Novaland (NVL) và 150.000 tỷ đồng hàng tồn kho: 'Xiềng xích' thành bệ phóng trong chu kỳ mới của BĐS?

Cổ phiếu NVL của CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) chốt phiên 15/8 tại mức 18.150 đồng/cp. Không ồn ào với những chuỗi tăng trần hay thanh khoản đột biến, NVL lặng lẽ đi lên giữa những nhịp rung lắc, xen kẽ tăng – giảm. Tuy nhiên, nếu nhìn lại từ đáy tháng 4/2025, khi thị trường chao đảo vì cú sốc thuế quan, NVL đã tăng hơn 130% – mức hiệu suất gấp gần 3 lần VN-Index trong cùng giai đoạn.

Chỉ số RS đo sức mạnh cổ phiếu trong 52 tuần cho thấy NVL đang vượt trội hơn 92% mã khác trên thị trường.

Kỳ vọng tương lai đang dẫn dắt quyết định đầu tư?

NVL tăng mạnh bất chấp quý II/2025 lỗ ròng 199 tỷ đồng. Sau 6 tháng, doanh nghiệp lỗ ròng 666 tỷ đồng, gần chạm mức lỗ 688 tỷ đồng cho cả năm đã được thông qua tại ĐHĐCĐ. Các thông tin về việc chậm trả nợ, lãi vay trái phiếu vẫn xuất hiện đều đặn. Gần nhất, ngày 12/8, HNX cho biết Novaland tiếp tục chậm thanh toán hơn 857,4 tỷ đồng gốc và lãi cho 2 lô trái phiếu.

Những thông tin về gánh nặng tài chính này đã liên tục xuất hiện trong 2 năm qua, khiến nhà đầu tư không còn quá ngạc nhiên. Còn ở góc nhìn tương lai, doanh nghiệp lại đang có nhiều câu chuyện “tươi sáng” có khả năng thu hút dòng tiền.

Ảnh minh họa

Thứ nhất, kỳ vọng lợi nhuận đột biến. Trong quý II/2024, kiểm toán yêu cầu NVL trích lập dự phòng nghĩa vụ thuế hơn 4.300 tỷ đồng liên quan đến dự án Lakeview City tại TP.HCM. Tuy nhiên, Nghị quyết 170/2024/QH15 có hiệu lực từ 1/4/2025 đang mở đường cho việc hoàn nhập lại khoản này trong năm 2025, do có cơ sở xác định Lakeview City sẽ đóng thuế theo khung giá 2008.

Thứ hai, dòng tiền được khơi thông. Với AquaCity và NovaWorld Phan Thiết, kỳ vọng tháo gỡ vướng mắc trong năm 2025 sẽ giúp doanh nghiệp giải tỏa áp lực nợ vay từ năm 2026 nhờ: (1) tiếp tục triển khai để thu tiền từ khách hàng đã mua, (2) đàm phán bán sỉ dự án, hoặc (3) hoán đổi công nợ/nợ vay với trái chủ và các chủ nợ khác.

Thứ ba, nợ vay dự kiến giảm mạnh. Tại cuộc họp cổ đông bất thường ngày 7/8, NVL đã thông qua việc hoán đổi 8.719 tỷ đồng nợ thành 320 triệu cổ phiếu giá 15.767 đồng/cp; cùng 6.074 tỷ đồng trái phiếu sắp đáo hạn thành 151,8 triệu cổ phiếu giá 40.000 đồng/cp. Nhờ đó, dư nợ của Novaland sẽ giảm 14.793 tỷ đồng, đồng thời cắt giảm chi phí lãi vay.

Tỷ lệ nợ/vcsh của NVL sẽ tiếp tục hạ nhiệt khi hoàn thành việc hoán đổi nợ (Nguồn: BSC Research)

150.000 tỷ đồng hàng tồn kho: Bệ phóng trong chu kỳ mới của BĐS

Bất động sản đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với 3 động lực then chốt: mặt bằng lãi suất cho vay thấp đã giúp giảm gánh nặng tài chính, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người mua nhà tiếp cận vốn vay; các dự án đầu tư công vào hạ tầng giao thông trọng điểm được đẩy mạnh, đóng vai trò như “chất xúc tác” mạnh mẽ cho thị trường; tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam vẫn thấp hơn nhiều quốc gia trong khu vực, tiềm năng mở rộng đô thị còn rất lớn.

Báo cáo của Chứng khoán SSI cũng cho thấy bất động sản là một trong những ngành tăng trưởng dẫn đầu, khi lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ tăng vọt 131,9% trong quý II/2025.

Kho hàng "khủng" của Novaland được khơi thông sẽ mang lại nguồn lợi lớn trong bối cảnh thị trường BĐS hồi phục mạnh (Nguồn: BSC Research)

Với Novaland, 150.000 tỷ đồng hàng tồn kho từng là “xiềng xích” trong giai đoạn 2022 - 2024, nay lại trở thành “của để dành”, bệ phóng quan trọng trong bối cảnh hiện tại.

Đại diện doanh nghiệp cho biết giá trị còn lại có thể thu từ các căn đã bán ước khoảng 100.000 tỷ đồng. Ngoài ra, công ty kỳ vọng thu thêm khoảng 300.000 tỷ đồng từ các sản phẩm chưa bán tại loạt dự án lớn như Aqua City, NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm cũng như các bất động sản tại TP. HCM. Tổng giá trị thu về có thể lên tới 400.000 tỷ đồng.

Trong khi đó, vốn hóa của NVL trên thị trường hiện chỉ hơn 35.000 tỷ đồng, dù sở hữu quỹ đất lớn thứ hai trên sàn, sau Vinhomes (vốn hóa 386.000 tỷ đồng). P/B của NVL ở mức 0,91, thấp hơn đáng kể so với mức trung bình ngành là 2,03.

Gần đây, cổ phiếu NVL bắt đầu được các công ty chứng khoán khuyến nghị mua trở lại. Trong ngắn hạn, BSC Research cho rằng P/B của NVL có thể về mức 1 lần, tương ứng giá kỳ vọng 19.500 đồng/cp.