HoREA: Cần sửa luật để tránh tình trạng đấu giá “cuội"

Trong văn bản kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ về những nội dung liên quan việc đấu giá "đất vàng" ở Thủ Thiêm (TP.HCM), Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, đây là cuộc đấu giá các lô đất có giá trị lớn nhất cho đến thời điểm hiện nay, với tổng giá trúng đấu giá lên đến 37.346 tỷ đồng, gấp 7,09 lần tổng mức giá khởi điểm.

Nếu các nhà đầu tư nộp đủ số tiền trúng đấu giá sẽ bổ sung thêm nguồn thu 37.346 tỷ đồng cho ngân sách thành phố để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và để hoàn trả lại chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư mà thành phố đã thực hiện trước đây.

Giá căn hộ tại 4 lô đất thuộc phân khúc “siêu sang”

Tại Quyết định số 1015 (ngày 22/10/2019) của Ban Quản lý đầu tư, xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm, chỉ tiêu quy hoạch xây dựng của 04 lô đất như sau: Lô đất ký hiệu 3-5 (diện tích 6.446m2) có số căn hộ là 76 căn, diện tích sàn nhà ở 11.400m2; Lô đất ký hiệu 3-8 (8.561m2) có số căn hộ là 113 căn, diện tích sàn nhà ở 20.000m2; Lô đất ký hiệu 3-9 (5.009m2) có số căn hộ là 101 căn, diện tích sàn nhà ở 15.200m2; Lô đất ký hiệu 3-12 (10.060m2) có số căn hộ là 570 căn, diện tích sàn nhà ở 68.400m2.

Theo tính toán của HoREA, lô đất 3-5 có giá trúng đấu giá là 3.820 tỷ đồng, với đơn giá 592 triệu đồng/m2 đất ở là quá cao, cấu thành giá đất bình quân lên đến gần 47,2 tỷ đồng/căn.

Chi phí đầu tư xây dựng bình quân gần 2,3 tỷ đồng/căn (tổng chi phí đầu tư của cả dự án 169 tỷ đồng, chưa bao gồm các chi phí khác, theo hồ sơ mời đấu giá), tổng doanh thu bán hàng 6.483 tỷ đồng. Dự đoán giá bán bình quân căn hộ lên đến 80 tỷ đồng/căn (chưa bao gồm VAT), tương đương 666 triệu đồng/m2 sàn căn hộ. Trong thời gian tới, mức giá bán căn hộ có thể cao hơn giá thị trường hiện nay từ 3,3 - 4,4 lần.

Lô đất 3-8 có giá trúng đấu giá là 4.000 tỷ đồng, với đơn giá 467 triệu đồng/m2 đất ở là rất cao, giá đất bình quân lên đến gần 35,4 tỷ đồng/căn.

Chi phí đầu tư xây dựng bình quân 2,4 tỷ đồng/căn (tổng chi phí đầu tư xây dựng của cả dự án 272 tỷ đồng), tổng doanh thu bán hàng 6.920 tỷ đồng. Dự đoán giá bán bình quân căn hộ lên đến 61,2 tỷ đồng/căn (chưa bao gồm VAT), tương đương 510 triệu đồng/m2 sàn căn hộ. Trong thời gian tới, mức giá bán căn hộ có thể cao hơn giá thị trường hiện nay từ 2,5 - 3,4 lần.

Lô đất 3-9 có giá trúng đấu giá là 5.026 tỷ đồng, với đơn giá 1,03 tỷ đồng/m2 đất ở là quá cao, cấu thành giá đất bình quân lên đến 46,53 tỷ đồng/căn.

Với chi phí đầu tư xây dựng bình quân 2 tỷ đồng/căn (tổng chi phí đầu tư xây dựng của cả dự án 218 tỷ đồng), tổng doanh thu bán hàng 8.494 tỷ đồng. Dự đoán giá bán bình quân căn hộ lên đến 78,6 tỷ đồng/căn (chưa bao gồm VAT), tương đương 640 triệu đồng/m2 sàn căn hộ. Trong thời gian tới, mức giá bán căn hộ có thể cao hơn giá thị trường hiện nay từ 3,2 – 4,3 lần.

Lô đất 3-12 có giá trúng đấu giá là 24.500 tỷ đồng, với đơn giá 2,43 tỷ đồng/m2 đất ở là quá cao, cấu thành giá đất bình quân lên đến 40,8 tỷ đồng/căn.

Với chi phí đầu tư xây dựng bình quân 2,1 tỷ đồng/căn (tổng chi phí đầu tư xây dựng của cả dự án 1.288 tỷ đồng), tổng doanh thu bán hàng 41.775 tỷ đồng. Dự đoán giá bán bình quân căn hộ lên đến 69,6 tỷ đồng/căn (chưa bao gồm VAT), tương đương 580 triệu đồng/m2 sàn căn hộ. Trong thời gian tới, mức giá bán căn hộ có thể cao hơn giá thị trường hiện nay từ 2,9 – 3,8 lần.

Theo HoREA, có sự trùng khớp là đơn giá đất trúng đấu giá trong mỗi m2 sàn căn hộ của cả 04 lô đất đều nằm trong khoảng 200 triệu đồng - 340 triệu đồng/m2, dẫn đến giá đất cấu thành trong mỗi m2 sàn căn hộ rất cao và giá bán căn hộ nằm trong vùng giá căn hộ siêu sang (giá căn hộ cao cấp tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm hiện nay chỉ khoảng 150 - 200 triệu đồng/m2).

Ngoài ra, đối với các lô đất có vị trí “đất vàng”, hệ số sử dụng đất là nhân tố quyết định giá đất trúng đấu giá tối đa. Ngay như trong 04 lô đất, lô 3.12 có diện tích lớn nhất 10.060m2 đồng thời có hệ số sử dụng đất cao nhất 8,95, dẫn đến giá trúng đấu giá cao nhất 24.500 tỷ đồng…

Do vậy, HoREA đề nghị TP.HCM xem xét có thể điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng một số lô đất còn lại tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm theo hướng tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao tối đa của công trình, vừa đảm bảo tiêu chí cao cấp của khu đô thị mới Thủ Thiêm, vừa làm tăng hiệu quả kinh doanh và giúp tăng giá trúng đấu giá góp phần tăng thêm nguồn thu bổ sung cho ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng.

Có bất lợi vì giá trúng đấu quá cao?

Việc đấu giá đất thành công, minh bạch của 04 lô “đất vàng” ở trên đã cho thấy sự kỳ vọng rất cao của các nhà đầu tư vào thị trường bất động sản tương lai tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, nơi sẽ trở thành “Trung tâm tài chính quốc tế và khu vực”.

Tuy nhiên, HoREA cũng quan ngại có thể có một số tác động bất lợi từ các phiên đấu giá 04 lô đất Thủ Thiêm. Đó là, Giá đất quá cao mới được xác lập sẽ bất lợi cho các chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất, hoặc mới tạm nộp tiền sử dụng đất sẽ lâm vào cảnh “ngồi trên đống lửa”. Vì nếu xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường dựa trên các mức giá “khủng” mới xác lập thì tiền sử dụng đất sẽ tăng lên rất nhiều và chủ đầu tư sẽ bị thiệt hại.

Giá đất quá cao được xác lập sẽ có thể tác động ngược trở lại khu vực trung tâm quận 1 có lợi cho các dự án siêu sang, tạo cảm giác về mức giá bán căn hộ siêu sang tại quận 1 trên dưới 500 triệu đồng/m2 hiện nay trở thành bình thường.

Đã có thông tin về một số chủ đầu tư “té nước theo mưa”, “dừng” bán hàng hoặc chấp nhận chịu phạt hợp đồng để găm hàng, nghe ngóng chờ cơ hội tăng giá và trên thực tế giá nhà đất trên địa bàn TP. Thủ Đức đã tăng mạnh so với trước đây.

Một số doanh nghiệp có thể lợi dụng giá trúng đấu giá rất cao để xin định giá lại tài sản, nhất là tài sản thế chấp, đánh vống giá trị tài sản nhà đất để được vay thêm, “rút ruột” ngân hàng, hoặc để “làm sạch” bảng cân đối tài chính.

Có thể có tác động tiêu cực lan tỏa đến tất cả các phân khúc thị trường bất động sản theo hiệu ứng “bình thông nhau”, gây trở ngại cho việc thực hiện mục tiêu kéo giảm giá nhà ở thương mại, trước hết là mục tiêu phát triển “nhà ở thương mại giá phù hợp” tại TP.HCM.

Để không xảy ra tình trạng đấu giá “cuội”, có “quân xanh - quân đỏ”, hoặc đấu thầu “cuội”, có “chân gỗ”, hoặc xảy ra hành vi “thông đồng” giữa một số nhà đầu tư hoặc với người của cơ quan tổ chức đấu giá, đấu thầu, HoREA kiến nghị xem xét sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 về việc nhà đầu tư phải nộp “tiền đặt trước” để được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, theo hướng quy định nhà đầu tư chỉ được “trả giá” lô đất đấu giá “khi có đủ tiền trên tài khoản”, hoặc “khi có tổng tài sản cao hơn giá trị trả giá”, hoặc “khi có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng”…

Xem xét sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản 2016 để kiểm soát và nâng cao chất lượng hoạt động đấu giá tài sản, bắt đầu từ công tác định “giá khởi điểm đấu giá” và nâng cao chất lượng hoạt động của “Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản”…

Xem xét sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 112 và khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013 để đảm bảo tính khả thi của “các phương pháp định giá đất” để định “giá đất cụ thể” làm “giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất” để đảm bảo nguyên tắc giá đất “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”…

Hiệp hội cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1 và khoản 2 Điều 68 và khoản 1 và khoản 2 Điều 111 Luật Đất đai 2013 để phát huy vai trò và hiệu quả hoạt động của “Trung tâm Phát triển quỹ đất” và “Quỹ phát triển đất” để đạt các mục tiêu: Bồi thường công bằng; Giải quyết tái định cư chu đáo (tốt hơn nơi ở cũ); Quỹ đất thu hồi dành để thực hiện dự án hạ tầng, công ích; phần diện tích đất còn lại đưa ra đấu giá để lựa chọn nhà đầu tư…