Lợi suất tụt xuống chỉ còn 2% thấp hơn cả gửi tiết kiệm: Căn hộ cho thuê đang trở thành 'bẫy chôn vốn'?

Giá bán tăng hơn 60%, lợi suất cho thuê chỉ còn 2%

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, đến quý I/2025, giá bán căn hộ trung bình tại Hà Nội đã đạt 60–63 triệu đồng/m², tăng hơn 60% so với đầu năm 2023. Trong khi đó, mức giá thuê căn hộ chỉ dao động quanh 12–13 triệu đồng/tháng, gần như không thay đổi trong suốt hai năm qua.

Hệ quả là lợi suất cho thuê căn hộ từng được xem là kênh đầu tư ổn định đã tụt từ 4,9% xuống chỉ còn 3,1%. Thậm chí, một số trường hợp ghi nhận tỷ suất dưới 2%, thấp hơn cả mức lãi suất gửi tiết kiệm tại ngân hàng.

“Tốc độ tăng giá thuê chỉ bằng khoảng một nửa tốc độ tăng giá bán trong năm 2024. Trên nền lợi suất vốn đã thấp, thực tế này khiến tỷ suất đầu tư vào phân khúc cho thuê ngày càng mất hấp dẫn, nhất là khi so với các kênh an toàn như gửi tiết kiệm", TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định.

Trái ngược với đà tăng phi mã của giá bán, lợi suất từ cho thuê căn hộ lại lao dốc, tạo ra một nghịch lý ngày càng rõ nét giữa kỳ vọng đầu tư và giá trị khai thác thực tế.

>>>PGS.TS Ngô Trí Long: Hình thành cơ chế bảo vệ nhà đầu tư là điểm mới đột phá, thể hiện tư duy chiến lược của Nghị quyết 68

Không chỉ chênh lệch giữa giá bán và giá thuê, thị trường chung cư Hà Nội còn đang ghi nhận độ “vênh” lớn giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp. Cụ thể, trong quý I/2025, giá bán sơ cấp tăng từ 5–10% so với quý trước, có nơi vượt ngưỡng 150 triệu đồng/m². Dù vậy, tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì ở mức 40–60% mỗi đợt mở bán.

Trái lại, trên thị trường thứ cấp, giá bán gần như đi ngang hoặc giảm nhẹ. Tại một dự án ở quận Nam Từ Liêm, giá căn hộ studio vẫn quanh mức 1,98–2,2 tỷ đồng/căn, không thay đổi so với trước Tết. Đáng chú ý, báo cáo từ Savills cho thấy: Giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội hiện đạt 79 triệu đồng/m², trong khi giá thứ cấp chỉ ở mức 60 triệu đồng/m² – chênh lệch tới gần 20 triệu đồng/m².

“Giá sơ cấp tăng mạnh do tập trung vào các đại đô thị quy mô lớn, có tiện ích và cảnh quan đồng bộ. Trong khi đó, áp lực lợi nhuận thấp khiến nhà đầu tư thứ cấp sẽ buộc phải điều chỉnh chiến lược, thậm chí chấp nhận cắt lỗ", bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội.

Nhà đầu tư phản pháo: 'Chấp nhận lỗ dòng tiền, chờ tăng giá tài sản'

Với tỷ suất sinh lời thấp hơn cả gửi tiết kiệm, phân khúc căn hộ cho thuê dường như không còn là “miếng bánh hấp dẫn” cho giới đầu tư như trước. Hơn 70% căn hộ hiện nay được cho thuê theo kiểu bán bất thành thì cho thuê. Đó là hệ quả của việc đầu tư không xuất phát từ nhu cầu khai thác cho thuê chuyên nghiệp. Nếu so với mô hình căn hộ dịch vụ hoặc nhà trọ, hiệu quả của việc cho thuê căn hộ thương mại hiện tại là rất thấp.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, việc giá bán tăng vọt trong khi giá thuê gần như không thay đổi phản ánh một thị trường bị chi phối bởi đầu cơ và kỳ vọng tăng giá hơn là nhu cầu ở thực. Ông cho rằng đây là biểu hiện của “bong bóng đầu cơ”.

Với mức giá căn hộ liên tục lập đỉnh, biên lợi nhuận thấp như hiện nay chỉ phù hợp với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính lớn, xác định nắm giữ dài hạn, không quá phụ thuộc vào dòng tiền cho thuê hàng tháng.

>>> 50% GDP đang bị tắc nghẽn trong 2.200 dự án: Chuyên gia chỉ rõ phải 'kích' đúng hai mũi nhọn ngắn hạn

Tuy nhiên, trái với cảnh báo từ giới chuyên gia, nhiều nhà đầu tư vẫn kiên định với chiến lược nắm giữ căn hộ cho thuê như một kênh giữ tiền và đón đầu đà tăng giá tài sản trong tương lai.

Anh Phạm Trung Dũng (quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội), người đã có gần 10 năm đầu tư bất động sản, hiện sở hữu ba căn hộ cho thuê tại Mỹ Đình và Cầu Giấy. Dù thừa nhận tỷ suất lợi nhuận cho thuê chỉ còn 1–3%, nhưng anh cho rằng: “Tôi không quá quan tâm đến thu nhập hàng tháng từ cho thuê. Giá trị tài sản mới là điều tôi theo đuổi. Ba căn chung cư của tôi từ chỗ trị giá 9 tỷ đồng, nay đã lên hơn 15 tỷ”.

Thực tế cho thấy, phân khúc căn hộ cho thuê đang dần phân hóa rõ rệt thành hai nhóm nhà đầu tư: Một bên là những người sử dụng đòn bẩy tài chính cao, dễ bị tổn thương khi lợi suất thấp và thanh khoản yếu; bên còn lại là những nhà đầu tư “trường vốn”, sẵn sàng giữ lâu dài để chờ cơ hội tăng giá.

Các chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh tỷ suất cho thuê giảm và thanh khoản thị trường chưa hồi phục, những ai vay ngân hàng để đầu tư căn hộ nên cực kỳ thận trọng. Đòn bẩy tài chính có thể trở thành gánh nặng nếu thị trường tiếp tục chững lại.

Tuy nhiên, loại hình căn hộ vẫn giữ một vị trí nhất định trong danh mục tài sản đầu tư, đặc biệt trong bối cảnh giá đất nội đô liên tục leo thang và nhu cầu an cư không hề giảm sút. Nếu lựa chọn kỹ lưỡng dự án có vị trí tốt, thanh khoản cao, thì căn hộ vẫn là kênh đầu tư ổn định trong dài hạn.

>>> Nghị quyết 68 và cuộc đại phẫu bất động sản: Không còn chỗ cho doanh nghiệp 'ăn xổi'