Mua nhà thời điểm 'vàng', người dân được khuyến cáo chỉ nên vay tối đa 50% giá trị tài sản

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong bối cảnh hiện nay, người mua nhà để ở nên tận dụng cơ hội khi mặt bằng lãi suất vẫn đang ở vùng thấp và nguồn cung thị trường có dấu hiệu phục hồi. Tuy nhiên, VARS khuyến cáo việc vay vốn cần được kiểm soát ở ngưỡng an toàn, không vượt quá 50% giá trị tài sản, nhằm tránh rủi ro khi lãi suất có thể đảo chiều trong tương lai.

Những năm gần đây, để kích thích nhu cầu mua nhà, nhiều chủ đầu tư và ngân hàng thương mại tung ra các gói vay ưu đãi với lãi suất chỉ từ 5,5%/năm, thậm chí có trường hợp miễn lãi và ân hạn trả nợ gốc lên tới 5 năm. Chính sách này giúp người dân tiếp cận nguồn vốn rẻ và tạo điều kiện sở hữu bất động sản dễ dàng hơn.

Tuy nhiên, các ưu đãi này chỉ mang tính tạm thời. Khi hết thời gian hưởng lãi suất cố định và chuyển sang lãi suất thả nổi, nếu mặt bằng lãi suất tăng, áp lực trả nợ sẽ tăng mạnh. Thực tế đã ghi nhận không ít trường hợp khách hàng chưa kịp trả phần gốc nào nhưng số tiền lãi đã tăng gấp đôi, khiến gánh nặng tài chính trở nên nghiêm trọng hơn.

Trong bối cảnh thanh khoản thị trường còn yếu, việc bán lại tài sản để cắt lỗ trở nên khó khăn. VARS cảnh báo điều này có thể dẫn đến nguy cơ gia tăng nợ xấu trong hệ thống tín dụng. Áp lực lạm phát quay trở lại cùng xu hướng điều hành thận trọng của các ngân hàng trung ương lớn trên thế giới khiến dư địa giữ lãi suất thấp bị thu hẹp. Thị trường bất động sản, vốn phụ thuộc nhiều vào tín dụng, vì vậy đang phải đối mặt với một phép thử lớn trong quá trình phục hồi.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp phát triển dự án cũng chịu rủi ro kép là chi phí tài chính tăng trong khi sức cầu suy yếu khiến dòng tiền quay vòng chậm, nguồn cung mới bị thu hẹp và giao dịch chững lại. Điều này làm mặt bằng giá khó duy trì đà tăng như trước. Thị trường bất động sản Việt Nam từng trải qua bài học đau đớn giai đoạn 2011-2013, khi lãi suất cho vay vượt 18-20%/năm khiến nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư buộc phải bán tháo tài sản, làm thị trường “đóng băng” kéo dài, giá nhà đất giảm 30-40% ngay cả tại các khu vực trung tâm.

VARS cho rằng, một phần nguyên nhân đến từ việc sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn trong khi bất động sản là tài sản có chu kỳ đầu tư dài. Khi chi phí vốn tăng đột ngột, dòng tiền bị đứt gãy, rủi ro mất thanh khoản là điều khó tránh.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nhận định tâm lý thận trọng của người mua nhà khi lãi suất tăng là hoàn toàn dễ hiểu. Mức lãi vay khoảng 9-10%/năm có thể khiến nhiều hộ gia đình phải chi trả thêm hàng chục triệu đồng mỗi năm, ảnh hưởng đến khả năng cân đối dòng tiền. Tuy nhiên, nếu người mua có kế hoạch tài chính rõ ràng và nguồn thu ổn định, đây vẫn là thời điểm phù hợp để sở hữu nhà, bởi giá bán chưa tăng mạnh và nhiều chủ đầu tư đang áp dụng chính sách hỗ trợ.

Ở chiều ngược lại, các doanh nghiệp bất động sản lại đối mặt với áp lực tài chính lớn hơn. Khi lãi suất tăng, chi phí vay vốn cho việc triển khai dự án đội lên, trong khi sức mua giảm khiến việc huy động dòng tiền ứng trước từ khách hàng gặp khó. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng chưa phục hồi hoàn toàn, khiến nguồn lực tài chính của nhiều chủ đầu tư bị hạn chế. Điều này làm tăng nguy cơ dự án bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng, từ đó ảnh hưởng trực tiếp tới niềm tin của người mua và nhà đầu tư thứ cấp.

Theo khảo sát của VARS, lãi suất cố định hiện tại ở nhiều ngân hàng đang duy trì ở mức thấp, nhưng chỉ áp dụng trong thời gian tối đa 36 tháng trước khi chuyển sang thả nổi. Chẳng hạn, Agribank cho vay cố định 6,5% trong 2 năm đầu; BIDV cho vay từ 5 - 5,5%/năm trong 6-12 tháng đầu; Vietcombank áp dụng mức 5,5 - 5,7%/năm trong 6 - 36 tháng đầu; VietinBank cho vay 70 - 100% giá trị hợp đồng với lãi vay trung và dài hạn từ 5,6%/năm; ABBANK cho vay 100% giá trị hợp đồng với lãi vay 9,65%/năm; BAC A BANK cho vay 100% nhu cầu vốn với lãi suất từ 6,6%/năm. Hầu hết các gói vay đều có thời hạn tối đa lên tới 35 năm, nhưng mức lãi suất thấp chỉ được duy trì trong giai đoạn đầu.

Vì vậy, VARS lưu ý người mua nhà cần tính toán kỹ khả năng trả nợ về lâu dài, tránh rơi vào tình trạng “vỡ kế hoạch” tài chính khi lãi suất tăng trở lại.