việt Nam đã để mắt tới phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng. Dòng tiền đổ vào phân khúc này khá lớn, tạo nên một xu hướng mới của bất động sản.

Trước đó, nhiều nhà đầu tư nước ngoài cũng đã tạo dựng những dự án nghỉ dưỡng với sản phẩm chủ đạo là second home – căn nhà thứ hai để cho người Việt Nam mua nghỉ dưỡng khi có nhu cầu hoặc cho khách du lịch thuê lại làm căn hộ khách sạn lưu trú.

Dù có sự phát triển mạnh, thậm chí có thời điểm tăng trưởng nóng cả về dự án, sản phẩm lẫn giao dịch song theo giáo sư, khung pháp lý cho bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng vẫn “đi sau”.

Lý giải về nhận định trên, GS. Đặng Hùng Võ cho hay, giữa 3 bộ (Bộ Xây dựng; Bộ Văn hoá, Thể thao và Du lịch; Bộ Tài nguyên và Môi trường) chưa tìm được tiếng nói chung để có thể đưa ra khung pháp lý cho loại hình bất động sản này.

Chính vì vậy, bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng vẫn đang phát triển theo tư duy riêng biệt về pháp lý của các địa phương thay vì áp dụng chính sách, pháp luật “chính danh”.

Theo quy định, “đã là đất phục vụ cho sản xuất, kinh doanh, thương mại thì không thể cấp quyền sử dụng lâu dài”, mà phải là đất ở. Chính điểm nghẽn này buộc địa phương muốn thu hút đầu tư mạnh vào bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng trước đây phải dùng thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” để có thể cấp sổ đỏ cho các sản phẩm bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng được xây dựng trên đất ở nông thôn, với điều kiện không hình thành “đơn vị ở”.

GS. Đặng Hùng Võ chỉ ra việc tại nhiều địa phương có sự “sáng tạo” và áp dụng thuật ngữ pháp lý “đất ở không hình thành đơn vị ở” để giao đất du lịch - nghỉ dưỡng cho các dự án đầu tư như đất ở đã giúp thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phát triển mạnh, nhất là hình thức Condotel, thu hút được lượng vốn lớn đổ vào phân khúc này.

Khi các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được hình thành với nhiều sản phẩm được cam kết cấp sổ đỏ lâu dài, các nhà đầu tư thứ cấp cũng ồ ạt rót tiền đầu tư với kỳ vọng lợi nhuận lớn.

Tuy nhiên, cũng vì nhiều sản phẩm, nhiều thuật ngữ được sử dụng mà không được quy định rõ trong các văn bản quy phạm pháp luật liên quan nên sự phát triển nóng đã dẫn đến một vài sự “đổ vỡ” và sau đó kéo cả thị trường xuống dốc.

Sự đổ vỡ này trước hết đến từ việc pháp luật “ép” loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vào khối sản xuất, kinh doanh với thời hạn sử dụng đất 50 năm hoặc 70 năm, làm cho các nhà đầu tư thứ cấp không mặn mà bỏ tiền vào đầu tư.

Hàng loạt dự án du lịch nghỉ dưỡng đã bị vướng mắc, thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng tại nhiều địa phương sau thời kỳ phát triển nóng đã bị “đóng băng”gần như hoàn toàn. Tại các dự án xuất hiện tranh chấp kéo dài giữa các nhà đầu tư thứ cấp và chủ đầu tư dự án vì cam kết cấp sổ đỏ lâu dài, nhưng các chủ đầu tư dự án cũng bất lực, phải chờ vào quyết định của chính quyền địa phương.

Đến nay, sau gần 2 năm chịu ảnh hưởng của dịch COVID-19, thị trường du lịch đã được mở cửa và dần phục hồi. Nhờ đó, bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng cũng có cơ hội tăng trưởng trở lại.

Tuy nhiên, xét về lâu dài, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, sự tăng trưởng dù có cao đến đâu đi chăng nữa nhưng khung pháp lý không hoàn chỉnh thì sẽ không gỡ được các điểm nghẽn trong gọi vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp, tức là từ dân.

Ngược lại, nếu bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng không có vốn để phát triển và tái khởi động lại các dự án đang dang dở thì cũng không thể nâng cao chất lượng dịch vụ lưu trú cho ngành du lịch.

Các nhà phát triển bất động sản có tiềm lực muốn tham gia vào bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng thì sức cũng chỉ đủ để làm một vài khách sạn chứ không đủ khả năng để đầu tư rộng rãi các cơ sở lưu trú đa dạng, không chỉ condotel, shophouse, villa mà kể cả homestay, farmstay… và rộng hơn là hạ tầng, tiện ích để hướng tới chất lượng và đẳng cấp du lịch quốc tế.

GS. Đặng Hùng Võ thẳng thắn nêu quan điểm: “Tất cả những rắc rối, hệ lụy của sự phát triển thiếu khung pháp lý điều chỉnh của bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng trong thời gian qua đều xuất phát từ sự quanh quẩn mang tính “tù hãm” của tư duy phát triển. Hiện nay còn nhiều thủ tục quá phức tạp theo hướng thuận lợi cho cơ quan quản lý, nhưng mang tính gây khó khăn cho người tham gia, làm cho thị trường khó phát triển, kinh tế thiếu minh bạch. Các nhà đầu tư, người thì bị kẹt tiền trong các dự án đất nhà ở, các dự án phát triển thương mại, dịch vụ…”

Từ những phân tích trên, GS. Đặng Hùng Võ đề xuất Chính phủ cần tạo điều kiện để các nhà phát triển bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng huy động được đa dạng các nguồn vốn, thực hiện các ý tưởng phát triển đa dạng hạ tầng lưu trú du lịch.

Cần phải thay đổi cách xây dựng luật pháp, rõ ràng đến mức các quy định chỉ có một cách hiểu, không thể biện minh cho cách hiểu sai lệch, cũng không thể tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau dẫn đến khó khăn và chồng chéo trong thực thi.

Việc sớm có quyết sách tháo gỡ các vướng mắc cho doanh nghiệp, gỡ rối pháp lý cho địa phương là rất cần thiết để phát triển kinh tế du lịch sau một khoảng thời gian dài “nằm yên” vì COVID-19. Việt Nam muốn trở thành một cường quốc du lịch thì phải ưu ái cho loại hình bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng. Tháo gỡ khó khăn về pháp lý theo hướng tạo sự hấp dẫn về lợi ích để thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư chính là chìa khóa tạo ra động lực cho loại hình bất động sản này.