Masterise đề xuất chốt thời điểm tính tiền đất ngay khi ký hợp đồng BT

Tại hội thảo góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) diễn ra vào sáng 27/8, bà Hà Thị Thu Trang - đại diện Tập đoàn Masterise đưa ra hàng loạt kiến nghị liên quan đến quy hoạch, thu hồi đất, tái định cư và cơ chế sử dụng đất. Trong đó, đề xuất thay đổi thời điểm xác định giá đất đối với quỹ đất thanh toán hợp đồng BT là một trong những nội dung đáng chú ý.

Cụ thể, tại điểm d khoản 3 Điều 72 của dự thảo, quy định thời điểm xác định giá đất đối với phần diện tích đất dùng để thanh toán hợp đồng BT là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất. Đại diện Masterise đề nghị sửa theo hướng thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT là thời điểm ký kết hợp đồng dự án BT.

Theo đại diện doanh nghiệp, kiến nghị này được đưa ra đồng quan điểm với một ý kiến của Tập đoàn Sun Group tại hội thảo. Masterise đồng thời đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu, tiếp thu theo hướng mà Bộ Tài chính từng đề cập trong văn bản liên quan đến việc xử lý những khó khăn, vướng mắc về thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi xác định giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư.

Đây cũng là nội dung nằm trong nhóm kiến nghị của Masterise nhằm làm rõ hơn các quy định liên quan đến đất đai trong quá trình triển khai dự án BT.

Một đề xuất khác liên quan trực tiếp đến khả năng chuyển nhượng dự án là việc sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm. Đại diện Masterise đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc bổ sung cơ chế cho phép chuyển nhượng đối với các dự án sử dụng đất theo hình thức này khi đã hoàn thành việc xây dựng theo tiến độ.

Theo đại diện doanh nghiệp, Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản hiện cho phép chuyển nhượng dự án trong những trường hợp đáp ứng điều kiện, trong khi quy định của Luật Đất đai đối với đất thuê trả tiền hàng năm vẫn đặt ra yêu cầu liên quan đến tài sản hình thành trên đất. Masterise cho rằng sự khác biệt này đang tạo ra vướng mắc trong quá trình doanh nghiệp thực hiện chuyển nhượng dự án có sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm.

Bên cạnh hai nhóm vấn đề trên, Masterise còn đề xuất bổ sung khu thương mại tự do, các khu chức năng trong khu thương mại tự do, khu logistics tích hợp, cảng cạn và một số khu vực khác vào trường hợp được cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm. Theo doanh nghiệp, đề xuất nhằm đồng bộ với các quy định về khu thương mại tự do và khu logistics tích hợp đang được xây dựng.

Về quy hoạch sử dụng đất, Masterise đề xuất bỏ khoản 3 Điều 32; trường hợp vẫn giữ quy định này, doanh nghiệp kiến nghị rút thời kỳ kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh từ 10 năm xuống 5 năm và cho phép điều chỉnh cục bộ khi có căn cứ theo quy định pháp luật. Lý do được đưa ra là kế hoạch 10 năm tương đương một chu kỳ quy hoạch, khiến công tác quản lý đất đai khó bảo đảm tính cụ thể và hiệu quả.

Doanh nghiệp cũng kiến nghị bổ sung dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại dịch vụ vào nhóm trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Theo Masterise, trên thực tế các trung tâm thương mại thường được hình thành trong tổng thể các dự án khu đô thị có Nhà nước thu hồi đất; nếu nhà đầu tư phải tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để phát triển riêng một dự án trung tâm thương mại sẽ gặp nhiều khó khăn.

Đối với công tác thu hồi đất, Masterise đề xuất quy định rõ điều kiện thu hồi, trong đó có việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí tái định cư; đồng thời kiến nghị cơ chế riêng đối với dự án có phân kỳ tiến độ sử dụng đất, thu hồi đất theo tiến độ được xác định trong văn bản chấp thuận hoặc quyết định chủ trương đầu tư. Doanh nghiệp cũng đề xuất thời hạn hiệu lực của thông báo thu hồi đất là 12 tháng kể từ ngày ban hành.

Ngoài ra, Masterise đề nghị điều chỉnh thẩm quyền quyết định phạm vi vùng phụ cận của công trình kết cấu hạ tầng từ HĐND cấp tỉnh sang UBND cấp tỉnh, đồng thời bổ sung cơ chế xử lý phần diện tích đất còn lại, có hình dạng xiên, méo, xen kẹt khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ chỉnh trang đô thị và nông thôn.

Tại hội thảo, các kiến nghị của Masterise chủ yếu tập trung vào việc làm rõ thời điểm và cơ chế xác định nghĩa vụ tài chính về đất, đồng thời giảm những vướng mắc về quy hoạch, thu hồi và chuyển nhượng dự án. Trong đó, đề xuất xác định thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của quỹ đất thanh toán BT ngay từ khi ký hợp đồng dự án là nội dung có tác động trực tiếp đến cách thức xác định giá trị thanh toán trong loại hợp đồng này.