Lãi suất chạm ngưỡng 15%, chuyên gia khuyên nhà đầu tư bất động sản bỏ kiểu 'gom đất vùng ven'

Lãi suất 15%, giá chung cư 5-6 tỷ đồng tạo áp lực lớn lên nhà đầu tư

Thị trường bất động sản Hà Nội giai đoạn 2024 - 2026 ghi nhận sự cải thiện đáng kể về nguồn cung sau thời gian dài khan hiếm. Nhiều dự án tại các khu vực như Phú Thượng, Tố Hữu, Đông Anh, Gia Lâm đã được đưa ra thị trường. Chia sẻ trong talkshow "Lãi suất 15% bủa vây thị trường BĐS: Ồ ạt xả hàng, vì sao người mua vẫn “quay xe”?", ông Tô Anh Hùng - CEO Refi và Cố vấn tài chính thuộc Cộng đồng cố vấn tài chính Việt Nam (VWA) cho biết, riêng phân khúc chung cư Hà Nội trong giai đoạn năm 2025 đã bổ sung hơn 30.000 sản phẩm, góp phần giải quyết tình trạng thiếu nguồn cung kéo dài trước đó.

Tuy nhiên, thanh khoản trên thị trường sơ cấp chưa diễn biến tương xứng với nguồn cung mới. Ông Hùng cho rằng nguyên nhân chủ yếu đến từ việc giá bán sơ cấp tăng nhanh trong hai năm qua, trong khi thu nhập của người dân chưa theo kịp. Trong bối cảnh đó, nhiều người mua có xu hướng tìm đến thị trường thứ cấp, nơi mặt bằng giá được đánh giá là phù hợp hơn, đặc biệt với các căn hộ sắp bàn giao trong nửa cuối năm 2026.

Bên cạnh yếu tố giá bán, áp lực lãi suất cũng đang ảnh hưởng đến tâm lý và khả năng tài chính của nhà đầu tư. Theo ông Hùng, nhiều khoản vay mua nhà trong giai đoạn 2024 - 2025 đã hết thời gian ưu đãi và chuyển sang lãi suất thả nổi ở mức cao lên ngưỡng 15%/năm.

Ông Tô Anh Hùng cho rằng mức lãi suất này đang tạo áp lực rất lớn lên thị trường. Theo ông, lợi suất cho thuê chung cư tại Hà Nội hiện chỉ khoảng 2,5-3%/năm. Chẳng hạn, nếu vay 1 tỷ đồng với lãi suất 15%/năm nhưng tiền cho thuê chỉ mang lại lợi suất 3%, nhà đầu tư sẽ phải bù khoảng 120 triệu đồng mỗi năm cho phần chênh lệch này.

Trong khi đó, giá chung cư trung bình tại Hà Nội hiện đã ở mức 5-6 tỷ đồng/căn. Nếu nhà đầu tư vay tới 70% giá trị căn hộ, số tiền phải trả lãi hàng tháng sẽ tạo ra áp lực tài chính rất lớn.

Ngoài yếu tố lãi suất, áp lực tài chính còn đến từ các khoản thanh toán cuối cùng khi nhận bàn giao nhà. Theo ông Tô Anh Hùng, với nhiều dự án của chủ đầu tư trong nước, người mua phải đóng thêm khoảng 25% giá trị hợp đồng trước khi nhận nhà, trong khi ở một số dự án của chủ đầu tư nước ngoài, tỷ lệ này có thể lên tới 45%. Việc phải chuẩn bị một khoản tiền lớn trong thời gian ngắn khiến một số nhà đầu tư lựa chọn chuyển nhượng lại căn hộ để thu hồi vốn. Ngược lại, đây cũng là cơ hội để những người có sẵn tiền mặt tìm được sản phẩm phù hợp trên thị trường thứ cấp.

Dưới góc nhìn của ông Hùng, thị trường bất động sản Hà Nội hiện đang nằm trong giai đoạn "bùng nổ nguồn cung". Đây là một phần trong định hướng của Chính phủ nhằm điều chỉnh giá nhà vốn đã quá cao so với thu nhập. Chỉ số giá nhà trên thu nhập (PI) của Hà Nội đã chạm mức 37,7 lần. Ông Hùng nhấn mạnh rằng nếu không có sự điều chỉnh, tốc độ tăng giá nhà gấp nhiều lần thu nhập sẽ làm mất đi động lực phát triển của hai thành phố lớn, ảnh hưởng đến tăng trưởng GDP cả nước. Hiện nay, chu kỳ bất động sản cũng đang diễn ra nhanh hơn, rút ngắn xuống còn khoảng 4 năm thay vì 8 - 10 năm như trước đây, đòi hỏi các nhà đầu tư phải trang bị kiến thức kỹ lưỡng hơn.

Quy hoạch Hà Nội 100 năm thay đổi cách đầu tư, Metro và TOD trở thành tâm điểm

Cuộc chơi đầu tư tại Hà Nội cũng đang thay đổi hoàn toàn dưới tác động của bản quy hoạch 100 năm và mô hình đô thị đa cực. Chiến lược "đón đầu vết dầu loang" hay gom đất vùng ven chờ đô thị hóa vốn thành công trong 20 năm qua đã không còn phù hợp. Ông Tô Anh Hùng cho rằng chiến lược đầu tư mới cần bám sát các tuyến Metro và mô hình TOD (phát triển đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm).

Thói quen di chuyển bằng ô tô và phương tiện công cộng của giới trẻ đang hình thành nhu cầu về các đại đô thị hàng nghìn hecta với hệ sinh thái tiện ích đầy đủ. Người mua hiện nay đề cao không gian sống, tiện ích trường học, bệnh viện, công viên hơn là diện tích sử dụng thuần túy trong căn nhà. Dọc các tuyến Metro hiện hữu như Cát Linh - Hà Đông, giá bất động sản đã tăng trưởng rất mạnh và ổn định, chứng minh sức hút của mô hình này.

Về khía cạnh quy hoạch, việc thành phố dự kiến rút ngắn thời gian phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 xuống còn 3 tháng được ông Tô Anh Hùng đánh giá là giải pháp quan trọng giúp khai thông thanh khoản. Việc công khai minh bạch quy hoạch đến từng thửa đất trên hệ thống trực tuyến từ tháng 11 tới sẽ giúp người dân yên tâm giao dịch, chấm dứt tình trạng mua phải "dự án bánh vẽ".

Ông Hùng cũng lưu ý rằng luật pháp hiện nay đã quy định rất rõ về dự án bất động sản và việc tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở không còn dễ dàng và rẻ như trước do bảng giá đất đang tiệm cận giá thị trường.

Khi phân tích về các khu vực cụ thể, ông Tô Anh Hùng bày tỏ sự tin tưởng vào khu vực phía Nam Hà Nội (Thường Tín, Phú Xuyên, Hoàng Mai) vì đây là nơi "nói là làm" với các đại công trường hạ tầng như đường Vành đai 3.5, Vành đai 4, mở rộng quốc lộ 1A và các tuyến Metro. Mức giá đất tại đây vẫn còn ở "vùng trũng", dao động từ 22 - 35 triệu đồng/m², mang lại hệ số an toàn cao hơn so với các khu vực đã tăng nóng như Long Biên hay Đông Anh.

Ngược lại, đối với khu vực phía Tây như Hòa Lạc hay Ba Vì, ông Hùng cảnh báo rủi ro về "đô thị ngủ" nếu không thu hút được người dân ở lại làm việc lâu dài sau khi các trường đại học và khu công nghệ cao chuyển về. Riêng với Ba Vì, phân khúc nghỉ dưỡng sẽ phải đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt từ Quảng Ninh khi tuyến tàu cao tốc rút ngắn thời gian di chuyển chỉ còn 30 phút.

Đối với dòng tiền đang có xu hướng rút khỏi thủ đô để săn đất tỉnh, ông Tô Anh Hùng đưa ra lời khuyên cần đánh giá kỹ lưỡng khả năng cạnh tranh về nhân khẩu học. Khi số lượng dân cư đạt ngưỡng và các thành phố đang cạnh tranh để hút người, những địa phương không có thế mạnh đặc thù sẽ dễ bị Hà Nội "hút" hết nguồn lực. Tuy nhiên, ông đánh giá cao trục tăng trưởng hướng ra biển bao gồm Hà Nội - Bắc Ninh - Hải Phòng - Quảng Ninh nhờ hạ tầng kết nối cực tốt và động lực phát triển đồng bộ từ công nghiệp, dịch vụ đến du lịch và tài chính.

Về triển vọng thị trường, ông Tô Anh Hùng cho biết ông nghiêng nhiều hơn về kịch bản tích cực. Theo đó, nếu các tuyến metro được triển khai đúng tiến độ đến năm 2030, nguồn cung nhà ở tại các khu vực vùng ven sẽ tăng lên, với mức giá phù hợp hơn cho người dân. Điều này có thể góp phần cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở và giảm áp lực tăng giá tại khu vực nội đô.

Ông cũng đánh giá đầu tư công sẽ tiếp tục là một trong những động lực quan trọng hỗ trợ thị trường bất động sản trong thời gian tới, nhất là khi dư địa của chính sách tiền tệ không còn nhiều. Bên cạnh đó, việc hoàn thiện khung pháp lý cho mô hình nhà ở cho thuê dài hạn được kỳ vọng sẽ tạo thêm lựa chọn về chỗ ở, từng bước thúc đẩy xu hướng thuê nhà thay vì chỉ tập trung vào sở hữu nhà ở.

Tuy vậy, ông Hùng lưu ý rằng trong ngắn hạn, thị trường vẫn còn không ít thách thức. Diễn biến của lãi suất và hiệu quả lan tỏa từ các dự án đầu tư công sẽ là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến khả năng phục hồi của thị trường trong thời gian tới.