Hà Nội đề xuất bỏ mốc 5 năm đối với công trình xây dựng có thời hạn

Thời gian tồn tại sẽ gắn với quy hoạch

Một thay đổi đáng chú ý đang được Sở Xây dựng Hà Nội đưa vào dự thảo lần 2 Quyết định quy định một số nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố về cấp giấy phép xây dựng là cách xác định thời hạn tồn tại của công trình tại những khu vực đã có quy hoạch nhưng chưa triển khai.

Nếu được thông qua, thời gian công trình được phép tồn tại sẽ không còn mặc định theo một mốc chung. Thời hạn cụ thể sẽ được ghi ngay trong giấy phép xây dựng có thời hạn, căn cứ vào thời hạn thực hiện quy hoạch và các quy định pháp luật liên quan.

Quy định này khác với cơ chế đang áp dụng tại Hà Nội. Theo Quyết định 07/2022/QĐ-UBND, công trình được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn chỉ được tồn tại tối đa 5 năm kể từ ngày cấp phép. Khi hết thời hạn mà quy hoạch vẫn chưa thực hiện, cơ quan cấp phép sẽ thông báo việc gia hạn nếu chủ đầu tư có nhu cầu.

Như vậy, điểm mới của dự thảo không nằm ở việc bỏ tính chất “có thời hạn” của giấy phép, mà là bỏ một mốc thời gian cố định để chuyển sang cách xác định phù hợp với thời gian thực hiện quy hoạch.

Cách này cũng tương thích với Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Theo quy định mới, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm quy định cụ thể thời hạn tồn tại của công trình để làm căn cứ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn. Khi hết thời hạn ghi trong giấy phép mà quy hoạch chưa được thực hiện, cơ quan cấp phép có trách nhiệm thông báo việc gia hạn.

Bỏ “trần” 5 năm nhưng không mở rộng quyền xây dựng

Việc thay đổi thời hạn tồn tại không đồng nghĩa chủ công trình được tự do xây dựng như công trình lâu dài. Theo đó, dự thảo vẫn đặt ra giới hạn khá rõ về quy mô đối với công trình, nhà ở riêng lẻ xây mới thuộc diện này. Công trình được phép xây tối đa 4 tầng nổi, có thể bố trí tum để che lồng cầu thang bộ, giếng thang máy và thiết bị kỹ thuật.

Diện tích sàn tum không được vượt quá 30% diện tích sàn mái, chiều cao tum tối đa 3m. Công trình không được xây tầng lửng, tầng hầm hoặc bán hầm; tổng chiều cao không quá 18 m và vẫn phải tuân thủ các chỉ tiêu của quy hoạch, thiết kế đô thị và quy chế quản lý kiến trúc tại khu vực.

Với công trình hoặc nhà ở riêng lẻ đang tồn tại, phạm vi sửa chữa cũng phụ thuộc vào quy mô hiện hữu.

Nếu quy mô hiện trạng không vượt giới hạn được phép xây mới, công trình có thể được cải tạo theo quy định. Ngược lại, nếu công trình hiện hữu đã lớn hơn quy mô cho phép, việc sửa chữa chỉ nhằm bảo đảm an toàn chịu lực, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh, môi trường, thay thế bộ phận hư hỏng và duy trì công năng đang có.

Các hoạt động cải tạo trong trường hợp này không được làm tăng số tầng, chiều cao, diện tích xây dựng, tổng diện tích sàn hoặc mở rộng quy mô sử dụng.

Nếu quy hoạch triển khai trước thời hạn thì xử lý thế nào?

Dự thảo cũng tính tới trường hợp Nhà nước triển khai quy hoạch trước khi thời hạn tồn tại của công trình kết thúc. Khi cơ quan có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, dù thời hạn ghi trong giấy phép chưa hết, việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất và phá dỡ công trình sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Ngược lại, nếu hết thời hạn tồn tại mà quy hoạch vẫn chưa được thực hiện, việc gia hạn sẽ được xử lý theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Theo nghị định này, trường hợp chủ đầu tư tiếp tục có nhu cầu xây dựng mới hoặc sửa chữa, cải tạo thì thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định.

Điều này cho thấy giấy phép xây dựng có thời hạn vẫn gắn chặt với trạng thái quy hoạch của khu đất, thay vì trở thành một quyền sử dụng công trình lâu dài.

Hồ sơ cấp phép được đề xuất giảm thêm một bước

Bên cạnh vấn đề thời hạn, dự thảo còn đưa ra yêu cầu theo hướng hạn chế phát sinh thủ tục ngoài quy định. Các cơ quan liên quan không được đặt thêm điều kiện, thành phần hồ sơ, thủ tục hoặc bước giải quyết đối với người đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

Đáng chú ý, nếu cần xác minh thông tin đất đai, cơ quan cấp phép phải chủ động khai thác dữ liệu hoặc lấy ý kiến cơ quan quản lý đất đai. Người dân không phải cung cấp lại những thông tin, giấy tờ đã có trong cơ sở dữ liệu hoặc hồ sơ quản lý của cơ quan Nhà nước.

Sở Xây dựng được giao chủ trì phối hợp với UBND các phường, xã và các cơ quan liên quan để hướng dẫn nghiệp vụ, theo dõi và tổng hợp tình hình thực hiện.

Dự thảo lần 2 này được xây dựng để thay thế Quyết định số 07/2022/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội. Nếu được ban hành, thay đổi đáng chú ý sẽ là việc không còn áp cứng thời hạn tồn tại tối đa 5 năm, mà xác định thời gian công trình được phép tồn tại theo thời hạn thực hiện quy hoạch.