Tổng thuật hội thảo 'Tháo gỡ điểm nghẽn, Khơi thông nguồn lực, Thúc đẩy tăng trưởng'

Sáng ngày 22/10/2026, Tạp chí điện tử Kinh tế Chứng khoán Việt Nam và Hệ sinh thái Truyền thông Tài chính Người Quan Sát phối hợp tổ chức Hội thảo “Tháo gỡ điểm nghẽn, Khơi thông nguồn lực, Thúc đẩy tăng trưởng” tại Hà Nội.

Hội thảo có sự tham dự của đại diện cơ quan quản lý, các chuyên gia kinh tế - tài chính, lãnh đạo ngân hàng thương mại, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Phát biểu định hướng tại hội thảo, TS. Nguyễn Đức Hiển, Phó Trưởng ban Chính sách, Chiến lược Trung ương cho biết trong 5 năm tới, nền kinh tế cần hơn 12,5 triệu tỷ đồng vốn đầu tư. Để đáp ứng nhu cầu này, cần đa dạng hóa nguồn huy động, thay vì phụ thuộc quá lớn vào hệ thống ngân hàng, đồng thời phối hợp đồng bộ chính sách tài khóa và tiền tệ nhằm hỗ trợ tăng trưởng, kiểm soát lạm phát.

Đối với thị trường tài chính, cần làm rõ những điểm nghẽn cần tháo gỡ để phát triển thị trường chứng khoán, mở rộng cơ sở nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư tổ chức và các quỹ đầu tư.

Bên cạnh việc tiếp tục cải cách sau khi thị trường được nâng hạng, cần phát triển hàng hóa, hoàn thiện cơ chế giao dịch, tăng tính minh bạch và tạo điều kiện để dòng vốn trong và ngoài nước tham gia thị trường.

Ngoài ra, Phó Trưởng ban Chính sách, Chiến lược Trung ương cũng đặt vấn đề về khả năng huy động nguồn vốn quốc tế cho đầu tư hạ tầng, mở rộng kênh tiếp cận vốn cho doanh nghiệp vừa và nhỏ, cũng như khai thác hiệu quả các nguồn lực từ đất đai và trong dân. Thách thức không chỉ nằm ở việc huy động vốn mà còn ở cơ chế đưa nguồn lực vào sử dụng hiệu quả, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và phục vụ mục tiêu tăng trưởng kinh tế.

Phát biểu khai mạc, ông Nguyễn Viết Việt, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Kinh tế Chứng khoán Việt Nam cho biết Việt Nam đang hướng tới mục tiêu tăng trưởng cao, tiến tới trở thành quốc gia phát triển, có thu nhập cao vào năm 2045. Để hiện thực hóa mục tiêu này, nền kinh tế không chỉ cần gia tăng đầu tư, tín dụng mà còn phải tháo gỡ các điểm nghẽn, nâng cao hiệu quả phân bổ và sử dụng nguồn lực.

Nhiều dự án vẫn đình trệ do vướng mắc pháp lý, đất đai và thủ tục hành chính; trong khi không ít doanh nghiệp gặp khó khăn khi tiếp cận vốn, còn sức mua và khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế vẫn hạn chế. Vì vậy, tháo gỡ vướng mắc cần đi đôi với khơi thông dòng vốn, cải thiện sức cầu và bảo đảm sự vận hành đồng bộ giữa thể chế, đầu tư, tín dụng và thị trường vốn.

Từ đó, hội thảo kỳ vọng các chuyên gia, nhà quản lý và doanh nghiệp sẽ cùng nhận diện những điểm nghẽn cốt lõi, đề xuất giải pháp thiết thực nhằm đưa nguồn lực vào sử dụng hiệu quả, tạo động lực tăng trưởng cho nền kinh tế.

Tham luận 1: Giải pháp đột phá huy động tài lực cho tăng trưởng cao giai đoạn 2026 - 2030

Bước vào phần tham luận đầu tiên, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết để đạt mục tiêu tăng trưởng hai con số giai đoạn 2026 - 2030, Việt Nam cần duy trì tốc độ tăng vốn đầu tư toàn xã hội khoảng 13 - 15% mỗi năm. Nhu cầu vốn ước tính khoảng 280 - 300 tỷ USD/năm, trong đó yếu tố vốn dự kiến đóng góp khoảng 40 - 42% vào tăng trưởng kinh tế.

Khu vực tư nhân, bao gồm nguồn vốn trong và ngoài nước, sẽ đóng vai trò chủ đạo khi ngân sách Nhà nước chỉ đáp ứng khoảng 22% tổng nhu cầu vốn, phần còn lại phụ thuộc vào khu vực tư nhân. Tuy nhiên, nguồn vốn hiện vẫn phụ thuộc lớn vào hệ thống ngân hàng, trong khi kênh thị trường chứng khoán, gồm cổ phiếu và trái phiếu, chưa phát huy tương xứng tiềm năng.

Việt Nam cần đa dạng hóa các kênh huy động vốn, nâng cao hiệu quả sử dụng vốn và phát triển thị trường tài chính để đáp ứng nhu cầu đầu tư ngày càng lớn. Bên cạnh tăng quy mô vốn, nền kinh tế cần đẩy mạnh tiếp nhận công nghệ hiện đại và đổi mới sáng tạo nhằm hỗ trợ tăng trưởng bền vững.

Về giải pháp, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh cần phát triển mạnh thị trường cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp và các kênh huy động vốn ngoài ngân hàng; đồng thời khai thác hiệu quả các nguồn lực từ tài chính xanh, kiều hối, du lịch, thặng dư thương mại, thị trường carbon, đất đai và các quỹ tài chính ngoài ngân sách. Việc huy động vốn quốc tế cũng cần gắn với các dự án cụ thể, có khả năng hấp thụ vốn.

Bên cạnh đó, cần tháo gỡ các điểm nghẽn về thể chế, nâng cao chất lượng hàng hóa và quản trị trên thị trường chứng khoán, tăng cường bảo vệ nhà đầu tư, phát triển hạ tầng dữ liệu…

Tham luận 2: Nhận diện các điểm nghẽn tăng trưởng, kiến nghị các giải pháp, khơi thông nguồn lực, hỗ trợ tăng trưởng

TS. Nguyễn Thị Ngọc Hà, Chuyên gia tài chính đã trình bày về thực trạng tăng trưởng và các động lực chủ yếu của nền kinh tế, chỉ ra những điểm nghẽn và đề xuất các giải pháp ưu tiên nhằm huy động, phân bổ và sử dụng hiệu quả các nguồn lực.

Theo chuyên gia, dù tăng trưởng kinh tế đang cải thiện, chất lượng và tính bền vững của tăng trưởng vẫn là vấn đề cần lưu ý. Nền kinh tế còn phụ thuộc lớn vào khu vực FDI, trong khi khu vực doanh nghiệp nhỏ và vừa gặp khó khăn, khả năng huy động và sử dụng nguồn lực chưa đồng đều giữa các ngành, địa phương.

Một trong những điểm nghẽn là tiến độ giải ngân đầu tư công chưa đáp ứng kỳ vọng. Đến hết quý III/2026, tỷ lệ giải ngân mới đạt 62,9% kế hoạch; trong đó, khối cơ quan trung ương đạt 44,1%, còn địa phương đạt 73,6%. Bên cạnh đó, dù vốn đầu tư thực hiện tăng khoảng 15% theo giá hiện hành, mức tăng theo giá so sánh chỉ đạt 7,6%, cho thấy cần nhìn nhận thận trọng hơn về tốc độ tăng vốn thực tế.

Áp lực từ bên ngoài cũng gia tăng. Là nền kinh tế có độ mở lớn, Việt Nam chịu ảnh hưởng đáng kể từ biến động lãi suất, lạm phát và dòng vốn quốc tế. Chênh lệch lợi suất trái phiếu chính phủ giữa Việt Nam và Mỹ đang thu hẹp, thậm chí chuyển sang âm, có thể làm gia tăng sức ép lên dòng vốn ngoại và tỷ giá.

Về đề xuất giải pháp, chuyên gia nhấn mạnh nguyên tắc ổn định vĩ mô đi đôi với khơi thông nguồn lực. Theo đó, cần điều hành tỷ giá linh hoạt có kiểm soát, củng cố dự trữ ngoại hối, kiểm soát lạm phát và giảm chi phí tiếp cận vốn cho doanh nghiệp. Đồng thời, đẩy nhanh hoàn thuế, tháo gỡ vướng mắc về thủ tục và đất đai để sớm đưa dự án vào triển khai.

Trong dài hạn, cần tăng liên kết giữa doanh nghiệp trong nước và khối FDI, phát triển nhà cung cấp nội địa, đồng thời kiểm soát rủi ro trên thị trường tài chính. Với trái phiếu doanh nghiệp, cần rà soát nghĩa vụ thanh toán gốc, lãi trong 12 tháng tới, đánh giá dòng tiền và khả năng phục hồi của từng doanh nghiệp để có phương án xử lý phù hợp.

Tham luận 3: Đẩy nhanh tháo gỡ vướng mắc cho các dự án đầu tư có sử dụng đất: Từ thực tiễn đến kiến nghị chính sách

Trong bài tham luận này, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Trọng tài viên VietJac, Cố vấn cấp cao Hello Legal, chuyên gia pháp lý bất động sản và xây dựng cho biết nhiều dự án đầu tư có sử dụng đất đang vướng mắc do được triển khai theo quy định pháp luật cũ. Khi chính sách thay đổi, các tồn tại phát sinh trong quá trình thực hiện không thể giải quyết đơn giản bằng cách áp dụng quy định mới, đòi hỏi phải có cơ chế đặc thù.

Theo luật sư, các vướng mắc của dự án hiện tập trung vào 4 nhóm chính: thiếu điều kiện về đất ở, dự án có vi phạm, dự án BT chuyển tiếp và xác định giá đất.

Đối với các dự án thiếu đất ở, Nghị quyết 171 của Quốc hội và Nghị định 75 của Chính phủ đã mở ra cơ chế thí điểm, cho phép một số dự án được triển khai sau khi đáp ứng điều kiện và được HĐND cấp tỉnh thông qua. Riêng tại Hà Nội, qua hai đợt thí điểm đã có 298 dự án với tổng diện tích khoảng 1.530ha. Đây là kết quả tích cực trong việc tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, tạo điều kiện đưa dự án trở lại triển khai.

Với các dự án có vi phạm hoặc tồn tại pháp lý, Nghị quyết 170/2024 và Nghị quyết 29/2026 đã tạo thêm cơ sở xử lý. Theo số liệu, cả nước có 4.619 dự án gặp khó khăn, vướng mắc, với tổng số vốn liên quan đến các dự án sai phạm khoảng 3,9 triệu tỷ đồng. Tại một số địa phương, kết quả tháo gỡ bước đầu khá tích cực, như Hải Phòng đã xử lý 239/249 dự án vướng mắc, thành phố Huế xử lý 161/171 dự án.

Tuy nhiên, quá trình thực hiện vẫn gặp khó do một dự án có thể đồng thời vướng nhiều vấn đề về quy hoạch, thủ tục đầu tư, giao đất, thiết kế và xây dựng. Trong khi đó, các cơ chế hiện hành chưa bao quát đầy đủ mọi tình huống, còn yêu cầu không hợp thức hóa sai phạm khiến cơ quan địa phương thận trọng khi xử lý.

Đối với các dự án BT, việc thay đổi chính sách qua nhiều giai đoạn khiến nhiều dự án phải dừng triển khai. Bên cạnh đó, chênh lệch giữa giá trị quỹ đất thanh toán tại thời điểm bàn giao và giá trị hợp đồng BT đã ký cũng tạo ra vướng mắc. Nghị quyết 16 của Chính phủ bước đầu đưa ra cơ chế tháo gỡ, song vẫn cần làm rõ cách xử lý những trường hợp có nhiều nguyên nhân và trách nhiệm đan xen.

Từ thực tiễn này, luật sư Phạm Thanh Tuấn đề xuất tiếp tục hoàn thiện cơ chế pháp lý theo hướng tăng dư địa xử lý cho địa phương nhưng vẫn bảo đảm kỷ cương. Cụ thể, cần nghiên cứu phân định rõ các sai phạm mang tính vụ lợi với những vi phạm chủ yếu về trình tự, thủ tục; xem xét trao thêm thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh xử lý các dự án đáp ứng điều kiện về quy hoạch, không gây thất thoát ngân sách và bảo đảm lợi ích công.

Đối với dự án BT, luật sư kiến nghị nghiên cứu mở rộng phạm vi tháo gỡ trong trường hợp trách nhiệm vi phạm thuộc cả cơ quan nhà nước và nhà đầu tư, nếu sai phạm của nhà đầu tư không liên quan đến tham nhũng, gây thất thoát ngân sách và chủ yếu mang tính thủ tục.

Ngoài ra, cần xem xét xử lý trách nhiệm cá nhân song song với quá trình tháo gỡ và thanh toán hợp đồng BT, thay vì bắt buộc hoàn tất xử lý trách nhiệm trước khi thanh toán. Theo luật sư, cách tiếp cận này vừa bảo đảm trách nhiệm của cá nhân vi phạm, vừa hạn chế tâm lý e ngại trong quá trình thực thi chính sách, qua đó đẩy nhanh việc khơi thông nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế.

Tham luận 4: Khơi thông nguồn lực cho bất động sản: Từ dòng vốn vào dự án đến sức mua cho người dân

Theo Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản hiện đối mặt với ba điểm nghẽn lớn: pháp lý dự án khiến dòng vốn khó giải ngân, niềm tin suy giảm làm giao dịch trầm lắng và lãi suất cao gia tăng chi phí cho cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà.

Theo ông Toan, nguồn vốn không hẳn thiếu, nhưng nhiều dự án chưa hoàn tất thủ tục giao đất, điều chỉnh quy hoạch hoặc xác định tiền sử dụng đất nên chưa đủ điều kiện tiếp cận tín dụng. Vướng mắc pháp lý kéo dài cũng khiến doanh nghiệp khó huy động vốn từ trái phiếu và các quỹ đầu tư.

Ở đầu ra, tâm lý chờ giá giảm khiến người mua trì hoãn quyết định xuống tiền. Thị trường còn mất cân đối khi nguồn cung cao cấp dư thừa, trong khi nhà ở thương mại vừa túi tiền và nhà ở xã hội khan hiếm. Lãi suất cao tiếp tục làm tăng chi phí vốn của doanh nghiệp, đồng thời tạo áp lực trả nợ cho người mua nhà.

Lý giải tình trạng này, ông Toan cho rằng tín dụng bất động sản chưa được phân loại đầy đủ theo mức độ rủi ro của từng dự án, trong khi doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào vốn ngân hàng và thiếu các kênh huy động vốn trung, dài hạn. Bên cạnh đó, vướng mắc trong xác định giá đất, tiền sử dụng đất cùng tâm lý e ngại trách nhiệm tại một số địa phương khiến thủ tục kéo dài.

Để khơi thông dòng vốn, Nhà báo Phạm Nguyễn Toan đề xuất đẩy nhanh tháo gỡ pháp lý cho các dự án tồn đọng, thống nhất phương pháp xác định giá đất và rút ngắn thời gian thẩm định, cấp phép. Tín dụng cần được đánh giá theo pháp lý, uy tín chủ đầu tư và khả năng tạo dòng tiền của từng dự án; đồng thời phân biệt vốn phát triển dự án với vốn cho cá nhân mua nhà.

Ông cũng kiến nghị nghiên cứu các gói vay lãi suất cố định dài hạn cho nhà ở xã hội và nhà ở thương mại vừa túi tiền, phát triển thị trường trái phiếu và các quỹ đầu tư bất động sản để đa dạng hóa nguồn vốn.

Về phía doanh nghiệp, cần cơ cấu lại danh mục dự án, tập trung vào sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực. Nhà nước cần đẩy nhanh phát triển nhà ở xã hội, nghiên cứu cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp để thu hẹp khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả.

Trong trung và dài hạn, đô thị hóa, quy mô dân số hơn 100 triệu người và đầu tư hạ tầng vẫn là những nền tảng hỗ trợ thị trường. Tuy nhiên, việc khơi thông dòng vốn cần đi cùng kiểm soát rủi ro và hướng nguồn lực vào các dự án có pháp lý rõ ràng, đáp ứng nhu cầu thực, qua đó kích hoạt hoạt động xây dựng và các ngành kinh tế liên quan.

Phiên thảo luận mở: Kích hoạt vòng quay lớn để đưa nguồn lực thành động lực tăng trưởng 2 chữ số

TS. Nguyễn Đức Kiên, Chuyên gia kinh tế, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội (điều phối): Chúng ta vẫn còn nhiều dư địa để phát triển các kênh huy động vốn khác như trái phiếu doanh nghiệp và thị trường chứng khoán. Vậy, theo các chuyên gia, cần làm gì để vừa phát huy vai trò của tín dụng ngân hàng, vừa thúc đẩy các kênh huy động này, qua đó hình thành ba trụ cột cung ứng vốn cho nền kinh tế, đặc biệt là các dự án đầu tư trọng điểm quốc gia?

PGS.TS. Phùng Thế Đông, Chuyên gia kinh tế của Bộ Tài chính: Để giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng, Việt Nam cần phát triển đồng bộ tín dụng ngân hàng và thị trường vốn dài hạn, tương ứng với từng giai đoạn trong vòng đời dự án.

Ở giai đoạn đầu tư, xây dựng, tín dụng ngân hàng giữ vai trò quan trọng; khi dự án hoàn thành và đi vào vận hành, doanh nghiệp có thể huy động vốn qua trái phiếu và các kênh thị trường vốn khác. Hai nguồn vốn cần vận hành thông suốt để giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Số liệu cho thấy tăng trưởng tín dụng gần 11% so với đầu năm, trong khi huy động vốn tăng khoảng 9,8%. Chênh lệch này cho thấy cần củng cố cả đầu vào và đầu ra của dòng vốn, đồng thời phát triển lực lượng nhà đầu tư dài hạn để tạo nguồn cầu ổn định cho thị trường trái phiếu.

Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam vẫn phụ thuộc lớn vào hệ thống ngân hàng, phát triển thị trường vốn sẽ giúp giảm áp lực huy động và cho vay trung, dài hạn của các tổ chức tín dụng.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV: Hệ thống ngân hàng đã có sự phân biệt về hệ số rủi ro giữa các phân khúc bất động sản. Hệ số rủi ro đối với khoản vay đầu tư, kinh doanh bất động sản ở mức 200%; cho vay nhà ở thương mại là 100%, trong khi cho vay nhà ở xã hội khoảng 20 - 50%. Sự khác biệt này cũng tác động đến mặt bằng lãi suất cho vay ở từng phân khúc.

Tín dụng bất động sản trong năm nay tăng khoảng 15%, còn trong 9 tháng đầu năm tăng gần 10%, tương đương mức tăng trưởng tín dụng chung. Tuy nhiên, dòng vốn chủ yếu chảy vào hoạt động kinh doanh bất động sản, trong khi cho vay mua nhà tăng thấp. Nguyên nhân chủ yếu là giá nhà vẫn cao, người mua có tâm lý chờ giá giảm, lãi suất còn lớn và thanh khoản thị trường chưa thực sự cải thiện.

Nguồn vốn của nền kinh tế cần được phân bổ cho nhiều lĩnh vực, không chỉ bất động sản. Vì vậy, bài toán đặt ra không đơn thuần là tăng tín dụng mà còn phải mở rộng các kênh huy động vốn dài hạn, giảm áp lực lên ngân hàng và giúp doanh nghiệp có thêm lựa chọn tài chính.

Về phía doanh nghiệp, cần thay đổi thói quen phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng, chủ động tìm kiếm nguồn vốn từ trái phiếu doanh nghiệp và thị trường quốc tế. Tuy nhiên, để tiếp cận các kênh này, doanh nghiệp phải nâng cao tính minh bạch, công khai thông tin và năng lực quản trị.

Ở góc độ chính sách, cần đa dạng hóa các loại trái phiếu, từ trái phiếu công trình, trái phiếu chính quyền địa phương đến trái phiếu đô thị và trái phiếu hạ tầng; đồng thời phát triển các quỹ đầu tư để mở rộng lực lượng nhà đầu tư dài hạn. Các quỹ hiện quản lý khoảng 850.000 tỷ đồng, trong khi nguồn lực từ quỹ bảo hiểm xã hội cũng rất lớn nhưng chưa được khai thác đa dạng qua nhiều kênh đầu tư.

Một kênh khác cần được quan tâm là quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Bên cạnh đó, việc nghiên cứu mã hóa tài sản bất động sản cũng cần lưu tâm trong thời gian tới để tạo điều kiện giao dịch trên nền tảng số trong tương lai, khi có hành lang pháp lý phù hợp.

Mục tiêu cuối cùng là phát triển thị trường vốn đa kênh, đa dạng hóa nguồn cung và lực lượng nhà đầu tư, qua đó tăng tốc độ luân chuyển vốn trong nền kinh tế thay vì tiếp tục phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng ngân hàng.

TS. Nguyễn Đức Kiên, Chuyên gia kinh tế, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội (điều phối): Hiện nay, hơn 4.000 dự án bất động sản đang tồn đọng, với tổng giá trị khoảng 3,1 triệu tỷ đồng. Vậy, cần triển khai việc phân loại vướng mắc và hoàn thiện thủ tục pháp lý cho các dự án này như thế nào? Chính quyền địa phương và các ngân hàng cần chủ động thực hiện những bước đi gì để đẩy nhanh quá trình tháo gỡ, thay vì chờ Chính phủ ban hành cơ chế rồi mới tiếp tục triển khai, khiến quá trình xử lý kéo dài?

Luật sư Phạm Thanh Tuấn: Để tháo gỡ hơn 4.000 dự án bất động sản đang tồn đọng, cần thực hiện ba bước: phân loại đúng vướng mắc, ban hành đúng chính sách và triển khai quyết liệt tại địa phương.

Trước hết, địa phương phải xác định cụ thể từng dự án đang vướng ở đâu, nguyên nhân là gì. Trên cơ sở đó, Trung ương, Quốc hội và Chính phủ mới có thể xây dựng cơ chế phù hợp để xử lý từng nhóm vướng mắc. Khi chính sách đã được ban hành, địa phương cần chủ động triển khai đồng bộ, tránh để quá trình tháo gỡ tiếp tục kéo dài.

Về phía ngân hàng, vai trò chính là cung cấp vốn cho các dự án. Tuy nhiên, muốn ngân hàng có thể tài trợ thì dự án phải đủ điều kiện pháp lý để tiếp tục triển khai. Vì vậy, yếu tố quyết định vẫn là sự chủ động, quyết liệt của chính quyền địa phương trong việc xử lý các vướng mắc.

Nói thêm về dự án BT (xây dựng - chuyển giao), một trong những vướng mắc lớn nhất là cơ chế xác định giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư.

Theo nguyên tắc, giá trị quỹ đất đối ứng phải tương đương giá trị công trình BT. Tuy nhiên, từ thời điểm ký hợp đồng đến khi thanh toán, giá đất có thể tăng trong khi giá trị công trình không thay đổi tương ứng. Điều này dẫn đến chênh lệch giữa hai giá trị và gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Đây là vướng mắc xuất phát từ yếu tố khách quan, vì vậy cần có cơ chế tài chính phù hợp để xử lý các dự án BT đang đình trệ, đồng thời tạo sự ổn định cho các dự án triển khai trong thời gian tới.

Theo thông tin tôi được biết, các quy định mới về xác định giá đất đang được xem xét, trong đó có những cơ chế cụ thể hơn đối với quỹ đất đối ứng của dự án BT. Một hướng được đặt ra là xác định giá trị quỹ đất ngay tại thời điểm ký hợp đồng trong một số trường hợp, qua đó hạn chế phát sinh chênh lệch và góp phần tháo gỡ vướng mắc cho cả dự án cũ lẫn dự án mới.

Nhà báo Phạm Nguyễn Toan: Theo tôi, cần ưu tiên phát triển bất động sản công nghiệp và các đô thị quy mô lớn gắn với hạ tầng giao thông, đặc biệt tại các cực tăng trưởng mới. Thay vì chia nhỏ dự án, cần hình thành những khu đô thị đủ lớn, tích hợp việc làm, giáo dục, y tế và giải trí. Chỉ khi có không gian đủ rộng, chúng ta mới có thể phát triển các đô thị đáp ứng nhiều nhu cầu sống, đồng thời góp phần giải quyết bài toán giao thông.

Đối với chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội, tôi cho rằng cần tính toán dựa trên nhu cầu thực tế của từng địa phương, tránh giao chỉ tiêu dàn trải. Những địa bàn có nhu cầu cao như Hà Nội, TP. HCM và các cực tăng trưởng mới như Đồng Nai, Quảng Ninh cần được ưu tiên. Bên cạnh nhà ở xã hội để bán, cần đẩy mạnh phát triển nhà ở cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân và sử dụng hiệu quả nguồn lực nhà nước.

Một vấn đề khác là giá nhà đang hình thành mặt bằng mới do chi phí đầu vào tăng cao. Tại một số dự án, chi phí đất chiếm khoảng 27 - 35% tổng chi phí; giá vật liệu xây dựng tăng khoảng 40– - 0%, trong khi chi phí nhân công và lãi vay cũng tăng. Muốn phát triển nhà ở vừa túi tiền, cần có chính sách ưu đãi về đất đai, hạ tầng kết nối, đồng thời yêu cầu doanh nghiệp rà soát những khoản chi phí có thể tiết giảm.

Doanh nghiệp bất động sản hiện phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng, có trường hợp tỷ lệ vốn vay lên tới 75 - 80%. Tình trạng này tiềm ẩn nhiều rủi ro và cần có lộ trình giảm dần thông qua việc phát triển các kênh huy động vốn dài hạn.

Chúng ta cần nghiên cứu phát triển quỹ tín thác bất động sản (REIT), mã hóa tài sản thực và các mô hình huy động vốn khác để bổ sung nguồn lực cho những phân khúc như khách sạn, bất động sản công nghiệp và nhà ở cho thuê. Dù đã có cơ sở pháp lý cho quỹ tín thác bất động sản từ năm 2010, theo thông tin tôi nắm được, thị trường vẫn chưa phát triển được mô hình này tương xứng với tiềm năng.

Tôi cũng đề xuất nghiên cứu thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở hoặc ngân hàng tiết kiệm nhà ở dành cho người có nhu cầu mua nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền. Mô hình này cần vận hành chuyên nghiệp, minh bạch, gắn quyền lợi với trách nhiệm đóng góp của người tham gia, tránh biến nguồn lực an sinh thành cơ chế xin - cho.

Bên cạnh đó, cần nghiên cứu cách huy động và phân bổ nguồn vốn dài hạn, trong đó có nguồn vốn bảo hiểm, thông qua các mô hình phù hợp. Khi có thêm những kênh vốn này, thị trường bất động sản sẽ giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và có điều kiện phát triển bền vững hơn.

TS. Nguyễn Đức Kiên, Chuyên gia kinh tế, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội (điều phối): Đầu tư công vào hạ tầng có sức lan tỏa đến nhiều ngành, đặc biệt là bất động sản. Trong bối cảnh hiện nay, cần kiến nghị thêm những cơ chế gì với cơ quan quản lý Nhà nước để nâng cao hiệu quả đầu tư công và khai thác tốt hơn tác động của hạ tầng?

PGS.TS. Phùng Thế Đông: Qua quá trình tư vấn phát triển dự án tại Đồng Nai, tôi nhận thấy việc quy hoạch hạ tầng kết nối sân bay Long Thành chưa được chuẩn bị đồng bộ ngay từ đầu. Đến giai đoạn sau, địa phương mới đặt vấn đề về các tuyến đường kết nối sân bay.

Kinh nghiệm từ Hàn Quốc cho thấy cần quy hoạch tổng thể ngay từ khi lập dự án, đồng thời xác định các dự án phụ trợ như logistics, du lịch, khách sạn và dịch vụ. Nếu chờ đến khi hạ tầng hoàn thành mới tính toán hệ sinh thái xung quanh thì sẽ quá muộn.

Việc chuẩn bị đồng bộ cũng giúp dự án sớm phát huy hiệu quả và tạo điều kiện đa dạng hóa nguồn vốn, chẳng hạn phát hành trái phiếu để giảm áp lực vay ngân hàng.

TS. Cấn Văn Lực: Hiện nay, Chính phủ, các bộ, ngành và địa phương đã phân loại các nhóm dự án vướng mắc về pháp lý, quy hoạch và đất đai để có phương án xử lý. Theo số liệu được công bố tại tọa đàm, khoảng 3.600 dự án đã được tháo gỡ hoặc có phương án xử lý, qua đó khơi thông khoảng 2,4 - 2,5 triệu tỷ đồng vốn đầu tư.

Nếu trong giai đoạn 2026 - 2028, toàn bộ khoảng 5.000 dự án được tháo gỡ và mỗi năm khoảng 30% lượng vốn này được bổ sung vào nền kinh tế, tăng trưởng GDP có thể tăng thêm 0,6 - 0,8 điểm phần trăm mỗi năm. Đây là giải pháp thiết thực để thúc đẩy tăng trưởng tại các địa phương.

Đối với đầu tư công, tôi kiến nghị ba vấn đề. Thứ nhất, cần đồng bộ các quy định pháp luật về ngân sách nhà nước và quản lý vốn nhà nước để hạn chế chồng chéo. Thứ hai, cần rà soát cơ cấu phân bổ vốn khi khoảng 80% vốn đầu tư công đang dành cho hạ tầng, trong khi giáo dục, y tế, văn hóa và các lĩnh vực khác cũng cần nguồn lực. Thứ ba, cần nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư. Hệ số ICOR của Việt Nam hiện khoảng 4,5 - 4,8 lần; cần phấn đấu giảm về khoảng 4 lần để nâng cao hiệu quả đầu tư.

TS. Nguyễn Đức Kiên, Chuyên gia kinh tế, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội (điều phối): Vòng đời dự án ảnh hưởng trực tiếp đến diện mạo phát triển của cả khu vực. Cần hoàn thiện những cơ chế pháp lý nào để hạ tầng nhanh chóng chuyển hóa thành tiềm năng phát triển dự án, rút ngắn thời gian từ quy hoạch đến khi hình thành sản phẩm?

Luật sư Phạm Thanh Tuấn: Để rút ngắn quá trình từ chính sách đến dự án, từ dự án đến sản phẩm, địa phương cần chuẩn bị tốt ba yếu tố: quy hoạch, quỹ đất và cơ chế hỗ trợ đầu tư.

Trước hết, quy hoạch phải đi trước. Chẳng hạn, khi phát triển metro, cần xác định sớm các khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), thay vì chờ nhà đầu tư đề xuất điều chỉnh quy hoạch, khiến thủ tục kéo dài.

Thứ hai, cần chủ động chuẩn bị quỹ đất và đẩy nhanh bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đây là một trong những khâu phức tạp, mất nhiều thời gian nhất của quá trình triển khai dự án. Việc tháo gỡ cần được thực hiện cả với các dự án đang đình trệ, không chỉ tập trung vào dự án mới.

Cuối cùng, địa phương cần hỗ trợ nhà đầu tư trong quá trình thực hiện thủ tục. Khi quy hoạch, quỹ đất và cơ chế hỗ trợ được chuẩn bị đồng bộ, quá trình triển khai dự án sẽ thuận lợi hơn, giúp rút ngắn thời gian từ quy hoạch đến khi hình thành sản phẩm.

Nhà báo Phạm Nguyễn Toan: Xu hướng phát triển các khu đô thị quy mô lớn gắn với metro và hạ tầng giao thông là hướng đi đáng khuyến khích. Tuy nhiên, hạ tầng chỉ phát huy hiệu quả khi đi cùng các đô thị có việc làm, dịch vụ và cộng đồng cư dân thực chất.

Cần ưu tiên phát triển đô thị tại các cực tăng trưởng và khu vực vệ tinh, đồng thời tích hợp nhà ở, văn phòng, giải trí và các tiện ích thiết yếu trong cùng một không gian. Chẳng hạn, khu vực Hòa Lạc cần hình thành một đô thị có đầy đủ chức năng và việc làm, thay vì chỉ là nơi người dân trở về nghỉ ngơi sau khi làm việc ở trung tâm Hà Nội.

Các khu đô thị quy mô lớn, được quy hoạch đồng bộ, có thể tạo việc làm cho hàng chục nghìn người, khai thác tốt hơn hạ tầng giao thông và hạn chế tình trạng đi lại hai chiều giữa nơi ở và nơi làm việc. Đồng thời, phát triển đô thị vệ tinh cũng mở ra cơ hội tiếp cận nhà ở với mức giá phù hợp hơn cho người dân, đặc biệt là người trẻ.