Hàn Quốc mạnh tay siết đầu cơ bất động sản: Chủ nhà bán tháo, người thuê lãnh đủ?

“Nếu hóa đơn thuế bất động sản của tôi lên tới 50 triệu won (35.300 USD) mỗi năm, thì tôi nên cho thuê nhà với giá bao nhiêu?”

Đó là câu hỏi được một chủ nhà tại Hàn Quốc đặt ra trên diễn đàn bất động sản sau khi chính phủ công bố đề xuất cải cách thuế mới nhất vào ngày 3/8.

Người đăng bài cho biết ông sở hữu một căn hộ duy nhất tại quận Seocho, khu vực giàu có của Seoul, trị giá khoảng 5 tỷ won (khoảng 88 tỷ đồng). Theo những thay đổi được đề xuất, ông ước tính mình có thể phải trả tới 50 triệu won tiền thuế sở hữu bất động sản mỗi năm nếu đem căn hộ này cho thuê.

“Điều đó có nghĩa là mỗi tháng 4 triệu won sẽ đi thẳng vào ngân sách nhà nước, còn phần vượt quá con số đó mới là khoản tôi thực sự được giữ lại. Liệu có thực tế không khi yêu cầu chủ nhà phải tự gánh toàn bộ khoản thuế này mà không chuyển một phần chi phí sang người thuê?”

Bài đăng phản ánh một mối lo ngày càng gia tăng kể từ thông báo ngày 3/8: thuế cao hơn đối với người sở hữu nhiều nhà và chủ sở hữu những bất động sản không dùng để ở cuối cùng có thể được chuyển sang người thuê, khi các chủ nhà tìm cách bù đắp một phần chi phí phát sinh.

Đã xuất hiện những dấu hiệu cho thấy xu hướng này đang diễn ra tại một số khu vực phía nam Seoul. Tại khu căn hộ Acro River Park ở quận Seocho, một căn hộ rộng 150 m² gần đây được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu giao dịch của chính phủ với mức đặt cọc 1 tỷ won và tiền thuê hàng tháng 8,8 triệu won, tăng so với mức đặt cọc 800 triệu won và tiền thuê 7,2 triệu won/tháng trước đó.

Chính phủ cho biết mục tiêu của đợt cải cách thuế là đưa nhiều nhà ở hơn vào tay những “người thực sự có nhu cầu mua nhà”. Tuy nhiên, giá thuê tăng có thể tạo ra tác động ngược lại đối với một số người đang có ý định mua nhà, bởi chi phí nhà ở cao hơn sẽ ăn vào thu nhập và khiến họ còn ít tiền hơn để tích lũy.

Lee Eun-hyung, nghiên cứu viên tại Viện Nghiên cứu Chính sách Xây dựng Hàn Quốc, cho rằng thị trường thuê nhà theo tháng đặc biệt dễ chịu tác động từ việc chuyển gánh nặng thuế như vậy.

“Hình thức thuê nhà trả tiền hàng tháng đang ngày càng phổ biến tại Hàn Quốc, vì vậy khả năng cao là các chủ nhà sẽ cố gắng chuyển một phần gánh nặng thuế bổ sung sang người thuê. Họ có thể chuyển được bao nhiêu sẽ phụ thuộc vào nhu cầu trên thị trường tại thời điểm đó”.

Tác động cũng có thể lan sang jeonse, hình thức thuê nhà đặc thù của Hàn Quốc, trong đó người thuê trả một khoản tiền đặt cọc lớn một lần thay vì trả tiền thuê hàng tháng.

“Kể từ thời chính quyền Moon Jae-in (2017-2022), các quy định nhắm vào những người sở hữu nhiều nhà liên tục được siết chặt. Hiện nay, tại nhiều khu chung cư ở vùng thủ đô Seoul, có thể thấy hàng chục căn được rao bán nhưng gần như chỉ có một căn được chào thuê theo hình thức jeonse”.

Theo ông, sự mất cân đối này có thể khiến chủ nhà có nhiều dư địa hơn để nâng mức tiền đặt cọc.

“Nếu nguồn cung nhà cho thuê theo hình thức jeonse rất ít trong khi nhu cầu thuê vẫn còn, thì không có gì ngăn cản mức tiền đặt cọc tăng lên”.

Nhà nghiên cứu cho rằng xu hướng rộng hơn này bắt nguồn từ việc nguồn cung bất động sản cho thuê đang thu hẹp, đồng thời lập luận rằng các chính sách nhằm hạn chế sở hữu nhà mang tính đầu cơ cuối cùng có thể làm giảm số lượng nhà được đưa ra thị trường cho thuê.

“Nếu một căn nhà bị coi là tài sản đầu cơ chỉ vì chủ sở hữu không trực tiếp sinh sống tại đó, thì kết quả là chủ sở hữu sẽ mất động lực đưa những bất động sản này ra cho thuê,” ông nói.

Một số chủ nhà phải đối mặt với hóa đơn thuế tăng mạnh có thể đi đến kết luận rằng việc cho thuê không còn đáng để tiếp tục, từ đó lựa chọn bán bất động sản hoặc chuyển vào ở. Cả hai lựa chọn đều khiến một căn nhà bị rút khỏi thị trường cho thuê, qua đó tiếp tục siết chặt nguồn cung tại những khu vực mà nhu cầu nhà ở vẫn ở mức cao.

Đã có những dấu hiệu cho thấy một số chủ sở hữu đang chuyển sang bán nhà. Theo nhà cung cấp dữ liệu bất động sản Asil, số căn hộ được rao bán tại Seoul đã tăng lên 62.516 căn tính đến Chủ nhật, nhiều hơn 2.107 căn so với ngày 3/8. Mức tăng đặc biệt rõ rệt tại khu vực Gangnam, một trong những khu vực giàu có nhất Seoul.