Nợ xấu ngân hàng: Nhìn từ các thay đổi gần đây trong ngành bất động sản

Theo báo cáo phân tích mới công bố, Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho hay, thị trường vốn đang trong quá trình phát triển tập trung vào lĩnh vực trái phiếu doanh nghiệp và sẽ trải qua những thay đổi mang tính cấu trúc và có thể gián tiếp ảnh hưởng đến chất lượng tài sản của ngành ngân hàng trong ngắn hạn.

Bên cạnh đó, các chuyên gia tại VDSC đã chia sẻ góc nhìn về các ảnh hưởng có thể xảy ra đối với chất lượng tài sản của ngành ngân hàng khi mà Thông tư 14 cho phép giãn thời gian trích lập nợ tái cơ cấu do Covid-19 hết hạn, đồng thời với Nghị định 65 nhằm lành mạnh hóa thị trường phát hành trái phiếu riêng lẻ có hiệu lực.

Các doanh nghiệp có giá trị phát hành Trái phiếu riêng lẻ cao đối diện áp lực thanh khoản trong ngắn hạn

Theo VDSC, Thị trường Trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam đã trải qua giai đoạn 2019-2021 mở rộng mạnh mẽ về quy mô nhờ điều kiện phát hành dễ dàng và môi trường lãi suất thấp. Trong các nhóm ngành phi ngân hàng, bất động sản là ngành có khối lượng phát hành trái phiếu lớn nhất. Theo thống kê của VBMA, giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn sẽ tập trung trong năm 2023 và 2024.

Trong khi đó, quy mô phát hành mới thu hẹp từ đầu năm đến nay chủ yếu do sự siết chặt của các cơ quan quản lý bao gồm Thông tư 16 kiểm soát ngân hàng đầu tư vào Trái phiếu doanh nghiệp và mới đây là Nghị định 65 đặt ra các điều kiện chặt chẽ hơn trong hoạt động phát hành riêng lẻ Trái phiếu doanh nghiệp so với quy định cũ.

Hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đã bị đình trệ trong phần lớn thời gian của năm 2022, do nghị định sửa đổi Nghị định 153 cần nhiều thời gian xem xét trước khi được thông qua vào tháng 9/2022, đã phần nào ảnh hưởng đến dòng tiền đáo hạn trong năm 2022.

Bên cạnh đó, theo các chuyên gia tại VDSC, niềm tin của các nhà đầu tư trái phiếu bị thử thách khi liên tiếp có hai sự kiện bắt giữ lãnh đạo cấp cao của hai tập đoàn bất động sản lớn vốn có quy mô phát hành trái phiếu riêng lẻ cao trong ngành bất động sản. Các tội danh đều liên quan đến hành vi “lừa đảo” trong hoạt động phát hành trái phiếu riêng lẻ của các công ty thành viên. Điều này đã tăng thêm áp lực thanh khoản cho các doanh nghiệp bất động sản (vốn là những chủ thể có giá trị phát hành trái phiếu cao nhất) khi các Nhà đầu tư yêu cầu mua lại trái phiếu trước hạn. Ước tính có khoảng 142.000 tỷ đồng trái phiếu đã được mua lại trước hạn trong 9 tháng đầu năm 2022.

Bên cạnh việc kiểm soát chặt chẽ tăng trưởng tín dụng trong năm 2022, có thể xem Nghị định 65 và biến cố ở hai tập đoàn bất động sản  lớn vừa qua là những “cú phanh gấp” về nguồn cung ứng vốn cho các doanh nghiệp, mà đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản.

Theo Chứng khoán Rồng Việt, với quy mô giá trị trái phiếu phát riêng lẻ ước khoảng 628.000 tỷ đồng vào cuối năm 2021, bằng khoảng 6% dư nợ của hệ thống ngân hàng, có thể thấy áp lực về dòng tiền thanh toán nợ gốc trái phiếu (do đáo hạn hoặc do nhà đầu tư đề nghị mua lại trước hạn) cho thời gian còn lại của năm 2022 vẫn còn khá cao.

Trong khi đó, từ đầu năm nay, ngành bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh mạnh với nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ giảm rõ rệt do cung không gặp cầu, dòng vốn vào bất động sản gặp khó do cả tín dụng thắt chặt và lãi suất tăng, cùng với chủ trương ngăn chặn đầu cơ bất động sản gây sức ép giảm giá bán.

Ngoài ra, cơ quan quản lý cũng đang xem xét bổ sung các quy định về tỷ lệ an toàn tài chính của doanh nghiệp bất động sản.

Áp lực dòng tiền cao phát sinh trong ngắn hạn trong khi tỷ lệ tiêu thụ hàng hóa giảm có thể dẫn đến:

Các doanh nghiệp có số dư Trái phiếu riêng lẻ cao có thể rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ các khoản vay tại ngân hàng.

Nhà đầu tư cá nhân, những người nắm giữ trái phiếu không được thanh toán gốc và lãi đúng hạn, có thể gián tiếp gặp khó khăn về dòng tiền. Đây cũng là rủi ro tiềm tàng nếu các cá nhân này có khoản vay tại ngân hàng nhưng thiếu các dòng thu nhập ổn định.

Trong khi đó, mức độ tiếp xúc của ngành ngân hàng với bất động sản ngày càng tăng. Theo thống kê của NHNN, quy mô tín dụng vào ngành bất động sản (gồm cho vay và trái phiếu doanh nghiệp) hiện nay cao hơn đáng kể so với trước đây. Số dư tính đến 30/6/2022 là 2,37 triệu tỷ đồng, tương đương 20,7% tổng tín dụng toàn nền kinh tế, so với mức 16,5% vào năm 2017.

Với bối cảnh như trên, các chuyên gia tại VDSC nhận thấy xác suất nợ xấu gia tăng đang cao hơn, tạo áp lực lên chi phí tín dụng trong các quý tiếp theo.

Bất chấp ngân hàng ‘siết’ van, tín dụng bất động sản vẫn tăng gần 15%

Trong báo cáo vừa gửi Quốc hội về thực hiện Nghị quyết, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Nguyễn Thị Hồng đã cho biết, tới cuối tháng 9, tín dụng đạt gần 11,6 triệu tỷ đồng, tăng xấp xỉ 11% so với cuối năm ngoái - mức cao nhất so với cùng kỳ nhiều năm, phù hợp diễn biến phục hồi kinh tế.

Đáng chú ý, đến cuối tháng 8, tín dụng lĩnh vực bất động sản tăng gần 15,7% so với cuối năm 2021, và tăng thêm khoảng 3,7% so với 3 tháng trước đó. Với tỷ lệ này, vốn tín dụng "chảy" vào bất động sản chiếm hơn 20,9% tổng dư nợ nền kinh tế, tăng 0,26% so với hồi tháng 5.

Theo Ngân hàng Nhà nước, tín dụng lĩnh vực bất động sản tập trung chủ yếu vào mục đích vay tự sử dụng, tăng hơn 20,1%; kinh doanh bất động sản tăng 7,35%.

Trong khi vốn vào bất động sản tăng mạnh, vốn rót vào đầu tư, kinh doanh chứng khoán giảm mạnh hơn 35%, chiếm 0,32% tổng dư nợ tín dụng hệ thống ngân hàng.

Ngân hàng Nhà nước cho biết, đã áp dụng các biện pháp giám sát chặt tốc độ tăng trưởng dư nợ, chất lượng tín dụng với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao, nhất là đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ... cũng như thực hiện các giải pháp giám sát, đảm bảo an toàn hoạt động.

Một số văn bản pháp lý về giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hệ thống ngân hàng được cơ quan quản lý tiền tệ ban hành nhằm giám sát chặt và có cảnh báo sớm về cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro. Việc thanh, kiểm tra hoạt động cấp tín dụng với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, theo Ngân hàng Nhà nước, sẽ được đưa vào kế hoạch thanh tra chuyên ngành, định kỳ hàng năm.

Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng khi cấp vốn cho bất động sản phải tăng kiểm soát chất lượng tín dụng, thẩm định, giám sát sử dụng vốn vay... nhằm hạn chế nợ xấu phát sinh, đảm bảo dòng vốn chảy đúng đích.

"Các ngân hàng cũng cần hạn chế dòng vốn tín dụng "chảy" vào một số khách hàng, nhóm khách hàng lớn, các dự án bất động sản quy mô lớn. Thay vào đó, đưa vốn vào các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại hiệu quả cao, các dự án vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lý, có thanh khoản tốt..." - báo cáo nêu.

Với bối cảnh như trên, các chuyên gia tại VDSC nhận thấy xác suất nợ xấu gia tăng đang cao hơn, tạo áp lực lên chi phí tín dụng trong các quý tiếp theo. Theo thống kê từ báo cáo tài chính quý 2, một số ngân hàng có mức phân bổ cao (trên 10%) tín dụng vào cho vay bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp như TPBank, Techcombank, MB, VPBank, SHB, SeABank, HDBank, MSB và Eximbank.

Doanh nghiệp "đói" vốn

Khi các ngân hàng “siết” vốn chảy vào bất động sản, vấn đề dòng tiền trở thành mối quan tâm lớn không chỉ của doanh nghiệp mà của cả giới đầu tư và người có nhu cầu thực.

Tuy nhiên, đa số các ngân hàng đều cho biết, đối với mảng bất động sản mua để ở, phục vụ nhu cầu thiết yếu của người dân việc cho vay vẫn đang diễn ra bình thường. Còn đối với lĩnh vực cho vay đầu tư các dự án mới, ngân hàng phải phân loại và xem xét cấp vốn đối với các dự án tốt, tính khả thi cao.

Trước tình hình các ngân hàng kiểm soát chặt vốn vay cho lĩnh vực bất động sản, các doanh nghiệp kỳ vọng những tháng cuối năm dòng vốn tín dụng cho bất động sản sẽ được khơi thông trước chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, đó là "Không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý nhưng tăng cường kiểm tra, giám sát, không buông lỏng quản lý Nhà nước".

Phản hồi từ phía NHNN, ông Phạm Chí Quang, Phó Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ cho hay, việc NHNN ban hành các quy định và thực hiện nhiều giải pháp nhằm kiểm soát rủi ro đối với tín dụng BĐS, đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng, góp phần phát triển thị trường BĐS lành mạnh nhưng vẫn đảm bảo khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở, phương án vay vốn hiệu quả, khả thi vẫn được thuận lợi tiếp cận vay vốn.

Đồng thời cũng khuyến khích tổ chức tín dụng tập trung nguồn vốn tín dụng cho phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.

Thông tư 14 hết hiệu lực: Mức độ ảnh hưởng sẽ không lớn

Về tình hình nợ cơ cấu liên quan Covid, Thông tư 14 cho phép giãn thời gian trích lập dự phòng nợ xấu liên quan Covid, về tái cơ cấu nợ bị ảnh hưởng bởi dịch Covid đã hết hiệu lực từ ngày 30/6/2022.

Theo VDSC, mặc dù có những lo ngại rằng tỷ lệ nợ xấu sẽ tăng lên khi nợ xấu do Covid sẽ được phân loại đúng bản chất, đa số các ngân hàng gồm VCB, BID, CTG, ACB, MBB, TCB, HDB, MSB đã trích lập đủ dự phòng cho nợ cơ cấu và nợ kéo theo nên lợi nhuận sẽ không gặp áp lực từ vấn đề này. Các ngân hàng còn lại chưa trích lập đủ sẽ phải đối mặt với khả năng chi phí tín dụng gia tăng.

Tỷ lệ nợ xấu thời gian tới cũng sẽ tiếp tục phân hóa giữa các ngân hàng tùy tính chất tập khách hàng của từng ngân hàng và tác động của kinh tế vĩ mô lên các nhóm khách hàng.

Các chuyên gia tại VDSC kỳ vọng mô hình phục hồi hình chữ K sẽ tiếp tục, với nhóm khách hàng doanh nghiệp lớn và khách hàng cá nhân thu nhập cao phục hồi tốt.

Ngược lại, khả năng đáp ứng nghĩa vụ tài chính của nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ và khách hàng cá nhân thu nhập thấp sẽ khó khăn hơn trong điều kiện lãi suất và lạm phát có xu hướng tăng nhanh.

Ngoài ra, việc NHNN cấp bổ sung hạn mức tăng trưởng tín dụng khác nhau giữa các ngân hàng cũng dẫn đến sự khác biệt về tỷ lệ nợ xấu.

SCB lên tiếng đảm bảo quyền lợi cho khách hàng mua trái phiếu từ Chứng khoán Tân Việt