Nửa sau năm 2022: Thị trường bất động sản còn nhiều bất cập

Theo rà soát mới nhất của Bộ Xây dựng, hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản (BĐS) trong các luật, văn bản pháp luật đang có nhiều bất cập, chồng chéo quy định, cần sớm nghiên cứu sửa đổi, bổ sung như: Việc thống nhất về hình thức lựa chọn (đấu giá, đấu thầu, chỉ định) chủ đầu tư dự án có sử dụng đất; các quy định liên quan đến việc xác định giá đất khi thực hiện thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng; quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài; quy định về thời hạn, chế độ sử dụng đất đối với các loại BĐS...

Tình trạng trên là những nguyên nhân khiến hàng trăm dự án BĐS tại Hà Nội, TP. HCM gặp khó về pháp lý để khởi công hoặc tiếp tục triển khai. Cũng do ảnh hưởng của COVID-19, nguồn cung các dự án BĐS càng trở nên khan hiếm trên thị trường, song giá BĐS lại liên tục tăng cao, vượt quá thu nhập của đa số người dân, khiến người mua gặp khó.

Các chuyên gia xây dựng đánh giá, thị trường BĐS đang có dấu hiệu lệch pha cung cầu và sự phát triển thiếu bền vững, khi giá tăng cao, nhưng thiếu nguồn cung, nhất là những phân khúc bình dân. Tại Hà Nội và TP. HCM hầu như không còn căn hộ chung cư có giá dưới 25 triệu đồng/m2, giá nhà ở riêng lẻ, đất ở tại nhiều dự án cao, thậm chí lên đến 200 triệu đồng/m2, giá đất ở tại khu vực trung tâm nhiều đô thị cũng đều ở mức trên 100 triệu đồng/m2.

Vì đó, trên thị trường, các sàn giao dịch BĐS đã và đang hình thành, hoạt động tự phát, gây nhiễu loạn; nhiều sàn giao dịch chưa bảo đảm đầy đủ được thông tin, pháp lý khi giao dịch, dẫn đến hiện tượng bắt tay để “ôm hàng”, “ thổi giá”, gây “sốt ảo”… để trục lợi.

Một bất cập nữa là công tác quản lý, kiểm soát thị trường bất động sản được quy định tại nhiều luật, nên chưa có công cụ quản lý cụ thể, nên xuất hiện nhiều giao dịch chưa được minh bạch, có hiện tượng "hai giá", kê khai thấp hơn giá giao dịch thật, nhằm trốn thuế trong giao dịch kinh doanh BĐS. Thực tế tại Việt Nam, tình trạng “sốt” đất hay đầu cơ đã diễn ra trong nhiều năm và chưa được xử lý triệt để là do không có công cụ để xử lý tình trạng đầu cơ, thổi giá và hệ lụy là nhiều đợt “sốt đất” diễn ra tại hầu hết các địa phương.

Đánh giá về thị trường bất động sản năm 2022, TS. Sử Ngọc Khương cho biết Ngân hàng Nhà nước đã có tín hiệu siết tín dụng bất động sản ngay từ thời điểm đầu năm 2020, chứ không chỉ là vấn đề của thời gian gần đây. Tuy nhiên, hiện các dự án tốt, đảm bảo tiêu chuẩn vẫn sẽ được ngân hàng ưu tiên cho vay, ngược lại ngân hàng sẽ hạn chế hoặc không cho vay đối với các dự án ngân hàng thẩm định thấy nhiều rủi ro.

Ngoài vấn đề về tín dụng bất động sản, vấn đề pháp lý của các dự án trong 3 năm vừa qua cũng gặp không ít khó khăn, kéo theo đó việc phê duyệt các dự án mất nhiều thời gian dẫn đến nguồn cung trên thị trường hạn chế, khan hiếm.

Nhận định về thị trường 6 tháng cuối năm 2022, ông Khương cho rằng thị trường bất động sản tiếp tục đối mặt với các vấn đề như nguồn cung hạn chế, tính thanh khoản thấp do kỳ vọng lợi nhuận cao của nhà đầu tư thứ cấp, quỹ đất hạn hẹp và nguồn cung mới hạn chế do quy trình cấp phép dự án mới kéo dài.

Trên thị trường, TS. Sử Ngọc Khương nhận định mức giá 20-30 triệu đồng/m2 cho một căn hộ mới tại TP. HCM đã trở thành "lịch sử" và hầu như không còn, thậm chí với mức giá 50-60 triệu/m2 người dân chỉ có thể tiếp cận các dự án chung cư nằm ngoài trung tâm thành phố tại các quận vùng ven hoặc các thành phố xung quanh TP. HCM như Long An, Bình Dương, Đồng Nai...

Trong thời gian tới, giá bất động sản sẽ tiếp tục xu hướng tăng do lạm phát, giá nguyên vật liệu xây dựng, giá nhân công, giá xăng dầu đều tăng... dẫn đến chi phí đầu vào tăng. Giám đốc Cấp cao của Savills cho rằng để có thể điều chỉnh, cân bằng mức giá phù hợp với đại đa số bộ phận người dân thì cần giải quyết vấn đề về quỹ đất cũng như sự thông thoáng về pháp lý. Khi đó chi phí đầu vào dự án giảm, mức giá chào bán ra thị trường khi đó cũng được điều chỉnh giảm theo.

Đối với nhà phát triển bất động sản, ông Khương cho biết nguồn cung hạn chế và nguồn vốn thực hiện dự án vẫn là một trong những vấn đề lớn nhất trong nửa cuối năm. Nếu các nhà phát triển dự án không bán được hàng, dẫn đến khó khăn trong nguồn vốn thực hiện dự án trong bối cảnh tín dụng dành cho bất động sản đang bị NHNN siết chặt.

Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu Tư Savills cho rằng người tiêu dùng Việt Nam hiện có thu nhập tương đối thấp, tính riêng tại TP. HCM bình quân thu nhập đầu người dao động 3.000-3.500 USD/năm, mức chi trả cho một sản phẩm nhà ở hiện cao hơn nhiều lần so với thu nhập.

Theo đó, một người lao động phổ thông có thu nhập 15-30 triệu đồng/tháng có thể mất 10-15 năm kể từ tốt nghiệp đại học để có thể sở hữu một ngôi nhà, trong khi đó đối với người dân lao động, công nhân thu nhập thấp thì việc sở hữu nhà ở thương mại với họ vẫn là một giấc mơ xa vời.