Khi nào giá bất động sản "hạ nhiệt”?

Trong phiên thảo luận Phát triển thị trường vốn và thị trường bất động sản thuộc khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế Việt Nam 2022 tổ chức tại TP. HCM vừa qua, ông Neil MacGregor - Tổng giám đốc Savills Việt Nam đã có bài thuyết trình về một số khó khăn chính của thị trường bất động sản hiện nay và các giải pháp cụ thể.

Theo ông Neil MacGregor, thị trường nhà ở trong nước đang chứng kiến nguồn cầu rất lớn và động lực tăng trưởng mạnh mẽ. Tuy nhiên, nguồn cung mới trên thị trường đang hạn chế do nhiều nguyên nhân, giá trên thị trường không hướng tới người dùng cuối.

Ông dẫn chứng, Báo cáo thị trường quý I của Savills cho thấy, thị trường căn hộ ở TP. HCM quý I chỉ có 2.150 căn mở bán. Với dân số hơn 10 triệu người, nguồn cung đó không đủ nên khi mở bán dễ dàng được thị trường hấp thụ hết.

Trong khi đó, Luật Đất đai và Luật Xây dựng còn đang chồng chéo, gây nên sự khó khăn trong quá trình xin phê duyệt cho các chủ đầu tư trong và ngoài nước. Luật Quy hoạch được thông qua từ năm 2017 nhưng quá trình triển khai gặp nhiều khó khăn, vướng mắc do còn bất cập, có quy định chưa rõ ràng.

Một vấn đề nổi cộm khác là tình trạng đầu cơ diễn ra ở nhiều địa phương, giá thị trường nhà ở không hướng tới người mua cuối cùng. Điều này sẽ khiến xã hội và nền kinh tế phát triển không lành mạnh trong dài hạn. Quỹ đất tại các đô thị lớn như TP. HCM và Hà Nội để phát triển dự án còn ít, dễ bị thao túng, dẫn đến nguy cơ bong bóng bất động sản.

“Một thị trường không hướng đến người mua cuối cùng thì không thể bền vững. Do đó, cần những giải pháp tăng quỹ đất, đặc biệt cho các dự án bình dân, hỗ trợ người mua có nhu cầu ở thực, cũng như xây dựng quy trình đấu giá đất công minh bạch để hạn chế đầu cơ. Chúng ta sẽ thấy giá bất động sản tăng cho đến khi nguồn cung được cải thiện”, ông Neil MacGregor nhấn mạnh.

Ông Neil MacGregor khuyến nghị các cơ quan quản lý có thẩm quyền cần đưa ra giải pháp tăng quỹ đất sạch để tránh tình trạng đầu cơ, bong bóng, giải quyết vấn đề thiếu nhà ở, tăng nguồn cung cho phân khúc bình dân. Từ đó kiểm soát nguy cơ dẫn đến bong bóng bất động sản.

Ngoài ra, ông Neil cũng cho rằng cần bổ sung quỹ đất khu trung tâm cho phát triển dự án nhà ở và triển khai đúng hạn các dự án hạ tầng để hỗ trợ quá trình phát triển đô thị.

Hiện nay, tín dụng bất động sản và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang bị kiểm soát chặt chẽ. Nhà nước cũng đang cân nhắc hạn chế các nguồn vay ngắn hạn nước ngoài để tài trợ cho các dự án trung và dài hạn. Trong bối cảnh này, ông Neil MacGregor, khuyến nghị các doanh nghiệp chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, M&A, liên doanh. Việc đa dạng hóa các nguồn vốn sẽ giúp ổn định thị trường và giảm các rủi ro hệ thống.

Liên quan đến vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất, Tổng giám đốc Savills Việt Nam khuyến nghị cần xây dựng quy trình đấu giá đất công minh bạch hơn, có thể mời các đơn vị định giá nước ngoài đã chứng minh năng lực tầm quốc tế, triển khai đúng hạn các dự án cơ sở hạ tầng để hỗ trợ quá trình phát triển đô thị. Bên cạnh đó, có thể tham chiếu một số quy trình đấu giá đất công tại các thị trường trưởng thành hơn như Singapore, Hong Kong…